За последние полгода в российском законодательстве произошли изменения, коснувшиеся схемы налогообложения для квартир, которые подвергнутся реновации. Что это означает для тех, кто хочет продать такое жилье? Эксперты департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet изучили новые нормы, распространяющиеся на сделки с квартирами в домах, попавших в эту программу.
Для собственников — нерезидентов РФ, т. е. находящихся в России менее 183 дней в течение календарного года, предусмотрена полная уплата налога размере 30% суммы реализации жилья без каких-либо послаблений.
Граждане страны, продающие принадлежащие им объекты недвижимости, должны платить государству НДФЛ по ставке 13%.
Однако те, кто владеет недвижимостью менее 3 лет или с 1 января 2016 года (меньше минимального предельного срока владения), могут выбрать один из двух следующих видов сокращения налогового бремени:
- за один налоговый период, равный календарному году, не учитывать 1 млн рублей. Пример: если в начале года квартира была приватизирована и продается за 6 млн рублей в конце года, то налог в размере 13% можно заплатить с 5 млн рублей, и его сумма составит 650 тыс. рублей;
- выплатить налог с учетом фактических издержек на приобретение имущества. Пример: если недвижимость куплена за 5 млн рублей, а затем продана за 6,8 млн рублей, то налог можно высчитать как 13% от разницы между покупкой и продажей. Выручка составляет 1,8 млн рублей, таким образом, сумма уплаты — 234 тыс. рублей.
При принятии программы реновации утвердился механизм налогообложения физических лиц при отчуждении вновь предоставленных объектов недвижимости. Федеральный закон № 352—ФЗ от 27.11.2017 г. внес новую норму. Если жилье, предоставленное по этой программе, продается, то учитывается существующий срок нахождения этого объекта в собственности граждан, т. е. он не прерывается. Следовательно, в случае его нахождения в собственности свыше трех лет продажа не облагается налогом.
Введение такой нормы сохраняет право собственности за человеком.
Например, если гражданин приватизировал освобождаемую квартиру в 1992 году, то при продаже жилья, доставшегося в ходе реновации, ему не придется платить налог с этой сделки, комментирует Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости компании.
Появились ограничения по минимальному предельному сроку обладания правом собственности на недвижимость для освобождения от НДФЛ. Вид документов, устанавливающих право собственности, по реновации учитывается на общих основаниях. Чтобы, продавая квартиру, не платить налог, следует соблюсти одно из двух следующих условий:
- не менее трех лет должна находиться у гражданина в собственности освобождаемая квартира по следующим видам правоустанавливающих документов: договор дарения, ренты, на основании приватизации или если она досталась по наследству от близкого родственника согласно СК РФ;
- не менее пяти лет, если правоустанавливающий документ не является одним из вышеперечисленных.
Но если реализуемая квартира находилась в собственности меньше минимального предельного срока владения, налогооблагаемая база может быть уменьшена на сумму произведенных издержек, связанных с покупкой освобождаемого жилья. К примеру, гражданин купил квартиру в реновационном доме за 6 млн рублей, чтобы позже продать ту, которую он получит взамен старой. Новая квартира будет оценена дороже, но налог будет взиматься с разницы между ценой прежнего и нового объектов недвижимости.
В этом случае уплатить нужно НДФЛ в размере 13% от налогооблагаемой базы, рассчитываемой как 70% от кадастровой стоимости предоставленного жилья минус 6 млн рублей, разъясняет Юлия Дымова.
Программа коснулась и многоквартирных домов, где есть коммерческие помещения. В случае их продажи статья 217 НК РФ предусматривает освобождение от уплаты налога на имущество, которое принадлежало налогоплательщику минимум три года. Для нежилых объектов недвижимости не предусмотрена появившаяся в законодательстве непрерывность права собственности. Не действует эта льгота и при отчуждении помещений, используемых непосредственно для ведения предпринимательской деятельности.