Общие правила раздела совместного имущества супругов известны, наверняка, всем: все, что было нажито за время брака (деньги, недвижимость и т.д.), полагается в равных долях обоим супругам.
Чтобы избежать раздела в будущем, наиболее ценные вещи, которые приобретаются не на совместные деньги (например, квартиру), многие супруги предпочитают оформлять договором дарения через родителей и прочих близких людей.
Действительно, по закону все полученное супругом в браке по безвозмездным сделкам считается его личной собственностью, а следовательно, не подлежит разделу в случае развода.
Но не следует забывать, что это лишь общее правило, и в нем, как всегда, не обходится без исключений. Приведу несколько примеров, когда дарственная не спасает имущество от раздела.
1. Значительные вложения другого супруга
По закону супруг может добиться признания совместной собственностью даже подаренного имущества, если докажет два важных обстоятельства:
- за время брака он сделал значительные вложения в это имущество за счет своего труда, личных денег или общих с супругом денег,
- эти вложения привели к существенному увеличению стоимости подаренного имущества.
Разумеется, обычный ремонт в подаренной квартире ни один суд не признает основанием для ее раздела с супругом.
В законе определен примерный перечень возможных видов улучшений: переоборудование, реконструкция, капитальный ремонт – т.е. это должна быть серьезная, «глобальная» перестройка жилья.
На практике суды, как правило, делят подаренную квартиру или дом, если оценочная экспертиза установила увеличение стоимости жилья как минимум на 40-50% от первоначальной.
Например, в квартире за счет супруга-несобственника печное отопление было заменено на газовое, оборудована отдельная ванная комната и т.д.
В зависимости от процента удорожания жилья в результате перестройки суд определит и долю второго супруга в квартире.
Если доказать существенный характер улучшений не удастся, то супруг сможет претендовать лишь на компенсацию своих затрат на ремонт.
2. Дарение квартиры в строящемся доме
Бывает, что квартиру приходится дарить, когда она еще находится на стадии строительства и из всех документов на нее есть лишь договор с застройщиком.
Поскольку квартиры как объекта недвижимости пока не существует, классическую дарственную здесь составить нельзя, а потому дарение оформляют договором цессии (заказчик уступает своему одаряемому право требовать квартиру от застройщика).
Однако такое дарение квартиры не защитит от притязаний супруга, и в случае развода он может отсудить свою половину.
Дело в том, что суды не признают договор цессии безвозмездной сделкой, даже если в нем вовсе не упоминается ни о денежной сумме, ни о любом другом встречном предоставлении от другой стороны.
Закон не относит цессию к числу безвозмездных сделок – следовательно, действует общее правило: имущество, приобретенное в браке, становится совместной собственностью супругов.
3. Совершение других сделок с подаренной квартирой
Если супруг, будучи в браке, решит продать или обменять подаренную ему квартиру на другую, то здесь уже будут действовать общие правила режима совместной собственности.
Супругу нужно будет доказать, что на новую квартиру он потратил исключительно свои личные средства, иначе придется квартиру поделить.
В случае с договором мены следует отметить, что когда мена осуществляется с доплатой, другой супруг может претендовать на долю в новой квартире, соразмерную сумме вложенных совместных средств.
4. Дарственная отменена судом
Договор дарения более уязвим по сравнению с другими сделками – причиной служит его безвозмездный характер.
Если супруг докажет, что квартира была фактически не подарена, а продана другому супругу, то применяться будут все последствия возмездной сделки – в т.ч. и признание имущества совместной собственностью.
Конечно, доказать это достаточно сложно, но теоретическая возможность есть: например, супруг давал крупную сумму в долг по расписке, а в счет долга ему подарили квартиру.
Таким образом, не всегда дарение является панацеей от имущественных притязаний второго супруга в будущем.