ДОМ.РФ и КБ «Стрелка» разрабатывают Свод принципов комплексного развития территорий. В нем сформулированы новые модели жилья, противоположные советскому микрорайону. Разбираемся в Принципах и задаем вопросы эксперту Екатерине Малеевой.
В России к 2025 году планируют построить 600 млн м2 жилья. В 2015 построено 85 млн м2, в 2016 – 79 млн м2. Планируется достичь отметки 100 млн м2 в год. Гражданам обещана комфортная жилая среда. Сто миллионов квадратных метров – это очень много, значит строить придется быстро. Если сейчас не принять меры, страну накроет очередная волна панельных тридцатиэтажных микрорайонов, которые устарели экономически и эстетически и которые к тому же придется через 20-30 лет сносить, как сейчас сносят хрущевки.
Поэтому Стрелка совместно с ДОМ.РФ разрабатывает Принципы комплексного развития территорий. Это документ для перехода к современным моделям развития.
Всего запланировано семь книг. Первая – Свод принципов комплексного развития территорий – имеет основополагающий характер, описывает цели и ценности с учетом международного опыта и особенностей России, дальше идет конкретика. Вторая книга посвящена развитию застроенных территорий, третья – освоению свободных территорий, четвертая – формированию облика города, пятая – руководство по разработке проектов, шестая – руководство по реализации проектов, седьмая – развитие городской среды в моногородах.
Свод принципов был протестирован с помощью профессионалов-архитекторов на конкурсе ДОМ.РФ. Участники представили свои проекты для малоэтажной, среднеэтажной и центральной моделей жилья. Результаты объявят 18 мая на форуме «Среда для жизни» в Калининграде, который проводят Минстрой и ЖКХ РФ, Институт Стрелка и администрация Калининградской области.
Примеры проектов финалистов для малоэтажной (новое название: пригородной) и среднеэтажной (городской) моделей застройки.
Победить ненавистные СНИПы
Во вступлении сказано, что документ сейчас обсуждается с профессиональным сообществом и профильными ведомствами. Также говорится о подготовке комплексного предложения по актуализации нормативно-правовой базы, регулирующей развитие территорий жилой и многофункциональной застройки и благоустройства общественных пространств. Это важно. Большинство нормативов или СНИПов были написаны 60 лет назад для советских микрорайонов, и сейчас они морально устарели. Для архитектурно-интересного жилья сейчас необходимо выпускать спецтехусловия, требующие финансовых затрат, к которым заказчики не готовы. Если Стрелка победит СНИПы, сдвинет эту махину, это будет историческое свершение.
Что такое компактный город
Первая часть книги называется «Качество городской среды», и в ней сказано главное: разнообразие – основа жизнестойкости городов. Важнейшая глава Свода принципов называется «Компактная среда жизнестойкого города».
Хочется думать, что в ней запечатлен исторический момент снятия проклятия панельных микрорайонов, от которых еще в 1970-х отказались в Европе и Америке, и теперь есть шанс, что откажутся в России.
Компактный город – это застройка не выше семи этажей, первые этажи отданы под общественные функции; жилье, работа, культура, развлечения смешаны в пределах одного квартала, и все функции находятся в пешеходной доступности, что снижает потребность в автомобилях; единицей становится не микрорайон размером 60 га, ограниченный широкими дорогами, а более мелкие кварталы по 0,6-5 га, разграниченные нормальными улицами шириной 20-40 м (вообще критерий нормальности улицы и ее сомасштабности человеку, данный в книге Алана Джейкобса «Великие улицы», – когда, находясь на одной стороне улице, можно различить лицо человека, идущего по другой стороне – прим. Л.К.). Фронт фасадов и фронт парковки при более плотной сетке улиц увеличиваются в несколько раз. Улицы жизнестойкого города должны составлять не меньше 30 % территории (в России сейчас гораздо меньше), их длина должна быть 18 км на 1 кв.км территории. Фактически описание компактного города соответствует структуре исторической застройки типа центра Санкт-Петербурга или Рима, хотя стиль архитектуры и не предписывается.
Жизнестойкий город способен выдерживать кризисы
Точкой отсчета стало следующее обстоятельство: не так давно международные организации ОЭСР и Хабитат при ООН, занимающиеся жильем, сформулировали характеристики устойчивого и конкурентоспособного города. В российских городах и поселках им соответствует только историческая застройка, которой всего 8 %.
