Общедомовые нужды (ОДН) – безусловно, один из самых больных вопросов в действующей системе оплаты коммунальных услуг.
В последнее время законодательство о порядке начисления и оплате ОДН существенно изменилось и далеко не в пользу управляющих компаний, поэтому они зачастую пользуются тем, что жильцы не вникают в детали коммунальных начислений, и возлагают на них те расходы, которые должны нести сами.
Итак, какие ОДН сейчас должны оплачивать жильцы, а какие – нет?
ОДН, как и прежде, складываются из разницы между показаниями общедомового счетчика и показаний поквартирных счетчиков, т.е. в идеале остаток должен отразить тот объем коммунальных услуг, который поступил на содержание общего имущества дома.
Сюда относятся: освещение подъезда и общих коридоров, работа лифтов, насосов, домофона, технические промывания системы отопления и водоснабжения и т.п. Однако в реальности практически никогда полученная разница между показаниями счетчиков в доме и во всех квартирах не отражает исключительно ОДН.
Сюда также входит перерасход коммунальных услуг квартирами, где не установлены счетчики (они платят по фиксированному нормативу) или не считают нужным своевременно сообщать показания своих счетчиков, где есть незарегистрированные жильцы.
Суть нового порядка начисления ОДН теперь заключается в том, что управляющие компании теперь не вправе возлагать подобные «излишки» на жильцов дома: установлен максимальный предел оплаты ОДН на каждого жильца в доме в виде норматива, который утверждается на уровне каждого региона.
Все, что идет в ОДН сверх этого норматива, должна оплачивать сама управляющая компания из своих собственных средств.
С 2017 года строка ОДН была исключена из квитанций на оплату коммунальных услуг, и теперь эти расходы учитываются в графе «содержание общего имущества», что еще раз подчеркивает ответственность управляющей компании за стоимость ОДН.
Поэтому, зная нормативы ОДН в своем регионе, можно легко проверить, не плюсует ли управляющая компания вам украдкой свои долги в квитанциях. Об ответственности управляющей компании в подобных случаях см. здесь.
Только в одном случае управляющая компания вправе свободно выставлять своим жильцам ОДН сверх положенных нормативов – если будет протокол общего собрания собственников, на котором жильцы сами решили принять на себя полностью все расходы на ОДН, в т.ч. сверхнормативные.
Зачастую жильцы, не читая, подписывают подобный протокол, а потом появляются вопросы, почему так выросли коммунальные платежи.
Нужно учитывать, что в новой системе ограничений расходов на ОДН для жильцов есть и обратная сторона медали, которая, как показывает практика, оборачивается неприятностями для них же.
По задумке законодателя, возложение сверхнормативных ОДН на управляющие компании должно было стимулировать их на более эффективную работу по содержанию дома. Однако в итоге получили всплеск банкротств управляющих компаний, которые не в силах справиться с накопившимися долгами (большей частью именно по ОДН).
Банкротство управляющей компании влечет целый ряд неудобств для жителей дома: выбор новой компании, на этот период оплата коммунальных услуг происходит напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО), двойные квитанции, пересмотр тарифов (как правило, в сторону возрастания) и т.д.
Часто РСО, не имея возможности взыскать долги по ОДН с управляющей компании-банкрота, выставляет их жильцам в квитанциях. Это незаконно: жильцы не обязаны оплачивать сверхнормативные ОДН, которые задолжала УК.
Угрозы по отключению дома от коммунальных услуг также необоснованны, если собственники добросовестно оплачивают свои счета. Но в итоге вся эта чехарда с банкротством УК доставляет много неудобств жителям.
Следующим этапом реформирования системы оплаты ОДН должен стать переход на прямые договора собственников квартир с РСО. Посмотрим, что это даст.
Знайте свои права и не переплачивайте за ОДН!
© Сивакова И. В., 2018 г.