Сейчас очень распространено владение недвижимым имуществом в долях, причин тому можно выделить несколько:
- супруги развелись и поделили квартиру, для каждого суд определил свою долю,
- квартира перешла по наследству к нескольким наследникам, за каждым была закреплена его доля,
- квартира была приватизирована на несколько человек – они также стали собственниками долей.
Образовавшиеся доли впоследствии могут продаваться, дариться, завещаться и т.д., т.е. переходить к новым и новым собственникам.
Между тем, немногие знают, что владение долей в квартире – это мина замедленного действия: в любой момент они могут лишиться своей доли, а вместе с ней – и права проживать в квартире.
Почему так может произойти? Рассмотрим самые типичные ситуации, которые происходят на практике с собственниками долей в квартире.
1. Ваша доля меньше, чем у остальных сособственников квартиры.
Например, у гражданина А. в собственности 2/3, а у гражданина Б. – 1/3. Разумеется, гражданин А. заинтересован в том, чтобы получить всю квартиру в свою собственность и предлагает выкупить долю у гражданина Б., но тот категорически отказывается.
Конечно, ему выгоднее иметь право пользования целой квартирой на основании своей доли 1/3, нежели получить скромную сумму, на которую он уже не сможет купить ни комнату, ни тем более квартиру.
Тогда гражданин А. подает иск в суд о принудительном выкупе доли и своего соседа, ссылаясь на то, что она малозначительная. В чем смысл этого коварного хода?
Закон по общему правилу запрещает против воли сособственника выкупать у него долю, т.е. только сам дольщик, по собственной инициативе может потребовать выделить свою долю «в натуре» (в виде отдельной изолированной комнаты), а в случае невозможности такого выделения по техническим причинам (когда нельзя обеспечить выделение отдельного жилого помещения) – выплатить ему стоимость доли в виде денежной компенсации.
Но из этого правила есть одно исключение: если доля признается малозначительной, то выкупить такую долю другие сособственники могут и без согласия дольщика, в принудительном порядке через суд.
Главное – это доказать, что доля является малозначительной. Поскольку четких критериев малозначительности в законе не предусмотрено, то вопрос о признании доли малозначительной решается в каждом случае по-разному.
До недавнего времени существовала такая практика:
- малозначительной признавалась доля, не превышающая четверти в общей площади жилого помещения, и при этом неравноценная даже самой маленькой комнате в квартире.
То есть малозначительными действительно признавались крошечные доли – такие, как 1/5, 1/6 и т.п. Однако с 2016 года практика по определению малозначительных долей резко изменилась: Верховный суд вынес постановление (от 30 августа 2016 г. N 78-КГ16-36), которым признал малозначительной долю в 1/3!
В основу были положены такие признаки:
- сособственники в квартире не являются родственниками,
- владелец доли 1/3 фактически в квартире не проживает, у него есть другое место жительства,
- владелец доли в 1/3 нарушает обязанность по оплате коммунальных платежей в квартире.
Такой прецедент дает основание полагать, что теперь любая доля, которая является самой меньшей в квартире, может быть признана незначительной, и сособственника могут обязать через суд ее продать. А это влечет лишение права пользоваться квартирой.
2. Другой сособственник может обязать вас купить у него долю.
Как говорилось в предыдущем пункте, сособственник имеет право в любое время заявить требование в суд о выделе своей доли путем выкупа.
Получается, что если у вас, к примеру, 1/3 в квартире, а у другого собственника – 2/3, то он может потребовать у вас выплатить стоимость своей доли. И никого не будет волновать, есть ли у вас деньги или нет.
Поэтому в таких ситуациях владельцу меньшей доли приходится идти на компромисс: согласиться на продажу квартиру и делить вырученные деньги в соответствии с долями.
В итоге получается та же картина: сособственник остается без квартиры, с деньгами, на которые невозможно купить новое жилье.
Чтобы этого избежать, выделяйте заблаговременно свою долю в отдельное жилое помещение (см. подробнее здесь).