В последний год процесс снижения цен на рынке жилья многих городов прекратился, начался медленный восстановительный рост. Но повышение средних индикаторов не всегда задает правильный информационный фон для собственников.
Нередко рост средней цены по городу на 1-2% рассматривается продавцом как возможность выставить цену на свою квартиру на 10% выше рынка. Ожидая дальнейшего роста цен на квартиры, не следует забывать о том, что продавать надо здесь и сейчас. А здесь и сейчас не все так однозначно. Рынок жилья стал более дробным и дифференцированным. А движение рынка в отдельных сегментах может быть разнонаправленным.
Рынок жилья стал более разнообразным и насыщенным. В этих условиях появляются группы квартир, которые теряют привлекательность и перестают интересовать покупателей. Для того чтобы сохранить интерес к таким проектам собственники вынуждены снижать цены. Самый яркий пример - комнаты и "малосемейки", которые продолжают терять в цене на фоне восстановления рынка. Процесс расслоения рынка происходит во многих территориальных и качественных сегментах. Рассмотрим это на примере рынок жилья в Центре Екатеринбурга.
Центр Екатеринбурга - территория с самым разнообразным жильем. Здесь много жилья сталинского периода постройки, достаточно "хрущевок" и домов позднего советского периода. При этом, Центр Екатеринбурга в последние годы активно обновлялся. Около четверти всех квартир расположены в домах современной постройки.
Центр - район, который в предыдущие годы подешевел меньше других и раньше начал восстановительный рост. Данная информация позитивна для всех собственников квартир, расположенных здесь. Центр остается самой привлекательной и устойчивой территорией на рынке жилья Екатеринбурга.
На предыдущих этапах развития рынка все было просто. Если начался рост цен, то растут цены на все квартиры. Темпы роста цен могут отличаться, но тренд, чаще всего, менялся синхронно. Сейчас рынок стал сложнее. Прошел год с того момента, как мы начали фиксировать восстановительный рост цен. За этот период средняя по городу цена выросла на 4%. Дешевых квартир стало меньше, а дорогих чуть больше. При этом у покупателей сохранился выбор в широком ценовом диапазоне.
Но вернемся в Центр.
Центр города выделяется не только большим разрывом в ценах между старым и новым жильем. Полнометражные квартиры ("сталинки"), расположенные здесь, продолжают показывать отрицательную динамику. Такой процесс стал возможным благодаря активному обновлению жилого фонда в предыдущие годы и высокому объему предложения в настоящий момент. Сегодня в Центре города на вторичном рынке выставлено около 800 квартир, а на первичном - более 1800. Кроме этого, в центральной части города продается около 500 апартаментов.
Эта ситуация хорошо иллюстрирует тот факт, что как только рынок становится более разнообразным и насыщенным, начинается его переоценка. Формируются не только новые ориентиры, но те объекты от которых стремятся отказаться.
Сейчас на рынке новостроек Екатеринбурга более 22 тысяч квартир. Вторичный рынок, на котором предложение находится на уровне 8-10 тыс. квартир, не может не замечать этого. Динамика развития отдельных районов города тоже заметно отличается. Поэтому переоценка рынка продолжится.
Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости