Жилищное законодательство сейчас построено по принципу максимальной защиты интересов собственника: он имеет безусловное право проживать в своем жилом помещении, а также вселять в него членов семьи.
Соответственно, все действующие правила регистрации и проживания в доме или квартире иных жильцов основаны прежде всего на получения согласия собственника.
Однако, как и в любом правиле, здесь также находится место исключениям.
В практике судов нередко встречаются решения о признании права проживать в доме или квартире даже при том, что собственник явно выразил свое несогласие с нежеланным соседством.
Рассмотрим несколько ярких тому примеров из жизни:
Случай 1: жилец когда-то отказался от участия в приватизации квартиры.
По закону бывшие члены семьи собственника лишаются права проживать в квартире с момента прекращения семейных отношений, но с одной оговоркой: если иное не предусмотрено законом.
А закон как раз предусматривает это самое «иное» в отношении тех жильцов, которые имели право участвовать в приватизации квартиры наравне с собственником, но отказались.
Чтобы защитить их от возможного выселения в дальнейшем, закон признал за ними право пожизненного проживания в квартире, независимо от прекращения семейных отношений с собственником жилья.
При этом временное проживание в другом месте не влечет утрату у указанного жильца прав на пользование квартирой. Это и подтвердил суд в одном из решений: приватизированная квартира была спустя некоторое время продана.
Но к новому собственнику предъявил иск жилец этой квартиры, который отказался от участия в приватизации и временно проживал в другом городе.
Не выявив признаков отъезда в другое постоянное место жительства, суд признал право проживания за истцом и вселил его в квартиру.
Случай 2: жилец был указан в ордере при получении кооперативной квартиры.
В 2015 году Конституционный Суд признал, что права членов семьи собственника на пожизненное проживание в квартире в равной мере распространяются и на жильцов, вселенных в кооперативную квартиру по ордеру.
Право пользования квартирой такие жильцы получали в свое время на основании решения общего собрания членов ЖСК и сохраняли его в дальнейшем.
Поэтому они также имеют право вселиться в квартиру независимо от согласия собственника. Например: купив квартиру, новая собственница обратилась в суд с иском о выселении зарегистрированного в ней жильца.
Однако Верховный суд признал право пользования квартирой за этим жильцом, т.к. он был указан в ордере в числе членов семьи получателя квартиры от ЖСК и сохранил свое право проживания, несмотря на смену собственника (Дело № 56-КГ15-31).
Случай 3: собственник дал фактическое согласие на проживание.
Суд признал покупку доли в квартире, где проживала еще одна семья, выражением фактического согласия на проживание членов семьи второго сособственника.
Как известно, вселение в квартиру жильцов возможно только с согласия всех сособственников.
В данном случае гражданин приобрел долю в квартире и обратился с иском о выселении супруга сособственницы, указав, что не давал свое согласие на его проживание.
Однако суд учел, что на момент покупки доли гражданин знал о жильцах в квартире и, подписав договор купли-продажи, тем самым выразил и свое согласие на их дальнейшее проживание (Дело № 5-КГ17-109).
Случай 4: жилец доказал, что он совладелец жилого помещения.
Признание за жильцом права собственности хотя бы на долю в жилом помещении дает ему право проживать в нем, независимо от согласия остальных сособственников.
Исключение составляют лишь случаи, когда доля признается незначительной.
Совладельцем могут признать супруга, например, если он докажет, что жилье приобреталось в период брака либо за его счет был сделан существенный вклад в ремонт или реконструкцию жилья, что намного увеличило его стоимость.
Случай 5: вселение несовершеннолетнего ребенка.
Закон стоит на страже интересов детей, а потому допускается их вселять в жилое помещение без согласия собственника.
Главное условие: один из родителей ребенка должен иметь право пользования жилым помещением.
То есть при наличии временной или постоянной регистрации в квартире родитель может беспрепятственно вселить туда своего несовершеннолетнего ребенка, даже если собственник возражает.