Имея в доступе от 300 000 рублей, вы можете начать инвестировать в недвижимость и купить квартиру. Главное понять, будет ли повышение цен на объект в удобном для вас временном окне.
Недвижимость — это один из видов инвестиции. Различают несколько способов инвестиций — акции (фондовая биржа), валюта, драгоценные металлы (золото, серебро, платина, ОМС), недвижимость, криптовалюта.
Когда вы определились с видом актива, возникает необходимость получить уверенность, что выбор верный и инвестиции окупятся. Перед инвестицией важно изучить динамику и поведение актива на протяжении нескольких лет. Такой анализ необходим для полного понимания, как ведет себя рынок инвестора.
Чем опасны вложения в недвижимость в период кризиса
В кризис вкладывать деньги надо с умом и аккуратно. Хотя рентабельность недвижимости снизилась за последние 7-10 лет, этот актив по-прежнему остается надежным для вложения в смутное время экономики.
Если вам интересна недвижимость за рубежом, то важно учитывать степень возможной остановки строительства по причине нехватки финансирования при стагнации экономики. Поэтому инвестиции в недвижимость в ряде стран на этапе котлована рискованны по причине возможной заморозки строительства.
Если говорить про Россию, то это касается, в первую очередь, малонаселенных городов страны, где население меньше 1 миллиона.
Почему вкладываться в новостройки на этапе котлована рискованно в кризис?
Если грядет кризис ликвидности, то у застройщика могут быть проблемы с получением средств на продолжение строительства начатых объектов. С введением новых поправок в ДДУ с 1 июля 2018 года и ужесточением требований к застройщику получать кредиты будет сложнее, ведь банки будут выдавать только избранным компаниям строительной отрасли.
Проблема в том, что никто не знает, какой тип кризиса идет. :)
Есть версии, что пик кризисной катастрофы наступит в 2020-ом году. Если да, то сейчас самое время начать к нему готовиться, а именно:
- Не покупать на все сбережения доллар;
- Предпочтительно вкладывать в недвижимость в городах-миллионниках;
- Проверять-перепроверять надежность застройщика: у строительной компании должно быть не менее 3 сданных домов, не менее 8 лет на рынке;
- Грамотно выбирать жилье, чтобы не купить "неликвид".
То есть если у вас есть идея вложиться в недвижимость на начальном этапе строительства в приближении кризиса, то это должен быть надежный застройщик и город-миллионник и 100% ликвидное жилье.
Зависимость от валютных колебаний и цен на нефть
Я приведу свои наблюдения ниже про зависимость колебаний валюты и цен на квартиры, но это почти бесполезно. Потому что на недвижимость скорее отказывают влияние цены на нефть в российской сырьевой экономике. А предсказать изменение цен на нефть практически невозможно.
Недвижимость по сравнению с валютой — черепаха. Недвижимость среди прочих инвестиционных активов — самая нерасторопная и реагирует на экономическую ситуацию в самую последнюю очередь.
Курс валюты первым реагирует на новые экономические ситуации и кризисы. Если происходит обвал биржи, следом за рынком акций обваливается рубль и валютный рынок, затем рынок драгоценных металлов, затем — рынок недвижимости.
В период 2016 - 2017 гг. цены на недвижмость Санкт-Петербурга росли, причем первичка росла быстрее, чем вторичка (см. Рисунок 1):
Одновременно с этим колебания валюты вообще никак не связаны с ценой на недвижимость в этот период 2016 - 2017 гг. (см. Рисунок 2):
Зато позднее зажигание у недвижимости случилось на следующий год (см. рисунок ниже), когда цены на вторичку упали и потом резко начали расти, а первичка - немного снизилась в цене (см. Рисунок 3). То есть недвижимость все-таки реагирует на скачок курса валют, но с опозданием в 1 год.
Аналитики говорят, что нас ждет обвал рубля к концу 2018 года при следующих условиях:
1 - Если цена нефти марки Brent за баррель упадет до 55 долларов;
2 - Если будет происходить ужесточение санкций с США;
3 - Рекордные платежи по внешнему долгу в декабре 2018 года;
4 - Если Цетробанк продолжит закупать доллары по указаниям кураторов, увеличивая тем самым дыру в бюджете.
Если посмотреть на динамику цен квартир при колебаниях цен за баррель нефти, то зависимость такова: если цены на недвижимость снижаются, то объемы предложения от застройщиков растут.
Динамика цен нa недвижимость в Санкт-Петербурге
Цены будут расти, никакой новой Америки. Цены всегда росли и продолжают это делать как на первичку, так и на вторичку. Если у вас есть 300 000 рублей в свободном доступе и вам интересна недвижимость — покупайте квартиру сейчас, дальше будет только дороже.
В Санкт-Петербурге значительных ценовых изменений на рынке первичной недвижимости не предвидится, если не случится экономического коллапса. Внезапный кризис возможен, судя по факту обвала Московской биржи 10 апреля 2018 года и усугубления агрессивной внешней политики России.
Цены на новостройки будут меняться в некоторых районах Санкт-Петербурга, где планируется строительство нового метро (Приморский район, Василеостровский район, Красносельский район, Купчино, Северное Купчино).
Аналитики застройщика «ЦДС» сообщают, что в районах, где строится много нового жилья, ценники останутся на прежнем уровне. Если в районе строят одновременно много застройщиков — цена также останется на прежнем уровне.
Например, ЦДС строит "в одиночку" ЖК «Московский» на Пулковском шоссе в Санкт-Петербурге в радиусе 5 км. Поэтому ценник у них выше рынка студий эконом-класса, хотя объекты стандартные.
Изменения законодательства о строительстве
Долевое участие в строительстве хотят отменить с 1 июня 2018 года. Законодательное собрание планирует пересмотреть 214-ФЗ по указу президента.
Чем это опасно?
Неужели все новостройки будут строится без дольщиков?
Нет. ДДУ (договор долевого участия) не может исчезнуть внезапно. На внедрение изменений и отмены участия дольщиков уйдет минимум 2-4 года. Текущие, уже подписанные ДДУ продолжают действовать. Новые ДДУ, если поправки в Закон примут, будут еще работать в течение нескольких лет.
Реформация рынка недвижимости в случае изменения 214-ФЗ затронет изменение конкуренции среди застройщиков. Крупные игроки будут поглощать мелкие компании. Если у застройщика на сегодня сдано менее 4-5 объектов, скорее всего, он уйдет с рынка в ближайшее время.
Таким образом, изменения в 214-ФЗ просто вежливо сообщают нам, что тип инвестиции в стройку с прибылью 20% постепенно исчезает. Но у нас еще есть 2-4 года.
Как ведет себя недвижимость в кризис?
Динамика цен на недвижимость показывает только рост как в сегменте первичного строительства, так и в сегменте вторичного жилья. Цены на недвижимость реагируют на колебаниях биржи и цен на нефть, но в самую последнюю очередь.
Сначала реагирует биржа и фондовый рынок, затем драгоценные металлы и только затем — недвижимость.
За вами остается право, верить этим рассуждениям или нет. Главное, берегите себя и позаботьтесь о своем будущем несмотря на экономическую ситуацию в стране.
