Безусловно, одним из главных достоинств собственной квартиры является возможность ею владеть и распоряжаться исключительно по своему усмотрению.
Однако, возможны как минимум два случая, когда квартира может быть продана даже без согласия ее собственника – и вовсе не мошеннические действия здесь имеются в виду. Остановлюсь на этом подробнее.
1. Продажа совместной квартиры супругов
Как известно, собственниками квартиры, приобретенной в период брака, являются оба супруга – независимо от того, на кого из них документально оформлена собственность.
В силу закона у супругов возникает общая совместная собственность на все нажитое в браке имущество и изменить это можно лишь с помощью брачного договора.
Учитывая такую особенность супружеской собственности (когда собственниками являются оба супруга, а в документах собственником указан лишь один из них), вполне возможно, что супруг, на которого оформлена собственность, продаст квартиру, даже не спросив согласия у второй половины - такого же законного собственника.
Конечно, многие тут же заметят, что продать квартиру без нотариального согласия другого супруга невозможно: это запрещено законом и дает право «обиженному» супругу отменить сделку через суд.
Все это так, но лишь отчасти… Верховный суд уже неоднократно отмечал, что правило об обязательном нотариальном согласии супруга на продажу недвижимости применяется только в тех случаях, когда брак между супругами еще не расторгнут на момент заключения сделки.
После развода имущественные отношения бывших супругов подчиняются уже общим правилам гражданского законодательства, которые не содержат условия о получении нотариального согласия супруга.
Согласно Гражданскому кодексу участники совместной собственности распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, которое предполагается.
Если другой сособственник не согласен с продажей, то он может оспорить ее в суде, но должен при этом доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия.
Разумеется, вероятность такого доказывания практически равна нулю. Поэтому, если после развода супруги не разделили квартиру и один из них ее продал без нотариального согласия другого, то отменить такую сделку практически невозможно.
Максимум, на что может рассчитывать второй супруг, – это денежная компенсация стоимости его половины квартиры.
Таким образом, продажа общей квартиры без согласия бывшего супруга признается сейчас законной (см. определение Верховного суда от 30 августа 2016 г. № 5-КГ16-119).
2. Продажа квартиры за долги
Квартира, как и любое другое имущество, может быть выставлена на публичные торги, если ее собственник стал должником.
Причем практика сейчас такова, что приставы могут обратить взыскание даже на имущество, стоимость которого намного превышает сумму долга, – если ничего другого у должника нет (см., например, дело № 88-КГ16-5).
Поэтому квартиры теперь можно лишиться не только за большие долги. Разницу между стоимостью жилья и суммой долга, конечно же, возмещают должнику.
Продать квартиру за долги нельзя лишь в одном случае – если она служит должнику единственным жильем.
Но в случае с залогом это правило не действует: даже единственную квартиру могут продать без согласия собственника, если она находится в залоге у кредитора.
Таким образом, собственник рискует помимо своей воли остаться без квартиры, если:
1) квартира не была официально разделена с супругом после расторжения брака,
2) у собственника накопились долги и расплатиться по ним, кроме как квартирой, больше нечем.