Когда выясняется, что квартира перешла к продавцу по дарственной, у многих покупателей возникают опасения: а стоит ли приобретать такую квартиру?
Принято считать, что имущество, полученное безвозмездно, принадлежит одаряемому лишь условно, и даритель может в любое время передумать и потребовать свою вещь обратно.
Конечно же, опасения эти большей частью надуманны и не имеют под собой реальных оснований: по правовым последствиям дарение абсолютно равноценно купле-продаже (также влечет возникновение права собственности у получателя).
И все-таки риски при покупке подаренной квартиры есть, рассмотрим их подробнее.
1. Судебный иск от обиженных родственников
Очень часто к дарению прибегают в качестве альтернативы завещанию – чтобы избежать в будущем притязаний нежелательных наследников.
Разумеется, когда родственники узнают, что квартира им по наследству не достанется, они пытаются отменить дарственную через суд, признав ее недействительной.
А бывает, что и сам даритель изменил свое решение и захотел вернуть квартиру обратно. В числе распространенных оснований для отмены дарения можно назвать следующие:
- даритель был недееспособен на момент заключения договора,
- даритель не понимал значение своих действий, когда подписывал дарственную,
- даритель существенно заблуждался относительно природы сделки (думал, что подписывает другой договор),
- дарение оформлено мошенническим путем.
Конечно, вероятность отмены сделки невелика: суду нужно представить очень веские доказательства нарушения требований закона при ее заключении.
И все же – что будет с квартирой покупателя, если суд признает дарение недействительным?
Квартиру у него смогут изъять только в следующих случаях:
А) Покупатель действовал недобросовестно, приобретая квартиру у одаряемого.
Иными словами, если будет доказано, что покупатель знал или не мог не знать, что квартира была получена продавцом нечестным путем, квартиру вернут законному владельцу.
Недобросовестным покупателя могут признать, к примеру, если:
- он купил квартиру, не проверяя документы (а в реестре содержалась отметка о наличии претензий третьих лиц на нее),
- квартира за короткий срок уже неоднократна продавалась, дарилась и покупалась по явно заниженной цене.
Б) Покупатель приобрел квартиру добросовестно, но при этом она выбыла из владения законного собственника (дарителя) против его воли.
Сюда относится:
- переоформление собственности на одаряемого мошенническим путем,
- подписание договора под влиянием обмана, угрозы, насилия,
- неспособность дарителя понимать значение своих действий при подписании договора (в т.ч. недееспособность).
Разумеется, добросовестный покупатель может потребовать от продавца вернуть деньги за квартиру, но на практике добиться этого крайне сложно.
2. Покупка квартиры вместе с постоянным жильцом
Передавая квартиру в дар, многие дарители оставляют за собой право пожизненного проживания в ней.
Закон этого не запрещает, а наоборот, даже защищает таких жильцов, не позволяя выселить их из квартиры, даже если сменился собственник. В результате покупатель будет вынужден проживать в квартире вместе с ее прежним хозяином.
Все «прелести» такого соседства легко можно себе представить. Поэтому очень рекомендуется ознакомиться с договором дарения, по которому продавец получил квартиру, прежде чем ее покупать.
Если там прописано право дарителя на постоянное проживание, заключать сделку точно не стоит.