Покупка дачи — это сложности выбора, толстая пачка бумаг и, на непосвященный взгляд, очень запутанное оформление сделки. Рассказываем, на что смотреть, какие бумаги собирать и куда идти, чтобы не попасть впросак.
Как выбрать дачу
Определитесь, для чего вам дача. Кто-то хочет построить дом и жить за городом, кому-то нужны 6 соток, чтобы посадить картошку и малину, а кому-то — домик, чтобы было где отдохнуть летом. Надо присматривать садоводческое товарищество или кооператив в зависимости от цели.
Те СНТ, где в основном стоят загородные дома для постоянного проживания, чаще всего стоят дороже. Там есть электричество и асфальтовые дороги, нередко есть газ и встречается охрана — поэтому цены там выше, чем в других местах. Если думаете переселиться на дачу, обязательно выясните несколько вещей: можно ли там прописаться, легко ли добраться до города и есть ли в округе школы, поликлиники и детсады. Тогда не придется каждое утро стоять в пробках по два часа, чтобы доехать до работы или учебы.
Если планируете собирать урожай, поговорите с дачниками-соседями. Вполне возможно, что там есть какие-то проблемы: земля может быть слишком глинистой или каменистой, а вода щелочной или с песком, который забивает насос в скважине. Лучше выяснить такие вещи заранее.
Обратите внимание на общественный транспорт, особенно, если у вас нет машины или ее водит только один член семьи. Возможно, стоит заплатить немного больше, но взять участок, до которого легко будет добраться и без своего автомобиля.
Собираетесь строить на участке дом – посмотрите на его конфигурацию и проверьте, не затапливает ли его по весне или в сильный дождь. Грунтовые воды, пролегающие близко к поверхности, тоже могут добавить хлопот — они могут подмывать фундамент. Из-за этого в доме будет постоянная сырость, а значит плесень и грибок.
Конфигурация важна и для соблюдения градостроительных норм. Участок может быть большим по площади, но если он будет узким и длинным, придется поломать голову, чтобы вписать в него дом и не нарушить никаких отступов: от забора, соседского сарая или межи.
Какие документы посмотреть
Самое главное — это правоустанавливающие документы. Если продается земля и дом, документы должны быть на оба объекта. Правоустанавливающий документ – договор, свидетельство о праве на наследство, постановление, декларация, решение суда или акт ввода в эксплуатацию. Также понадобятся правоудостоверяющие документы — свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН.
Кроме того, у хозяина дачи должна быть садоводческая книжка — она выдается председателем СНТ и гарантирует, что все членские взносы оплачены владельцем участка.
Чтобы посмотреть, нет ли задолженности по коммунальным услугам, попросите владельца дачи взять у председателя справку об отсутствии задолженности. Чтобы узнать средний размер платежей в приглянувшемся СНТ, лучше лично пообщаться с председателем или главным бухгалтером. Продавец может неумышленно вас обмануть: возможно, о каких-то взносах он запамятовал.
Попросите у продавца договор на электроснабжение или справку, подтверждающую выделенную мощность и точку подключения электричества к участку. Если на участке не скважина, а водопровод – схему водоснабжения участка, документы, подтверждающие точку врезки, и договор водоснабжения. Если есть газ, то же самое: подтверждение законности подключения и договор газоснабжения.
Как оформить дом
Если владелец дачи оформлял строение по дачной амнистии, то правоустанавливающим документом может выступать декларация и документ, по которому приобреталась земля. На самом деле не так важно, как приобретался дом – построили и ввели в эксплуатацию в установленном порядке, построили и оформили по амнистии, купили, получили в дар, высудили, получили в наследство. Главное, чтобы было зарегистрировано право собственности.
До января 1999 года строения регистрировались в БТИ и на правоустанавливающем документе ставился большой штамп и печать этой организации. С января 1999 по июль 2016 выдавалось свидетельство о государственной регистрации права. С июля 2016 года ничего не выдается, а подтверждением, что соответствующая запись внесена в Единый государственный реестр недвижимости, служит выписка из ЕГРН.
Кстати, если передаете задаток, неплохо было бы запросить выписку в любом случае – чтобы удостовериться, что на объект не наложено никаких обременений. Можно попросить продавца, чтобы он получил документ и предъявил вам, а можно взять эту бумагу самостоятельно.
Выписка на объект выдается любому обратившемуся, надо только знать адрес и точные параметры. Цена вопроса – 300 рублей для физических лиц.
Если дом зарегистрирован в БТИ, обязательно получите справку из этой организации до оформления сделки: она покажет, что на объект не наложены запреты или аресты. Проверьте, стоит ли это строение на кадастровом учете как ранее учтенное. Если нет, придется ставить, а значит заказывать новые технический и кадастровый паспорта — это стоит денег.
Как оформить землю
Прежде всего обратите внимание, как оформлялась земля – проводилось ли межевание, уточнялись ли границы. Если на руках у владельца старое свидетельство, выданное еще земельным комитетом, вполне может статься, что межевого дела нет. Но и новое свидетельство, выданное Росреестром, или выписка из ЕГРН не гарантируют, что с землей все в порядке. Участок могли зарегистрировать как ранее учтенный без уточнения границ.
Если определенный риск, что соседние участки были отмежеваны, и результаты этого межевания уже внесены в кадастровую палату и Росреестр. В результате купленный вами участок может оказаться несколько меньше, чем сулил хозяин.
Вы можете настоять на срочном межевании и уточнении границ или рискнуть и взять участок в таком виде, а потом уже неспешно и самостоятельно заниматься приведением документов в порядок. Единственный нюанс – если все же выяснится, что с границами и площадью что-то не то, вряд ли вы сможете предъявить продавцу претензии. Ведь договор купли-продажи, где сказано, что границы продаваемого участка условные, вы подпишете добровольно.
Обратите внимание на вид разрешенного использования земли. Если в документах значится «для ведения дачного хозяйства» или «для ведения садоводства», строить дом на таком участке нельзя. А вот если там значится «для ведения личного подсобного хозяйства» — вы сможете и грядки оборудовать, и дом не выше трех этажей построить. Иногда, конечно, получается договориться с властями и изменить вид разрешенного использования, но если есть возможность, лучше сразу брать участок с тем видом использования, который вам нужен.
Общий договор
Поскольку земля и дом неразрывно связаны, обычно делают один договор. А поскольку земля в этом «тандеме» важнее, называться он будет «Договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем строением».
Обязательно поставьте полную цену. Если укажете сумму меньше, в случае расторжения рискуете получить именно то, что написали в договоре, а не то, что реально заплатили. Да, расторгаются договоры достаточно редко, но лучше подстраховаться и не переживать.
Если на участке или в доме есть какие-то дополнительные ценности, которые вошли в стоимость — редкие и дорогие растения, сплит-система или газонокосилка — обязательно включите их в договор и укажите, что их стоимость входит в сумму.
Подводные камни
Осмотрите окрестности – если видите ЛЭП, вышку сотовой связи или газопровод, проверьте, не попадает ли выбранный вами участок в охранную зону. Иначе может статься, что на участке нельзя строить, копать глубже определенного предела или сажать деревья и кустарники.
Бывает, что участок в ближайшем будущем планируют изъять для госнужд. Просто так вы эту информацию не получите, но если покупаете объект через агентство недвижимости, можете попросить пробить информацию. Специалисты по недвижимости, как правило, могут помочь выяснить такие детали. Если ищете и оформляете сами, попробуйте изучить генеральный план развития территории. Иногда это помогает найти нужную информацию. Разумеется, при изъятии вам компенсируют стоимость, но, скорее всего, вы получите меньше потраченной суммы.