Если квартира или любая другая недвижимость принадлежит ребенку или взрослому человеку, который находится под опекой или попечительством, распорядиться ею невозможно без получения официального разрешения от органа опеки.
При этом не имеет значения, является ли подопечный единственным владельцем или же ему принадлежит только доля.
Органы опеки обязаны по закону защищать интересы недееспособного и не допускать «разбазаривания» его имущества. Но, как известно, не всегда чрезмерная забота оборачивается в итоге благом.
Так нередко бывает и с органами опеки: придерживаясь шаблонных решений, они не углубляются в конкретную ситуацию и предпочитают лишний раз отказать, чем взять на себя лишнюю ответственность.
Между тем в ряде случаев сделка по распоряжению жильем подопечного на самом деле выгодна для него, но из-за категорического отказа органа опеки она состояться не может.
Но не стоит опускать руки: свою позицию можно отстоять в вышестоящем органе опеки или в суде.
Приведу примеры ситуаций, когда требования органа опеки были признаны необоснованными.
1. Орган опеки потребовал, чтобы взамен продаваемой доли в квартире ребенку предоставили равнозначную долю в новой квартире.
Ребенку принадлежит 1/3 в однокомнатной квартире, стоимость доли оценивается примерно в 700 тысяч рублей.
Взаимен приобретается трехкомнатная квартира за 4 млн рублей. Очевидно, что стоимость 1/3 в новой квартире будет гораздо дороже – 1,3 млн рублей. Вопрос: как определить равнозначность доли – по размеру доли или по ее стоимости?
Опека настаивает на предоставлении ребенку доли не менее 1/3 в новой квартире. Между тем это не соответствует закону: требуется, чтобы в случае продажи у ребенка не осталось меньшее по стоимости имущество.
Поэтому правильным будет определение равнозначной доли по стоимости, а не по размеру. С учетом этого в новой квартире вполне допустимо выделить ребенку долю не менее 1/5.
2. Орган опеки требует внести на счет ребенка деньги от продажи квартиры, если новая приобретается в ипотеку.
Считается, что приобретение новой квартиры для ребенка в ипотеку ухудшает его положение, т.к. на квартиру наложено обременение (залог).
Однако, как известно, приобрести квартиру без привлечения кредитных средств сейчас не так-то просто. Поэтому родители предлагают такой вариант: они продают квартиру, принадлежащую ребенку, а взамен оформляют на него дарение доли в квартире у родственника (бабушки, дедушки и т.п.).
Но некоторые органы опеки все равно отказывают в разрешении на сделку, ссылаясь на то, что дарение безвозмездно, поэтому считать его компенсацией проданной доли нельзя.
Но суды отменяют подобные отказы как незаконные, поскольку не находят в таком случае нарушения интересов ребенка.
3. Орган опеки не дает разрешение на продажу квартиры ребенка близкому родственнику в обмен на его квартиру.
Например, квартиру ребенка продают бабушке, а взамен ее квартиру переводят в собственность ребенка.
Действительно, закон предусматривает прямой запрет на совершение любых сделок с подопечным опекуну или его близким родственникам.
Родители, бабушки, дедушки, братья, сестры и внуки признаются Семейным кодексом близкими родственниками – этим и мотивируют органы опеки свои отказы на подобные сделки.
Однако суды считают по-другому: если из обстоятельств усматривается, что сделка влечет для ребенка выгоду, то она допустима.
Поэтому если в обмен ребенок получит большую по стоимости квартиру, отказывать в выдаче разрешения на сделку незаконно.
Как видно, суды более объективно подходят к отдельным ситуациям при продаже квартиры подопечного. Поэтому есть смысл обжаловать отказ органа опеки выдать разрешение на сделку, если вы видите, что интересам ребенка ничто не угрожает.