Перед тем, как заключать сделку купли-продажи квартиры, покупатель обязательно должен проверить, кто является собственником квартиры и, соответственно, у кого он ее покупает.
Единственным достоверным документом в подтверждение этого факта является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую сейчас можно заказать по интернету в отношении любого интересующего вас объекта – достаточно знать лишь его точный адрес или кадастровый номер.
Так вот, если в полученной выписке четко видно, что квартирой владеют не только взрослые, но и несовершеннолетние дети – это веский повод серьезно задуматься, прежде чем заключать сделку, и вот почему.
Дети – вполне правоспособные субъекты, поэтому могут иметь в собственности долю в квартире, хотя самостоятельно ею распорядиться и не имеют возможности.
Сейчас особенно часто стала встречаться собственность детей на доли в квартирах, поскольку популярная программа материнского капитала ставит необходимым условием приобретения жилья за счет ее средств – оформление его в долевую собственность всех членов семьи.
Между тем покупателю невыгодно заключать сделку купли-продажи квартиры, если доля в ней принадлежит ребенку, т.к. сделка подпадает под особый контроль со стороны государства.
Органы опеки и попечительства тщательно отслеживают продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетним детям, с целью защиты их интересов.
Действительно, нередко встречаются ситуации, когда недобросовестные родители продают квартиру ребенка, оставляя его в итоге фактически на улице, без жилья.
И от этого призваны детей защитить органы опеки: закон устанавливает обязательное условие для продажи квартиры, принадлежащей ребенку, – получить согласие органа опеки.
Орган опеки даст такое согласие только при условии, что родители предоставят убедительное подтверждение оформления другого жилья в собственность ребенка либо переведут деньги от продажи квартиры на специальный банковский счет, открытый на имя ребенка.
Деньги с этого счета допускается снимать только после регистрации права собственности ребенка на жилье, причем родители обязаны представить органу опеки документальное подтверждение того, что они исполнили все его предписания в течение определенного срока.
Если родители ребенка не выполнят все условия этого согласия, опека может отозвать его и признать сделку продажи квартиры недействительной!
Важный прецедент по подобной отмене сделки продажи квартиры недавно состоялся в Верховном Суде.
Орган опеки выдал согласие на продажу квартиры, 2/3 в которой принадлежало несовершеннолетним детям, при условии, что одновременно с продажей будет заключена сделка по покупке другой квартиры, где детям должны получить также не менее 2/3 долей.
Однако в установленный срок орган опеки не получил документов, подтверждающих, что другая квартира была приобретена.
В связи с этим он и вышел в суд с иском о признании сделки по продаже квартиры детей недействительной. Верховный Суд в итоге признал доводы органа опеки убедительными и направил дело на новое рассмотрение.
Действительно, по закону сделка, совершенная с нарушением обязательного для нее согласия органа государственной власти, является оспоримой.
Но главный вопрос – почему от этого всего должен страдать покупатель квартиры? Он заплатил немалые деньги за квартиру, а в итоге ее придется отдать и еще неизвестно, вернет ли он обратно свои деньги.
Поэтому сейчас стало очень опасно приобретать квартиры, собственниками которых являются дети.
Судя по такой практике, покупатель теперь должен не только убедиться в том, что опека дала согласие на сделку, но и проконтролировать исполнение всех условий этого согласия родителями.
Конечно же, покупателю легче просто купить другую квартиру, а не связываться с массой дополнительных и абсолютно не нужных ему проблем.