Всё больше и больше людей стремятся покупать квартиры самостоятельно, не прибегая к услугам риэлторов. В сознании покупателей есть четкая зависимость: пользуешься чьими-то услугами, значит переплачиваешь; все делаешь сам, значит экономишь. Это не всегда так.
Конечно, количество информации в интернете, юридически грамотно составленных мануалов, экспертных статей и описаний чьего-то горького опыта давно позволяет сделать всё самостоятельно, агенты по недвижимости перестали быть носителями уникальных знаний и зачастую сами не понимают, зачем они покупателю первички. Но сейчас не об этом.
Сегодня я расскажу о том, почему отказываясь от услуг риелторов при покупке квартиры на первичном рынке, вы рискуете своими деньгами и временем. Вы рискуете купить не то, что вам нужно, а то, что застройщику нужно поскорее продать. Я не сгущаю краски и не набиваю себе цену: первичный рынок при всей кажущейся простоте и стремлении к «покупке квартиры в один клик» не такой простой, как кажется и вот почему.
Во-первых, конфликт интересов
Если вы приняти решение купить квартиру у застройщика самостоятельно, вы становитесь своим единственным представителем: только вы ответственны за соотношение цены и качества, за то, что вам будет удобно жить в квартире. При обращении в отдел продаж какого-то застройщика, менеджеры по продажам квартир этого застройщика будут заинтересованы не решить ваш вопрос и найти оптимальный вариант, а продать вам квартиру именно этого застройщика, иначе им не заплатят.
Угадайте, будут ли они говорить вам о недостатках строящихся объектов? Будут ли они говорить о достоинствах ближайших конкурентов в районе? Будут ли они сообщать о проблемах с получением разрешений, со сдачей объектов в эксплуатацию, сообщать о сорванных сроках и негативных моментах в истории застройщика? Будут ли они предлагать альтернативные варианты вторички в районах, где нет строящихся объектов, подходящих под ваши нужды? Несложно догадаться, что не будут. Они будут продавать вам то, что им нужно продавать.
Кроме того, каждый месяц в отделе продаж появляется так называемый фокус-список. Он у каждого застройщика называется по-разному, но суть одна. В этот список попадают объекты, которые нужно продать в первую очередь: неудачные планировочные решения, крайние этажи, окна на парковку или будущую помойку и т.п. Комиссия за них повышенная и их нужно предлагать в первую очередь. Собственно, менеджеры по продажам будут выполнять указания начальника и предлагать вам объекты из фокусного листа.
Чем в такой ситуации полезен свой агент:
Агенты по недвижимости заинтересованы купить наилучший для вас вариант, вписывающийся в имеющийся у вас бюджет. Они не заинтересованы продавать вам конкретные объекты, они не заинтересованы искажать информацию, скрывать негативные факты из биографии любого застройщика, смотреть на проекты однобоко: только с хорошей или только с плохой стороны.
Во-вторых, реальные отзывы покупателей
Ни для кого не секрет, что верить отзывам в интернете нельзя. Но покупатели до сих пор думают, что в интернете информация объективная. Это не так, особенно в сфере недвижимости, где крутятся одни из самых больших бюджетов на рекламу на российском рынке (это инсайдерская информация). Больше половины обсуждений на форумах, в группах в социальных сетях, на сайте СПбГуру оплачены. В мире рекламы это называется крауд-маркетинг: формирование нужного заказчику мнения о бренде на специальных «народных» площадках. Стоит ли говорить, что заказчику нужно положительное мнение о себе и своих объектах, а не объективное.
Если верить только проверенным людям, то вряд ли у вас так много друзей, что все они покупали квартиры в новостройках у интересующих вас застройщиков и могут показать вам отделку, обустройство парадных и суммы в квитанциях за коммуналку. Поэтому все, что вы будете знать о сданных объектах будет основано либо на информации в интернете (оплаченной застройщиком), либо со слов менеджера по продажам (которую нанял тот же застройщик), любо из уст ваших друзей.
Чем тут поможет риэлтор:
Вы покупаете квартиру несколько раз в жизни, а агент делает это для своих клиентов почти каждый день. Агент присутствует на всех приемках объектов, агент помогает составлять акты и претензии и видит квартиры от застройщика своими глазами. Он знает, кто какую использует сантехнику, кто обои клеит аккуратно, а кто нет, где какая управляющая компания, какие дома теплые, а какие не очень. Он знает, кто на сколько задерживает передачу ключей, кто сильно отклоняется от проекта (иногда не в пользу покупателя) и может сориентировать, проконсультировать вас беспристрастно.
