Правила оформления покупки и продажи квартир так часто менялись в последнее время, что сейчас нередко возникает путаница в вопросе: когда обязательно нужно обращаться к нотариусу за удостоверением сделки, а когда – нет.
Цена этого вопроса немаленькая, судя по тарифам нотариусов (0,5% от стоимости сделки плюс сопутствующие правовые и технические услуги – в среднем 10 – 15 тысяч рублей). Поэтому стоит изучить его подробнее.
Теперь, чтобы определиться, необходимо ли нотариальное удостоверение, следует уточнить предмет сделки: целая квартира или доля в ней:
1) Если продается или покупается квартира целиком, то нотариальное удостоверение такой сделки требуется только в одном случае:
если продавцом выступает несовершеннолетний (до 18 лет) или ограниченно дееспособный (есть соответствующее решение суда). Когда несовершеннолетний или ограниченно дееспособный выступает покупателем, к нотариусу обращаться необязательно.
Таким образом, покупая или продавая квартиру полностью, при отсутствии указанных выше субъектов в сделке, стороны могут сами для себя решать – обращаться дополнительно к нотариусу для удостоверения договора или нет.
Какие плюсы дает нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры:
- нотариус контролирует факт полной дееспособности у обеих сторон (они могут по электронным каналам связи запросить в Росреестре сведения об отсутствии судебных решений на предмет ограничения или лишения дееспособности каждого участника сделки);
- нотариус выясняет истинную волю сторон, устанавливает, не действуют ли они под принуждением или воздействием заблуждения. Большинство нотариусов сейчас ведут обязательную видеозапись заключения сделки, что служит официальным доказательством в случае, если дело дойдет до судебного спора;
- нотариус проверяет «чистоту» продаваемой квартиры (у них есть прямой доступ к сведениям государственного реестра недвижимости, где они видят, нет ли на квартире ареста, залога, кто является собственником и т.п.);
- нотариус может удостовериться в том, состоял ли продавец квартиры в браке на тот момент, когда он ее приобретал, т.е. не находится ли квартира в совместной собственности супругов (у них теперь есть доступ к базе данных ЗАГСа). Если да, то нотариус затребует нотариальное согласие супруга продавца квартиры, чтобы сделку нельзя было оспорить;
- для нотариальных сделок действует сокращенный срок регистрации перехода права собственности (не более 3 дней).
Кроме того, нотариус может за дополнительную плату направить все документы в Росреестр по электронной почте, тогда регистрация произойдет в течение суток.
Росреестр не имеет права заново проверять законность сделки, заверенной нотариально, и чинить препятствия к ее регистрации (этот вопрос освещался подробно здесь).
Ну и минусы нотариального удостоверения, конечно же, никто не отменял – это:
- высокая стоимость нотариальных услуг,
- требование о государственной регистрации права собственности все равно сохраняется,
- отсутствие полной гарантии, что сделку впоследствии не оспорят.
2) Если продается или покупается доля в квартире, то нотариальное удостоверение таких сделок теперь является обязательным.
Какие исключения из этого правила есть:
- если продается квартира, которая находится в общей совместной собственности супругов, нотариальное удостоверение ее продажи необязательно,
- если собственник всей квартиры продает только определенную долю в ней или несколько лиц покупают у одного собственника квартиру в долевую собственность, у нотариуса также сделку заверять не требуется.
Во всех остальных случаях, если продается или покупается доля в квартире, без нотариуса не обойтись – в противном случае сделка будет признана недействительной из-за нарушения предусмотренной законом формы.