Старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывает, как на самом деле заработать на недвижимости, и приводит веские математические доказательства, против которых контраргументов не найти.
Часто мне задают вопрос: “Сергей, а сам ты покупаешь недвижимость для дальнейшей перепродажи?” Нет, я этого не делаю. И знаете почему? Потому что на других операциях с недвижимостью я зарабатываю больше. Для агента, который знает, как работает рынок недвижимости, покупка и продажа объектов, сопряжённые с определёнными рисками, становятся просто неинтересными.
Разберём простой пример. Предположим, вы за 10.000.000 рублей купили квартиру на стадии котлована. Это очень распространённый шаг - многие хотят заработать на недвижимости именно на начальной стадии строительства. Представим, что вы угадали с проектом и через два года цена вашей квартиры выросла на 30%. То есть теперь вы вытаскиваете из этой квартиры уже 13.000.000 рублей.
А теперь давайте посмотрим, как в таких операциях зарабатывает агент по недвижимости. Продавая покупателю квартиру от застройщика за 10.000.000 рублей, он с этой суммы зарабатывает 2,5%, то есть 250.000 рублей. Потом он помогает такому же собственнику как вы продать эту недвижимость снова. И берёт с него уже 3%, а иногда и 4%. Так, с 13.000.000 рублей он получает ещё 520.000 рублей.
Итак, вы рисковали своими 10.000.000 рублей и заработали за вычетом комиссионных агента примерно 2.500.000 миллиона. А чтобы агенту по недвижимости заработать 3.000.000, ему нужно всего четыре таких человека как вы. Вот и скажите, зачем тому, кто уже знает, как функционирует этот рынок, играть в покупку и перепродажу недвижимости? Мы не занимаемся перекупом. Мы зарабатываем на операциях.
Теперь давайте разберём неудачный случай. К примеру, вы “залезли” в проблемный объект-новостройку за 10.000.000 рублей, как бы вас не предупреждал агент. Но через два года вы поняли, что что-то пошло не так: объект еле сдался, и вы получаете обратно только 9.000.000 рублей, то есть по сути теряете целый миллион.
Но что делает агент по недвижимости? Он, продав вам эту квартиру, получит от застройщика те же 2,5% комиссионных, то есть 250.000 рублей. А когда вы решаете продать эту квартиру, помогает вам в этом тоже агент. С вырученных за продажу квартиры 9.000.000 рублей он получит 4% комиссионных и ещё 360.000 рублей. Что же получается? Вы - в убытках, а агент по недвижимости снова зарабатывает!
Когда вы слышите, что на рынке недвижимости кризис, и полагаете, что агенты по недвижимости перестанут зарабатывать, вы сильно заблуждаетесь. На самом деле в кризис доходы агентов по недвижимости зачастую растут, поскольку опытные агенты свои комиссионные не снижают, а, напротив, повышают. Чем сложнее продать недвижимость - тем выше комиссионные на рынке. Такова правда жизни!
Куда бы не двигался рынок - вверх или вниз - агенты недвижимости в любом случае зарабатывают на операциях. Люди, которые разбираются в движениях рынка и понимают, как продавать и покупать недвижимость, зарабатывают именно на комиссионных с операций с недвижимостью.
Как только цена начинает падать, на рынок выбегает большое количество продавцов недвижимости. Как только цена начинает расти - на рынок выбегает большое количество покупателей недвижимости. Такова статистика!
В период золотой лихорадки всегда зарабатывают продавцы лопат. Levi Strauss сделал свое состояние на продаже заклёпок для джинсовой ткани. Вот почему агенты по недвижимости в большинстве своём не играются в перекуп недвижимости, а действуют по иным правилам.
И давайте затронем ещё один аспект: о чём собственник никогда не задумывается? Арендная комиссионная ставка на рынке аренды составляет примерно 100% месячного платежа. Поэтому, если у агента за время работы формируется список из всего лишь 200 собственников, они его кормят всю оставшуюся жизнь. Ему достаточно стабильно работать с этими собственниками, сдавать им эти объекты и получать минимум 1000% в месяц.
Вы спросите: откуда такие цифры? А вот откуда: в среднем арендатор живёт в одном объекте около двух лет. То есть к агенту за год снова возвращается каждый второй собственник с пустой квартирой. Таким образом, агент постоянно имеет в год 100 сделок с минимальным чеком в 500$. Выходит, агент за год получает свои 50.000$ минимум.
Чтобы зарабатывать столько же, сколько агент по недвижимости в аренде, вам придётся купить 10 квартир. Учтите, что вам придётся бесконечно корпеть, чтобы получить столько же, сколько получает ежемесячно хороший агент на рынке аренды. Задумайтесь об этом.
Когда вы скупаете все эти квартиры и сдаёте их в аренду, каждый раз вы даёте заработать агентам по недвижимостям, работающим на рынке аренды. Отсюда возникает логичный вопрос: сколько же понадобится времени, чтобы зарабатывать такие же деньги человеку, который решил развивать свою карьеру на рынке недвижимости в сегменте аренды? Примерно пять лет. За это время у вас формируется стабильный список клиентов, которым он помогает сдать недвижимость.
Такова правда жизни, так что подумайте, прежде чем соберётесь инвестировать в недвижимость.