Добрый день! Сегодня я расскажу как проверить продавца и его право собственности на квартиру, офис, землю и т.д. перед покупкой.
Опытные предприниматели уже знают, что перед любой сделкой надо проверить своего поставщика и его права на товар. Действует принцип должной осмотрительности и принцип "знай своего клиента". И любой здравомыслящий человек перед серьезной сделкой, а покупка квартиры для многих сделка всей жизни, должен проверить самого продавца, основания возникновения права собственности на квартиру, обременения и т.д. Однако часто либо не знают, либо не умеют это делать. И большая ошибка надеяться на риелтора, зачастую их квалификация мягко говоря не высокая.
Постараюсь осветить все возможные пункты для проверки, что-то вроде чек листа - режим параноика.
Погнали.
Проверяем продавца:
Паспорт продавца на действительность.
Проверяем продавца на наличие исполнительных производств.
Желательно изучить профили в социальных сетях, если они есть. Если есть знакомые в МВД проверить продавца на наличие судимости.
Проверить сайт районного суда по месту прописки продавца на наличие судебных дел с его участием.
Также стоит узнать ведет ли бизнес продавец, в каких фирмах он является учредителем или директором. Платятся ли по этим компаниям налоги, есть ли суды, исполнительные производства. Идеально если есть доступ к платному сервису Контур Фокус, так как там все это будет наглядно видно.
Все это позволит составить хотя бы примерное представление о продавце и его деловых качествах.
Дальше изучаем документы непосредственно относящиеся к объекту недвижимости.
Изучаем право-устанавливающие документы на квартиру (дом, земельный участок) (справка ЖСК о выплаченном пае, договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор о пожизненном содержании с иждивенцем (рента), договор передачи и заявление на приватизацию, договор о долевом участии в строительстве и т. д.). Эти документы указывают откуда собственно у продавца появилась квартира, которую он собирается продать. Стоит внимательно изучить документы. Возможно проконсультироваться у юриста. Идеально, если продавец владеет квартирой, землей более трех лет. В этом случае, срок исковой давности истек и вероятность оспаривания его права собственности минимальна.
Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП. Собственно этот документ должен быть, если его нет, то его легко восстановить. По кадастровому номеру проверяем наличие обременений права собственности в Росреестре.
Кадастровый (технический) паспорт (план) на объект недвижимости. По нему изучаем были ли проведены перепланировки в квартире, если они были сделаны, узаконены ли они.
Выписка из домовой книги показывает кто прописан в квартире, я думаю лишние пассажиры вам не нужны. Копия финансово-лицевого счета покажет есть ли долги по коммунальным платежам. Если в квартире индивидуальное отопление, то стоит обратиться в Горгаз и узнать задолженность за газ.
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество показывает имеются ли обременения права собственности, но только на момент выдачи. В некоторых случаях квартиры и земли покупают с обременением -сервитут либо ипотека, но лучше чтобы их не было.
У продавца стоит запросить документы, подтверждающие дееспособность - справки из ПНД и НД. Если ваш продавец состоит на учете в психушке, после сделки купли-продажи ваше право собственности может быть оспорено в суде. "Приятные" мгновения в судебных разбирательствах вам практически обеспечены.
Если среди собственников есть несовершеннолетние, либо недееспособные необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также право-устанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц в рамках исполнения условий Разрешения органов опеки и попечительства.
Если продавец замужем или женат, то обязательно нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца объекта недвижимости на совершение сделки. Сделку можно совершить и без согласия супруги/супруга, но он или она потом может оспорить сделку, а нам этого не надо!
Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки. Собственно эти документы должны быть, если покупаете долю в квартире.
Если от имени продавца выступает его знакомый риелтор по нотариальной доверенности, то проверяем доверенность.
Если вы покупаете недвижимость попросите выписку из кредитной истории продавца. С 1 октября 2015 года в силу вступил закон «О банкротстве физических лиц». Если продавец прошел процедуру банкротства (этот факт отражается в кредитной истории) или его «обанкротил» банк, а деньги от реализации имущества не были направлены на погашение долга, кредиторы продавца могут попытаться забрать уже вашу собственность за 80% от заявленной в договоре купли-продажи стоимости.
При том, что суммы сделок как правило занижаются сторонами, чтобы не платить лишних налогов, поэтому покупатель может оказаться буквально ни с чем. Во избежание подобных прецедентов проверка кредитной истории крайне рекомендуется перед покупкой квартиры на вторичном рынке.
Если продавцом является юридическое лицо?
Надо дополнительно, к уже описанным выше документам, запросить:
Комплект уставных документов продавца со всеми изменениями и дополнениями.
ИНН и ОГРН копии.
Решение о назначении руководителя юридического лица, приказ на главного бухгалтера.
Выписка из ЕГРЮЛ.
Справка юридического лица о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью (с подписью руководителя и главного бухгалтера).
В случае если сделка по продаже квартиры является для продавца крупной или с заинтересованностью решение общего собрания продавца - юридического лица о продаже квартиры с обязательным указанием стороны сделки и цены продажи.
Доверенность, выданная представителю юридического лица на заключение договора купли-продажи.
Копия паспорта представителя юридического лица, где проверять паспорт вы уже знаете.
Письмо за подписью уполномоченного лица, что предоставленные уставные документы действительны на настоящий момент и имеют полную юридическую силу.
Копию бухгалтерского баланса, из него вам будет хотя бы примерно видно финансовое положение организации
Проверить юридическое лицо в платной версии СПАРК или Контур Фокус, на наличие арбитражных судебных дел, исполнительных производств и связанных компаний. Если на директоре или учредителе зарегистрировано более пяти юридических лиц - это тревожный звоночек и стоит изучить компанию более тщательно. Также важно обратить внимание не находится ли фирма в стадии реорганизации, ликвидации либо банкротства. С такими компаниями лучше не связываться!
Если есть время посмотрите все сайты районных судов вашего города на наличие судебных дел с этим юридическим лицом, скорее всего застройщик будет ответчиком. Если дел нет хорошо, если судебных дел много, тогда это повод задуматься.
Итак вы все проверили, вышли на сделку. Безопасно произвести расчет поможет банковская ячейка или депозит нотариуса, но об этом я расскажу в следующих статьях. Поэтому в этой статье я подробно описывать не буду.
И вот вы стали счастливым собственником квартиры, офиса или земельного участка, но все же волнуетесь, а вдруг злые кредиторы или обиженная жена продавца попробует отсудить мою квартиру назад. Для особо мнительных у страховых компаний есть услуга страхования права собственности, которая обычно заключается на три года, но это уже рассказ для следующей статьи.
Если вам понравилась статья ставьте лайк и делитесь с друзьями!