В прошлом посте мы остановились на том что для выбора оптимального по цене и местоположению участка стоит уделить внимание следующим вещам:
- расстояние от 2 до 15 км от МКАДа
- пешая доступность до электрички/метро
- адекватная цена
Сразу стоит исключить те районы где города- сателлиты вплотную прилегают к Москве либо районы Москвы находящиеся за МКАДом, такие как Мытищи, Выхино, Жулебино, Митино и прочее. Земля там стоит космических денег при этом что практически все занято новостройками и желаемого отсутствия людей вы там не получите. Также исторически земля на Севере от Москвы и Северо-Западе значительно дороже, таким образом я бы рекомендовал ограничить круг поисков участка для строительства сектором от Калужского шоссе до Дзержинского.
С учетом прилегания железной дороги остаются два подходящих "островка"
Для себя я выбрал СНТ Булатниково, это место в полной мере отвечает всем моим требованиям к участку- Булатниково находится в 2.5 км от МКАД, при этом в пешей доступности есть 2 станции Булатниково и Расторгуево (до каждой 10-12 минут пешком)
Цена земли здесь около 500 тысяч за сотку, при этом это некая средняя цена- то есть можно найти участки как по цене в 400 тыс за сотку так и по 600 тыс. Таким образом участок площадью 6 соток обошелся мне примерно в 2.5 млн рублей. Цена на аналогичный участок на севере или на северо-западе Москвы будет почти в 2 раза выше.
Важны момент это коммуникации подходящие к участку либо проходящие в непосредственной близости. Тут стоит исходить из того что в такой близости от Москвы везде будет электричество и в 90% будет рядом газ.
НА циане мы видим 175 объявлений в этой области, при этом обычно 15-20% это дубли, еще 5-7% не существующие/не доступные объявления и тому подобное. Еще 10-15% это люди годами продающие свои участки по ценам 10-ти летней давности- упорно не снижающие цену, таким образом у нас фактически остается только половина объявлений которые стоит смотреть.
На многих участках будут какие-либо строения или неудачные опыты типа фундаментов или срубов- и многие продавцы считают что великолепный сруб или жб фундамент прибавляет их участку в стоимости 500 тыс- при этом для нас фактически это лишний геморрой - для примера, качественный фундамент разбомбить и вывезти будет стоить не меньше 100 тысяч, а строить на нем мы точно не будем.
Еще довольно много участков не выставлены на продажу, хорошим вариантом будет приехать в выбранное место и просто походить посмотреть пустые участки, после чего выяснить контакты собственника и предложить продажу. Часто это может быть даже дешевле чем покупать среди тех кто выставил участок на продажу, к слову, свой участок я купил именно так. Почти на 500 тыс дешевле аналогичных предложений и уже с оплаченным подключением к газу. Решающим для меня фактором поиска среди не продающихся участков стало отсутствие подходящих среди выставленных на продажу- какой то слишком дорогой, какой- то слишком рядом с ЖД, где-то соседи не понравились и прочее.
Часто спрашивают есть ли разница какой статус земли имеет участок- ИЖС или СНТ или ЛПХ или ТСН - сейчас наше законодательство имеет явную тенденцию к уравниванию этих категорий и существенной разницы для нас как "потребителей" нет. В СНТ и ТСН стоимость подключения газа может быть чуть выше, так как там обычно есть неких разовый платеж за подключение к магистрали, он может составлять 150-250 тыс при этом само подключение будет дешевле чем если вы будете подключать ИЖС. По электричеству стоимость подключение будет примерно одинаковая что к МОСОБЛЭНЕРГО что к сетям СНТ.
Стоит обязательно привлечь к сделке купли-продажа юриста с реальным опытом работы с землями, так как там много тонкостей которые могут быть не понятны человеку не имеющему ранее дел с землей. Я сознательно пишу Юриста, а не риэлтора так как 95% риэлторов не имеет никакой квалификации, юридической подготовки и опираются лишь на свой собственный опыт и, если, в сделке что-то идет не так просто не могут ничего сделать и не готовы к этому.
Желательно что бы участок стоял на публичной кадастровой карте и его фактические границы совпадали с границами на карте.
ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ МОМЕНТ Нужно обязательно понять есть ли на участке который вам понравился оплаченное подключение к газу и к электричеству. Каждое подключение будет стоить вам около 200-250 тысяч и, соответственно, сравнивая участки нужно обязательно принимать во внимание этот фактор.
Также важно обращать внимание на рельеф участка, при прочих равных- более прямой участок однозначно лучше и дешевле в строительстве чем участок я уклоном или ямой.
После выбора участка сделка оформляется у нотариуса и регистрируется в росеестре.
В следующем посте я расскажу о выборе строительной компании и подготовке к строительству.
P.S. Если вам интересно, можно подписаться на канал что бы он не потерялся.
Связаться со мной можно по адресу e-mail: сuis@yandex.ru