Несколько замечаний по поводу определения жизнестойкого города. Раньше такого определения не было, была только устойчивость в смысле sustainability. С ней вообще в русском языке проблема: ее переводят как экоустойчивость, но это вносит путаницу. Устойчивый к чему-либо – к морозу, к стрессу – это морозоустойчивый или стрессоустойчивый. Экоустойчивый – это устойчивый к экологии, противоположный ей по смыслу. Жизнестойкий – все-таки звучит лучше. Жизнестойкий город – это город, способный выдерживать экономические и социальные кризисы. Жизнестойкие города должны создать новые модели развития территорий.
Городская среда России
Согласно Своду принципов, в России три типа среды: индивидуальная жилая застройка (ИЖС), микрорайоны и историческая.
Как уже говорилось, только историческая среда соответствует принципам компактного жизнестойкого города, но ее в нашей стране всего 8%. «Микрорайонная среда монотонна и однообразна. К ней относится 77 % жилого фонда России» (с. 25). Доля открытых пространств (читай, пустырей) в этой среде 70 % – то есть в ней очень неуютно и неприятно гулять, доля коммерческой инфраструктуры 10-12 % – то есть очень низкая и не комфортная для людей. Другой распространенный в России, особенно на Юге, тип среды – ИЖС. Его недостатки – в связи с низкой плотностью населения и разреженностью застройки, мало функционального разнообразия, дорогие дороги и коммуникации. В компактных городах Европы и США с высокой, более 15 тыс. чел./м2, плотностью коммерческая инфраструктура составляет 20 %.
В Принципах есть любопытные исторические экскурсы. В частности, упомянуто, что за время правления Екатерины Великой были спланированы и застроены вдоль красных линий образцовыми строениями центры 416 городов из 497 существовавших. Эта застройка сохранилась в таких городах, как: Белгород, Великий Новогород, Кашин, Вятка, Калуга, Иркутск, Тюмень, Саратов и т.д. Примерно по тем же принципам строились классические кварталы до 1955 года. Поэтому под исторической застройкой понимается дореволюционная плюс сталинская.
Это – 2% территорий и 6% соответственно. Именно она является компактной по соотношению пятна застройки и территории. Доля коммерческой инфраструктуры там доходит до 40 %. Она закончилась в момент объявления Хрущевым в 1955 году борьбы с архитектурными излишествами. Микрорайоны, которые потом строились, регламентированы законом 1958 года «Правила и нормы планировки и застройки городов».
Роль городов
75 процентов населения России живет в городах. Города определяют экономику России и мира в целом. В городах создается основная доля ВВП. Новые модели, предложенные Стрелкой, должны улучшить жизнь большого количества людей. Горожане, которые платят подоходный налог, вносят в городской бюджет 25% средств, поэтому горожане нужны постиндустриальным городам. А чтобы люди не уезжали, надо создать для них комфортную среду.
Плотность жизнестойкого города должна быть не менее 15 тыс. человек на 1 км2. (Самые дорогие районы Лондона, например Челси или Южный Кенсингтон, имеют большую плотность при невысокой застройке – прим. Л.К.). Это позволяет удержать город от расползания. Компактная городская среда предполагает увеличение пятна застройки. Плотность одинаковая у квартала и башни, но квартал до 7 этажей соразмерен человеку, хорошо им ощущается. Надо сказать, что подобные фразы эмоционального характера в Принципах встречаются – спасибо Стрелке за это. Там, например, написано, что в советском микрорайоне типовой вид строений не позволял привязаться к жилищу (чистая правда!). Но деталировку фасадов Принципы не регламентируют, а ведь сомасштабная человеку среда может сочетаться с весьма монотонными фасадами (возможно, в следующих книгах появятся рекомендации.
Возвращение к городу улиц и небольших кварталов, где открытые пространства заполнены людьми и до всего можно дойти пешком, не только создает более комфортную среду, но и автоматически увеличивает социальный контроль. На улицах, где есть люди, нет преступности. На улицах, где гуляют люди, расцветает малый бизнес (для которого очень плохо приспособлены спальные районы советского образца).
Ежедневный дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti
