Купить квартиру сейчас можно без особых проблем – были бы, как говорится, деньги. Но вот как не нажить себе проблем, купив квартиру, – это вопрос, который всегда будет актуальным.
Покупатель квартиры рискует всегда не меньше, чем продавец: ведь никто не может гарантировать на 100%, что, когда он заплатит деньги, сделку не отменят по каким-то неизвестным до этого обстоятельствам.
А такое, к сожалению, иногда происходит, и в последнее время все чаще к таким рисковым сделкам стали относить сделки с квартирами, где проживают дети.
За ними даже закрепилось говорящее название: «бомбы замедленного действия».
А виною всему та практика, которая складывается, безусловно, в благих целях – защитить интересы детей, но одновременно ставит под удар интересы добросовестных покупателей квартир.
В качестве примеров приведу несколько ситуаций, которые ярко иллюстрируют, насколько высок риск покупателя квартиры, принадлежащей ребенку.
1. Разрешение органа опеки и попечительства.
Разумеется, это главный документ, который требуется для продажи квартиры ребенка.
Закон предписывает, что ни одна сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего, не может быть заключена без предварительной проверки ее органом опеки на предмет защиты интересов ребенка.
Выдавая разрешение, орган опеки тем самым подтверждает, что имущественные интересы ребенка сделкой не нарушаются.
Однако даже при наличии разрешения органа опеки на сделку покупателю не стоит терять бдительность: есть прецеденты, когда опека отзывала свое ранее выданное разрешение и отменяла сделку.
Дело в том, что достаточно редко опека разрешает сделку без дополнительных оговорок и условий: обычно указываются требования, которые законным представителям ребенка следует выполнить (например, приобрести другое жилье ребенку в течение определенного срока).
Часто бывает, что родители, продав квартиру ребенка, забывают о данном когда-то обязательстве органу опеки и либо не приобретают другое жилье вовсе, либо не предоставляют в нем долю для ребенка.
Тогда опека, не дождавшись подтверждения о покупке ребенку новой квартиры, обращается в суд и требует признать состоявшуюся уже сделку по продаже жилья недействительной.
И, как показало недавнее постановление Верховного суда, требования опеки признаются обоснованными и подлежат удовлетворению. А это означает, что покупатель, выложив немалые деньги за квартиру, лишается ее.
Конечно, суд обяжет вернуть продавца деньги, но, во-первых, стоимость квартиры к тому моменту может существенно возрасти, а, во-вторых, еще большой вопрос, сможет ли он фактически вернуть свои деньги (продавец можно сослаться то, что все деньги потратил, и приставы будут удерживать половину с его доходов до скончания века).
2. Квартира была приобретена продавцом на средства материнского капитала.
Узнав об этом, покупателю следует насторожиться. Дело в том, что по закону квартира, купленная с использованием средств материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи (в т.ч. и детей).
Соответствующее обязательство дает владелец сертификата. Ну а впоследствии, не желая создавать лишних препятствий при продаже квартиры, родители не выделяют в ней положенную детям долю.
Когда квартира продается, Росреестр не проверяет, на какие средства она приобреталась и регистрирует сделку (ведь разрешение органов опеки в данном случае не требуется).
Но прокуратура через некоторое время проведет проверку и выяснит, что квартира на детей не была оформлена в нарушение закона (я уже писала об этом здесь).
И тогда ждут покупателя квартиры все те же последствия: сделка отменяется, а за деньгами еще придется побегать.
Поэтому, приобретая квартиру, где есть доля ребенка, обязательно проверьте, есть ли разрешение органа опеки на сделку и какие в нем указаны условия.
Если же у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети, а квартира на них не оформлена, выясните, как приобреталась эта квартира.
Если был использован материнский капитал, лучше от сделки отказаться во избежание неприятностей в дальнейшем.