Управляющая организация должна лично исполнять обязанности, возложенные на нее договором управления МКД. Данная позиция, являясь непривычной для складывающейся в России практики управления МКД, требует специального обоснования.
Согласно ч. 1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. Поэтому если мы установим, что закон или иные правовые акты, условия обязательства или его существо предполагают исполнение управляющей организацией своих обязанностей по договору управления МКД лично, то можно будет утверждать, что управляющая организация не может передать свои обязанности третьи лицам.
Как же определить, лично или нет, должно лицо исполнить обязанности? Об этом может быть прямо указано в законе. Так, исполнитель по договору о выполнении научных исследований должен провести их лично (ч. 1 ст. 770 ГК РФ). Но как быть, если закон не содержит прямых указаний?
Выдающийся русский юрист Шершеневич Г.Ф. писал:
«Так как объектом обязательства является действие пассивного субъекта, а не лицо его и не воля, то индивидуальность обязательства имеет настолько лишь значение, насколько интерес, соединенный с исполнением данного действия, зависит от личных качеств исполняющего. При безразличии этой стороны вопроса действие может быть выполнено каждым».
Поэтому, если исполнение обязательства тесно связано с личностью исполнителя, то можно говорить об обязанности личного исполнения. Но, представляется, что довольно трудно определить, насколько тесно связано исполнение с личностью исполнителя. Наиболее приемлемым дополнительным, уточняющим критерием является следующий: если кредитор в рамках договора сообразует свои действия с личностью должника, то можно говорить о наличии тесной связи между ними. Так, если кредитор связывает выделение дополнительных средств по договору или порядок, состав оказываемых услуг с положением должника на рынке услуг, его известностью как надежного партнера, можно утверждать, что для кредитора важна личность должника, что обуславливает личное исполнение обязанностей.
Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Тем самым, закон предполагает особую важность управления МКД для граждан. Действительно, от качественных коммунальных услуг и содержания общего имущества зависит здоровье человека, а зачастую и сохранность его имущества. Выбирая определенную управляющую организацию, собственники связывают свои жизненно важные интересы с конкретной организацией. Поэтому им далеко не безразлично, кто будет осуществлять управление.
В тоже время, согласно п. 17 Правил содержания общего имущества собственники обязаны утвердить перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Это дает достаточные основания полагать, что собственникам важно быть уверенными в том, кто будет оказывать им услуги и выполнять работы. В противном случае, собственники, не зная, будет ли управляющая организация исполнять обязанности лично или же она переложит свои обязанности на третьи лица, не смогут достаточно обосновано определиться как с перечнем услуг и работ, так и с их условиями.
Сказанное позволяет сделать вывод, что нормы ч. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 17 Правил содержания общего имущества, тогда лишь имеют смысл, если управляющая организация будет исполнять свои обязанности лично. Именно из такого понимания, как представляется, исходил законодатель, сформулировав норму ч. 9 ст. 162 ЖК РФ: МКД может управляться только одной управляющей организацией.
Если эта статья оказалась полезной для вас, ставьте "Понравилось" (палец вверх) и подписывайтесь на наш канал, чтобы первым получать новые материалы!