Объект практически завершен, но в нем еще можно приобрести квартиру по договору долевого участия. Стоит ли это делать, учитывая скудный выбор из оставшегося жилья и довольно высокую стоимость квадратных метров по сравнению с другими проектами на старте? Чтобы понять это и принять правильное решение, проверим надежность застройщика и подводные камни проекта.
Застройщиком ЖК «Коллонтай, 2» выступает ЗАО «Строительная компания «Темп» (ИНН 7806056530), основанная в октябре 1998 г. Уставный капитал – 8 400 рублей. Учредителем и единственным акционером является Надежда Николаевна Лучко, обладающая 100% голосов. Должность Генерального Директора занимает Юрий Леонидович Лучко. Генеральным подрядчиком значится ООО «СК «ТОР-Монолит».
Основной вид деятельности СК «Темп»– строительство жилых и нежилых зданий. Застройщик хорошо известен в Санкт-Петербурге благодаря реализованным ранее объектам: ЖК «Складская 28», ЖК «На Ярославском проспекте», ЖК «Дом в Лыжном переулке» (некоторые входят в «Белый список»). Совокупная площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий превышает 470 000 кв. м.
Главное о новостройке
ЖК «Коллонтай, 2» реализуется в Невском районе Санкт-Петербурга, по улице Бадаева, уч. 7. В рамках проекта возведены четыре 18-этажных корпуса, в которых запроектировано 820 квартир. Земельный участок, площадью 2,17 Га, находится в собственности города. Взят застройщиком в аренду на инвестиционных условиях. Кадастровый номер – 78:12:0631901:21.
Разрешение на строительство объекта действует с 14.09.2016 г. по 14.06.2019 г. Ввод в эксплуатацию назначен на III квартал 2018 г. Сметная стоимость строительства составляет 3 890 000 тыс. руб.
Стадия строительства
Возведение ЖК «Коллонтай, 2» ведется довольно быстрыми темпами. Благодаря этому сроки сдачи двух корпусов (из четырех) были перенесены на более ранний период – III кв. 2017 г., вместо предусмотренного III кв. 2018 г.
К работам на стройплощадке застройщик приступил еще в августе 2016 г., практически сразу после получения разрешительной документации. На официальном сайте новостройки фотоотчет регулярно обновляется, последние размещенные фото хода строительства датируются мартом 2018 г. Также выложен отчет с описанием проведенных этапов, который подтверждает, что работы осуществляются в соответствии с графиком:
проводятся внутренние сантехнические и электромонтажные работы (выполнено на 75%);
завершается прокладка наружных сетей ТС, ВК и ЭС (95% готовности);
внутренние слаботочные сети проложены на 60%;
благоустройство территории осуществлено на 40%;
черновая отделка выполнена на 90%;
чистовая отделка – 20% готовности.
Март, 2018 г.
Фактически, все основные работы уже закончены, застройщику осталось только провести чистовую отделку и завершить некоторые нюансы. При такой скорости выполнения поставленных задач дома, скорее всего, будут введены в эксплуатацию вовремя – в III кв. 2018 г.
Как обстоят дела с продажами?
Теперь разберемся, за счет чего финансируется строительство – достаточно ли средств поступает от дольщиков? Реализация жилья в ЖК «Коллонтай, 2» стартовала в октябре 2016 г. В настоящее время (конец апреля 2018 г.) на официальном сайте новостройки выставлено на продажу 24 квартиры, стоимостью от 3,43 млн. руб. до 10 млн. руб. Получается, что почти все жилье уже распродано.
Проверить ситуацию по заключенным ДДУ можно, воспользовавшись справочной информацией по объектам недвижимости в online-режиме, предоставленной порталом Росреестра. Согласно полученным данным, в домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером 78:12:0631901:21 было заключено всего 250 договоров долевого участия (т.е. только 30,5% реализованных квартир). Первый зафиксирован 19.10.2016 г., последний – 17.04.2018 г. Эти данные сформированны на основании заключенных ипотечных договоров ДУ. Но не стоит забывать также о договорах, которые покупатели заключают напрямую с застройщиком – они не отражены в на портале Росреестра. «Прямых» покупателей может быть вдвое больше, поэтому можно предположить, что в действительности продано не 250 квартир, а гораздо больше. Получается, что в остатке для продажи и правда остается не больше 50 квартир. Значит, финансовых средств уже поступило достаточно, чтобы застройщик смог завершить все строительные работы в указанный срок и своевременно ввести объект в эксплуатацию.
Что говорят официальные финансовые показатели?