В-третьих, сложно оценить перспективы недостроенного объекта
Мы все не застрахованы от кардинального поворота жизни. Может случиться такое, что квартиру, которую вы купили в новом доме вам придется продать. Прикинуть перспективы такой продажи очень сложно даже опытному риэлтору, потому что ситуации в новых районах уникальны: продавцам приходится конкурировать с застройщиком, а это неравный бой.
Может случиться такое, что та цена готовой квартиры, на которую вы рассчитывали при покупке будет сильно отличаться от рыночной не в вашу пользу (а такое сплошь и рядом). В итоге вы теряете либо в деньгах, либо во времени, продавая её сильно дольше, чем предполагали. Цена готовой квартиры в новом районе очень непредсказуема и зависит буквально от всего, от каждого инфраструктурного объекта, от состояния дорожных сетей, от того, не начнут ли возводить рядом дом на 5000 квартир более бюджетного класса.
В чем польза агента по недвижимости:
Риэлтор, постоянно присутствуя на рынке жилья, держит руку на пульсе относительно объектов благоустройства, социальной сферы, может более точно предсказать, какая квартира точно не потеряет в цене. Риэлторам раньше высылают пресс-релизы о новых объектах в районе. Так как риэлторы еще и продают квартиры своих клиентов, они могут рассказать, сколько в среднем по времени продаются квартиры в готовых домах вашего жилищного комплекса (не все заселяются после получения ключей, кто-то передумал за это время) и по какой цене.
В-четвертых, мечты о своем жилье одурманивают
Давайте немного возвысимся над рациональными причинами и поговорим об эмоциональных. Ни один человек, пусть даже самый рациональный и обладающий критическим мышлением, не покупает себе квартиру с холодной головой. Мы так сладко верим компьютерной графике на сайтах, нас греют мечты о собственном угле и доме для своей семьи (пусть даже и из одного интереса). Вы, кстати, заметили, что все проекты на пререндере окружены зелеными деревьями и отрисовываются непременно летом?
Своя квартира это не просто бетонные стены, это ощущение, и менеджеры по продажам отлично умеют на этом играть. Они эксплуатируют наше желание обрести дом, убежище, женские мечты о домашнем очаге и мужские амбиции. Но пока это только проект, вам могут продать всё, что угодно. Когда вы покупаете квартиру себе, вы можете не заметить важные детали, так как уже представляете себя хозяином этой жилплощади, и ваше воображение само рисует её такой, какую вы хотите.
Зачем нанимать агента:
Агент покупает квартиру не себе. Он не представляет в ней себя, у него на горизонте не мелькает перспектива обрести «свое гнездышко». Агент в это время работает. Он выбирает варианты, подходящие вам, не рисуя в голове семейные ужины и вечеринки с друзьями в новой квартире. Он бдителен, и пожалуй, как бы странно это ни звучало, это самая рациональная причина обратиться при выборе квартиры за помощью к профессионалу: покупка собственной квартиры слишком приятная, но в то же время стрессовая ситуация, поэтому легко можно ошибиться.
В-пятых, это бесплатно для покупателя
Многие живут с мыслью, что риэлторы получают «ни за что» кровно заработанные деньги покупателя. На самом деле, комиссия сразу же вложена в стоимость квартиры. Вопрос лишь в том, кто её получит: человек, который продает квартиры конкретного застройщика или человек, которые работает на вас и ваши интересы?
Разница только в одном: ваш агент получит комиссию в любом случае и от любого застройщика, если вы вместе с ним выберете подходящий вариант. Менеджер из отдела продаж получит комиссию только в том случае, если вы купите квартиру именно этого застройщика (или группы компаний), а в другом случае не получит ничего. Кто будет яростнее продавать?
Вот и думайте теперь, действительно ли отказываясь от услуг агента по недвижимости при покупке квартиры на первичном рынке вы «не переплачиваете за лишние услуги».
Если вам понравилась статья, ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Так же вы можете прочитать еще больше интересных статей про рынок недвижимости на сайте ТВОИ МЕТРЫ.