В законе до сих пор сохраняется пробел относительно правового статуса жилых строений, что в итоге приводит к нарушению интересов граждан, которые владеют такой недвижимостью.
Недавно налоговая служба опубликовала разъяснения порядка налогообложения жилых строений, указав, что они облагаются налогом на имущество физических лиц, однако правила имущественного вычета НДФЛ при покупке или строительстве жилых строений не применяются.
Разберемся, в чем здесь дело.
В действующем законодательстве предусматриваются две категории жилой недвижимости – жилые помещения (к ним относятся жилые дома, квартиры и их части, а также комнаты) и жилые строения (они располагаются на садовых и дачных земельных участках, т.е. по сути – это дачные домики).
В свое время Конституционный Суд признал право граждан регистрироваться по месту жительства в таких дачных домиках, если они признаны в установленном порядке пригодными для проживания.
Однако налоговое законодательство не позволяет получить имущественный вычет при строительстве или покупке жилого строения так же, как при покупке или строительстве жилого дома:
- в Налоговом кодексе прямо указано, что имущественный налоговый вычет для НДФЛ предоставляется при покупке или строительстве жилого дома или доли в нем.
Жилые строения в данном случае не упоминаются, из чего налоговая и делает вывод о том, что их владельцы не имеют право получить налоговый вычет.
И никто не примет во внимание, что ваш дачный дом фактически ничем не уступает, а может быть даже и превосходит по своим характеристикам жилой дом. Если по всем документам ваш дом проходит как «жилое строение», вы лишаетесь налогового вычета.
При этом тот же Налоговый кодекс прямо указывает на жилые строения, перечисляя объекты обложения налогом на имущество физических лиц.
Отсюда следует, что имущественный налог со своей дачи платить все-таки придется. Такой вот получается парадокс: налог заплати, а вычет не спрашивай.
Как же все-таки переоформить дачный домик в жилой дом, чтобы получить налоговый вычет?
Вопрос этот также до сих пор в законе не отрегулирован. Конституционный Суд указал на возможность признать жилое строение пригодным для постоянного проживания, и такая процедура предусмотрена нормативными актами:
- жилое строение должно полностью соответствовать всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (обеспечивать безопасность жизни и здоровья людей, иметь действующие системы энерго-, водоснабжения, отопления, вентиляции, канализации и т.д.);
- проверив соблюдение всех требований, специальная комиссия при местной администрации составляет акт о признании жилого строения пригодным для постоянного проживания.
Однако внести изменения в кадастровый учет и правоустанавливающие документы на основании акта не получится, т.к. в законе не предусмотрено процедуры изменения назначения здания с жилого строения на жилой дом.
Жилищный кодекс предусматривает только изменение назначения помещения (с жилого на нежилое и наоборот). Поэтому Росреестр откажет выдать документ, подтверждающий, что у вас в собственности жилой дом, а не жилое строение.
Выход здесь видится только один – признавать жилое строение домом в судебном порядке, представляя доказательства полной пригодности дачи для постоянного проживания. На основании решения суда Росреестр внесет изменения в кадастровый учет и выдаст новый документ о праве собственности на жилой дом.
Такая недвижимость ценится гораздо выше, т.к. снимаются все вопросы и в налогообложении, и регистрации по месту жительства.
Становитесь законными домовладельцами, а не дачниками!