Посмотрим на цифры, которые СК «Темп» отразила в проектной декларации и последующих редакциях:
О чем говорят эти показатели? Очевидно, фирма не является убыточной – в соответствующей графе зафиксирована пусть и небольшая, но прибыль. С другой стороны мы видим негативный факт: до сентября 2017 г. кредиторская задолженность значительно превышала дебиторскую. Первая отражает долг СК «Темп» перед подрядными организациями за оказанные услуги и выполненные работы. Вторая (дебиторская) указывает на авансирование работ, услуг, материалов – когда компания заранее рассчитывалась с подрядчиками (т.е. это размер финансовых затрат, которые уже понес застройщик, но работы еще не выполнены или не приняты по актам). Таким образом выходит, что застройщик до конца 2017 года работал в долг. Однако с конца 2017 г. соотношение кредиторской/дебиторской задолженности практически выровнялось, что положительно характеризует деятельность застройщика и свидетельствует о том, что финансовое положение компании улучшилось. Так ли это на самом деле?
Согласно информации в проектной декларации, строительство жилого комплекса «Коллонтай, 2» ведется исключительно за счет привлечения средств дольщиков. Но поскольку в октябре 2016 г. (в момент заключения первого договора) уже был залит фундамент для первых двух корпусов и выполнена цокольная кладка с армированием для двух других, получается, что застройщик использовал дополнительные средства. Вероятно, это собственный капитал ЗАО «Темп», или сторонние денежные источники, что указывает на солидные финансовые возможности застройщика. Чтобы удостовериться в этом предположении, необходимо проверить бухгалтерскую отчетность компании, зафиксированную органами Росстата. Но в открытых источниках свежая информация отсутствует, есть только данные за 2000 год, где отображены показатели, подтверждающие, что фирма была прибыльной.
Возможные риски и гарантии
Страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется согласно законодательству – ФЗ №214. Кроме того, ответственность фирмы застрахована в ООО «Региональная страховая компания» (ИНН 1832008660) и в ООО «Промин-Страх» (ИНН 7704216908).
Следует отметить, что в большинстве случаев СК «Темп» квартиры в строящихся объектах регистрирует в собственность, а затем реализует их по договорам купли-продажи. Благодаря такой схеме покупатели защищены от рисков, так как исключена вероятность оказаться в положении обманутых дольщиков. Однако в ЖК «Коллонтай, 2»на данном этапе жилье реализуется по ДДУ.
Важно и то, что СК «Темп» не создает дочерних структур для строительства отдельных объектов недвижимости (так называемых фирм-прокладок). Это обеспечивает финансовую прозрачность деятельности застройщика. Для потенциальных покупателей это является серьезной гарантией – застройщик несет 100% ответственность за реализацию своих проектов. Таким образом, при покупке недвижимости от данной строительной организации серьезные риски не наблюдаются.
Неблагоприятные факты: арбитражные дела
ЗАО «СК «Темп» принимала участие в 20 судебных разбирательствах, выступая как в лице истца, так и в качестве ответчика. Суммы исков довольно крупные – 8 758 767,00 р., 5 440 592,00 р., 80 213 052,00 р., 11 017 824,00 р., 10 272 023,00 р. Многие дела на конец 2017 г. так и не были закрыты, и скорее всего, продолжаются до сих пор. Самое интересное, что большинство споров ведется с подрядчиком – ЗАО «СМУ-837». Информация получена из открытых источников.
Кроме того, компания выступала в качестве истца в 3-х экономических спорах по гражданским правоотношениям против ООО «АДК», ИОГВ «Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга», ООО ОП «Рейтар». В 2016 г. застройщик вызван ответчиком в суде с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга – обвинен в неисполнении/ненадлежащем исполнении обязательств по ДДУ. Сумма иска – 3 659 983,36 рублей. Состоянием на апрель 2017 г. дело не закрыто. Кроме того, ведется исполнительное производство по взысканию с СК «Темп» задолженности в размере 1 576 758,75 руб.
Плюс: в отношении компании в 2017 г. было проведено 14 проверок (4 плановые, 10 внеплановых), и по результатам проверок нарушений не выявлено.
Итак, что получаем в итоге?
Претензий к срокам сдачи или нареканий на качество построенной недвижимости у покупателей обнаружить не удалось. При желании, потенциальные дольщики ЖК «Коллонтай, 2» могут оценить качество строительства готового объекта в аналогичных условиях – ЖК «Складская 28», расположенного по-соседству. Немаловажный фактор: застройщику присвоен рейтинг надежности «А» (высокий). Все это является своеобразной «почвой» для реализации новых проектов, и позволяет рассчитывать на то, что один из них – ЖК «Коллонтай, 2», также будет возведен качественно и своевременно.
Что касается судебных разбирательств – большинство из них можно рассматривать, как «рабочие моменты», которые зачастую возникают в процессе деятельности крупных организаций. В целом, компания справляется с обязательствами, и это подтверждено отсутствием шумных митингов и прочих «народных движений» (серьезной критики в адрес застройщика в сети не найдено).
Мы можем рекомендовать к покупке недвижимость в ЖК «Коллонтай, 2», поскольку дома уже практически завершены, и вполне вероятно, будут введены в эксплуатацию вовремя. Это тот редкий случай, когда риски для покупателей практически сведены к нулю.
