Иметь собственный загородный дом (дачу или капитальное жилое строение) является заветной мечтой для многих.
Поэтому, когда ее удается, наконец, реализовать, нужно дорожить своей собственностью и ни в коем случае не допускать ошибок, которые могут привести в итоге к принудительному сносу дома своей мечты.
Снос построек является одной из мер защиты гражданских прав соседей по участку или публичных органов власти, представляющих интересы государства.
И в судебной практике достаточно часто встречаются прецеденты, когда постройку признают незаконной и обязывают ее снести, независимо от того, насколько дорого она обошлась ее владельцу. Представляю обзор трех самых типичных случаев.
1. Проблема с земельным участком, на котором возведено строение.
Во многом законность дома зависит от того, насколько правомерно использована земля под ним. Здесь выдвигаются два основных условия:
1) Категория земельного участка должна позволять строительство на нем жилых объектов.
На сегодняшний день это:
- земли населенных пунктов (с целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства),
- земли сельскохозяйственного назначения (с разрешенным видом использования – для дачного строительства).
Все иные категории земель влекут незаконность возведенного на них жилого строения. Нередко возникают проблемы с установлением категории земельного участка, если по разным источникам информации (кадастровому учету, государственному реестре недвижимости, градостроительному плану) он перемежается с землями лесного фонда, особо охраняемыми зонами и т.п.
Такое происходит из-за нарушения правил согласования границ земельного участка и непроведения своевременного межевания (см. здесь).
В итоге владелец участка, который полностью уверен, что его земля выделена под дачное хозяйство и построил на ней дом, может столкнуться с требованием снести его, т.к. это, к примеру, территория лесного фонда (см. об этом здесь).
2) Земля должна находиться в правомерном владении того, кто строит на ней дом.
В идеале земельный участок должен быть его собственностью, но допустимо также право аренды (при условии, что согласно договору арендодатель не возражает против строительства) или иного пользования.
В любом случае, у владельца дома должен быть документ, который подтверждает его право на земельный участок.
Если документы утерян или его вовсе никогда не было, строение признается самовольной постройкой и даже срок приобретательной давности не позволит оформить дом в собственность – его потребуют снести.
2. Проблема с самой постройкой.
Дом, возводимый на земельном участке, должен соответствовать обязательным требованиям градостроительных, противопожарных, санитарных и экологических норм.
Их нарушение может серьезно угрожать интересам соседей: вряд ли кому захочется ждать, загорится их дом или нет.
Требования о сносе жилых домов, которые не отвечают нормам безопасности, нередко рассматриваются судами. Если эксперты официально подтверждают, что дом действительно построен с нарушениями, снести его придется.
3. На строительство дома нет разрешения.
Строительство жилого дома на земле, предназначенной для ИЖС или ЛПХ, обязательно должно быть получено в местной администрации – в противном случае это самовольная постройка под снос.
Судя по недавним высказываниям Верховного суда, разрешение на строительство дома можно запрашивать не только до начала строительства, но и когда оно уже начато. Отказ в выдаче разрешения можно обжаловать в суде.
Для возведения дачного дома на земле, выделенной под нужды садоводства, огородничества и т.п., получать разрешение на строительство не требуется: собственность оформляется пока в упрощенном порядке, на основании технического плана здания (см. здесь).
Как показывает практика, лучше заранее оформлять все необходимые документы и на землю, и на построенный дом, дабы избежать в будущем больших неприятностей.