Все известно, что агентства недвижимости берут за свои услуги немалые гонорары. А потому клиент как минимум вправе рассчитывать на успешное заключение сделки без неблагоприятных последствий.
Однако не всегда его ожидания оправдываются. Обращаясь в агентство недвижимости, гражданин заключает с ним официальный договор (без этого ни одна серьезная организация работать не будет).
Проект договора предлагает, разумеется, агентство – т.е. сторона заинтересованная.
Поэтому в большинстве случаев договор изначально ориентирован на максимальную защиту интересов агентства, а для клиента очень важно вовремя сориентироваться и распознать в нем самые опасные для себя моменты.
Предлагаю рассмотреть ряд юридических ловушек, к которым прибегают некоторые недобросовестные агентства в отношениях с покупателями квартир.
1. Заключается договор на оказание информационных услуг с предоплатой.
Самое главное в договоре – не его название, а то, как сформулирован его предмет. Именно в этом пункте обозначается то, что вправе получить клиент в рамках заключенного договора.
Поэтому названия у договоров, которые предлагают агентства своим клиентам, могут быть разными, но важно сразу обозначить, что хочет получить клиент от агентства.
Бывает, что агентство, приведя клиента в полное восхищение красочными обещаниями и заверив его, что полностью берет на себя все вопросы по сделке, дает подписать договор на оказание информационных услуг.
Фактически из этого договора вытекает лишь единственная обязанность агентства: предоставить полную информацию обо всех квартирах, которые соответствуют пожеланиям клиента.
Дополнительно может быть указано ограничение на показы квартир – например: «агентство считается исполнившим свои обязательства по договору полностью, если после демонстрации трех квартир клиент не сделает свой выбор для заключения сделки».
По сути, это означает, что клиенту покажут три квартиры, более-менее подходящие под его предпочтения, и на этом разведут руками.
При этом расчет по такому договору обязательно предусматривается в виде 100%-ной предоплаты, чтобы агентство гарантированно получило свои деньги с клиента, даже если сделка не состоится.
2. Если квартира уже подобрана, агентство предлагает свои услуги по организации и документальному оформлению сделки.
Именно это и должно быть предметом договора между клиентом и агентством.
Очень важно детально прописать, какие обязанности принимает на себя агентство (сбор документов, организация нотариального удостоверения, государственной регистрации и т.п.).
Если в договоре указана лишь общая фраза по типу «общее сопровождение сделки», то высока вероятность, что большинство вопросов покупателю придется решать самостоятельно, а агент лишь придет в день сделки и «сопроводит» ее.
Самый высокий гонорар агентство берет именно при заключении сделки, оправдывая это тем, что принимает на себя ответственность за ее действительность.
На самом деле практически невозможно привлечь агентство к ответственности, если спустя некоторое время к покупателю обратятся с иском другие претенденты на жилье.
Как показывает судебная практика, если на момент заключения сделки агент убедился, что по выписке из госреестра владельцем квартиры является продавец, а в подомовой книге не числится других проживающих, агент свои обязанности выполнил надлежащим образом и возмещать убытки не должен.
3. В договоре предусматриваются штрафы для клиента.
Это достаточно распространенная практика: агентство защищает себя от конкурентов, вводя систему штрафов для клиента: за общение с представителями другой стороны по сделке, за досрочное расторжение договора и т.д.
На самом деле большинство таких штрафов является незаконными. Например, по Закону о защите прав потребителя гражданин вправе в любое время отказаться от договора по оказанию услуг, оплатив исполнителю лишь то, что он уже выполнил в рамках договора.
Поэтому никакой штраф агентство не вправе взимать за досрочный отказ от договора с ним.
Ну а если агентство прямо в договоре запрещает клиенту общаться с другой стороной по сделке напрямую – это значит, что оно скорее всего работает по системе «двойной комиссии», т.е. получает и вознаграждение по договору с клиентом, и берет себе разницу между фактической и формальной ценой сделки.
Единственное, что допускает закон – это включать в агентский договор запрет клиенту заключать аналогичные договоры с другими агентствами.
Это лишь немногие подводные камни, которые встречаются в договорах риэлтерских агентств. Поэтому не следует забывать о том, что верить нужно не красивым словам агентов, а тому, что написано в договоре.