Уже давно не является тайной, что существенная доля жилищного фонда сдается собственниками в аренду, причем далеко не все торопятся сообщить об этом налоговой службе.
Они рассчитывают, что налоговики ни о чем не узнают, а если и узнают, то не смогут ничего доказать.
Однако закон в этом вопросе стоит на стороне налоговой службы и предоставляет им достаточно широкие полномочия для выявления фактов незаконной сдачи жилья и привлечения к ответственности лиц, уклоняющихся от уплаты налогов (об ответственности арендодателя я писала здесь).
Итак, как же налоговая может доказать, что квартира сдается в аренду?
1. Выявление потенциального арендатора
Безусловно, налоговая не начнет проверку без серьезного повода. Откуда он может появиться:
А) Чаще всего – из жалоб «доброжелателей».
Съемная квартира нередко становится причиной конфликтов с соседями, которые в отместку за свой нарушенный покой обращаются в налоговую с требованием прекратить подпольный бизнес.
Дополнительным звеном в цепочке жалоб жильцов может стать также управляющая организация или участковый, которые уведомляют налоговую службу об известных им фактах незаконной сдачи жилья.
Ну и, конечно же, нельзя списывать со счетов самых ценных поставщиков информации – арендаторов. Обиженные на своего арендодателя (за повышение квартплаты или выселение, например), они могут в полной мере выместить свою злость на него, передав налоговой все документы, подтверждающие факт возмездной сдачи жилья.
Б) Из сведений, поступающих от других органов власти
Так, например, налоговая служба получает сведения о собственниках недвижимого имущества из Росреестра. Увидев, что у одного человека есть в собственности несколько квартир, у налоговиков возникает вполне логичное предположение, что не все квартиры используются им для личного проживания.
Конечно, не всегда подозрения оправдываются, но это уже выясняется по итогам проверки. Другой надежный источник – база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Как известно, иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.
Поэтому налоговая периодически проверяет, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы иностранцы, в числе официально сдаваемых объектов.
В) Из сведений, полученных по итогам налоговых проверок юридических лиц или предпринимателей
Например: юридическое лицо снимает жилье для своих сотрудников и указывает эти расходы в налоговой отчетности, агент недвижимости заключает договор на оказание услуг по поиску жильцов для арендодателя и также отчитывается о своих доходах перед налоговой.
Словом, информация об аренде так или иначе дойдет до налоговой через контрагентов арендодателя.
2. Проведение налоговой проверки
Налоговая служба вправе проводить камеральные и даже выездные проверки в отношении граждан. Сотрудник налоговой службы официально проверяет поступившую информацию о незаконной аренде и собирает доказательства правонарушения:
А) Опрашивает собственника квартиры, арендодателей (если они известны), а также свидетелей
Таковыми являются прежде всего соседи, а также все иные лица, кому что-либо известно о сдаче жилья в аренду. По факту опроса составляется протокол.
Б) Истребует документы, подтверждающие факт получения платы за сдачу жилья: договор аренды (в идеале), договор с агентством недвижимости, расписки в получении денег и т.д.
Могут запросить банк, который ведет счет арендодателя, о проведенных за последнее время операциях по счету (какие были поступления и от кого). Это возможно по закону при условии получения санкции от руководителя вышестоящей налоговой службы.
3. Составление акта и привлечение к ответственности
Если по итогам проверки действительно подтвердился факт незаконной аренды жилья, налоговая составляет акт и выносит решение о применении санкций (об этом подробнее я писала ранее здесь).
Взыскание недоимки по налогу, пеней и штрафов с физических лиц возможно только в судебном порядке, так что в дальнейшей перспективе арендодателя ждет суд.
Стоит ли по-прежнему оставаться в тени, надеясь на «авось», – каждый решает для себя сам.