Если у вас есть документ о праве собственности на дом или иную недвижимость, ошибочно полагать, что это навсегда.
В некоторых случаях закон позволяет признать право собственности на недвижимость за другими лицами, даже если официально у нее уже есть хозяин.
Я имею в виду срок приобретательной давности: его истечение дает право фактическому владельцу вещи требовать признания себя собственником, тогда как прежний собственник утрачивает свое право на эту вещь.
Институт приобретательной давности в последнее время стал достаточно опасным, поскольку позволяет приобрести собственность не только на бесхозяйное имущество (когда вовсе неизвестно, есть ли законный владелец), но и на официально принадлежащее другому лицу.
Такой позиции теперь придерживаются суды после разъяснений, которые дал Верховный суд.
Итак, как же можно признать свою собственность на чужой дом?
1) Дом должен быть признан бесхозяйным имуществом.
Таковым считается имущество:
- у которого нет собственника или он неизвестен (т.е. в государственном реестре недвижимости официально это имущество числится как бесхозяйное и из документов невозможно установить, кому оно принадлежит).
Однако такое имущество может быть признано судом муниципальной собственностью по иску местной администрации – тогда статус бесхозяйного оно утрачивает, и в частную собственность можно будет его получить уже в общем порядке (приватизация или выкуп),
- собственник которого отказался от своего права или утратил его по иным основаниям.
Суд признает собственника отказавшимся от своего права на недвижимость не только, если он об этом прямо заявил, но и по фактическим действиям. В частности, признается, что собственник отказался от своего имущества, если он на протяжении длительного времени не обеспечивает его надлежащее содержание.
К примеру, в деревне стоит заброшенный дом, хозяина которого никто никогда не видел. Дом не протапливается, не ремонтируется – и, естественно, постепенно разрушается.
2) У дома появился владелец, который ухаживает за ним, как за своим собственным: оплачивает коммунальные платежи, делает ремонт и т.д.
Такой владелец должен быть:
- добросовестным, т.е. он не знает собственника дома и предполагает, что он бесхозяйный,
- фактическим, т.е. он проживает в доме не на основании какого-то договора (аренды, безвозмездного пользования, охраны и т.п.), а в силу того, что желает владеть брошенным домом, ухаживать за ним.
3) Владение домом должно быть:
- открытым (владелец не скрывает свое проживание в доме от других),
- непрерывным, в течение не менее 15-ти лет.
При этом не прерывается течение давностного срока владения, если имущество временно передается другому лицу в пользование. В случае смерти владельца его наследники могут присоединить к своему сроку владения весь срок, который владел домом их наследодатель.
Установив все три обстоятельства, суд может признать фактического владельца дома собственником.
На основании решения суда Росреестр регистрирует возникновение права собственности у нового хозяина и прекращение собственности у прежнего (если в реестре он числился).
В частности, по одному делу Верховный суд признал собственность на 1/4 дома за гражданкой, которая проживала на протяжении 24-х лет во всем доме, имея по документам лишь 3/4 собственности.
Собственницу 1/4 доли никто не видел более 30-ти лет. В том регионе, где находился дом, она официально не проживала. Суд признал пропавшую соседку утратившей право собственности на 1/4 и передал ее по приобретательной давности фактической владелице.
Таким образом, даже наличие официального собственника у дома не препятствует его передаче в собственность другого лица.