Всем известно, что регистрация по месту жительства наделяет человека прежде всего правом проживать в квартире (при условии, что он был при этом вселен в нее).
Между тем, в ряде случаев регистрация дает человеку намного больше: в т.ч. возможность претендовать на саму квартиру и стать ее собственником.
Как минимум, три вероятных ситуации являются тому подтверждением, причем касается это и приватизированного, и неприватизированного жилья.
1. Квартира не приватизирована.
Безусловно, регистрация в такой квартире дает право жильцу стать в будущем ее собственником – в порядке приватизации.
Государственное и муниципальное жилье может перейти в частную собственность граждан, которые пользуются им на основании договора социального найма.
А убедительным доказательством того самого права пользования является постоянная регистрация по месту жительства.
Поэтому совершеннолетний гражданин может раз в жизни приватизировать жилье, в котором он зарегистрирован, а также может и, наоборот, воспрепятствовать приватизации, не дав свое согласие на нее (а оно является необходимым условием для приватизации).
2. Квартира приватизирована.
Разумеется, в таком случае угроза от зарегистрированного жильца для собственника не столь высока, как в случае с неприватизированным жильем. Но, тем не менее, нельзя сказать, что ее вовсе нет.
Во-первых, зарегистрированный жилец может «переиграть» ситуацию с возникновением частной собственности на квартиру, если она была приватизирована с нарушением его прав.
В судебной практике накопилось достаточно много примеров, когда по иску зарегистрированного жильца приватизация признавалась недействительной и истец включался в число лиц, которые могут заново приватизировать это жилое помещение.
А причиной тому служит, в основном, незаконное исключение зарегистрированного жильца из числа лиц, которые имеют право участвовать в приватизации.
Приведу несколько примеров:
- приватизация и завещание, составленное на квартиру, были отменены, т.к. на момент приватизации в квартире была зарегистрирована 15-летняя дочь нанимателя.
Родители не включили ее в договор на приватизацию, а соответственно, и в число собственников, фактически выразив тем самым за нее отказ от приватизации.
Между тем, согласие органа опеки и попечительства на подобный отказ не выдавалось, а потому приватизация была проведена с нарушением закона;
- приватизация квартиры признана недействительной, т.к. проходила без участия сына нанимателя, который отбывал наказание в местах лишения свободы и был снят с регистрационного учета как временно отсутствующий.
Между тем, Конституционный Суд в 1995 году признал незаконным лишение права пользования жилым помещением ввиду временного отсутствия гражданина, в т.ч. связанное с отбыванием уголовного наказания.
Поэтому, несмотря на снятие с регистрационного учета, гражданин сохранил право пользования квартирой, а соответственно, и право на ее приватизацию.
Признание судом незаконным выселения и снятия с регистрационного учета жильца до приватизации приводит в итоге к отмене последующей приватизации, т.к. это означает, что она проводилась без участия управомоченного лица.
Единственное, что может защитить в таком случае собственников – это ссылка на пропуск 3-летнего срока исковой давности.
Во-вторых, зарегистрированный в квартире жилец может претендовать на квартиру в качестве наследника.
Дело в том, что закон включает в число наследников нетрудоспособных иждивенцев, которые проживали совместно с наследодателем не менее года до его кончины.
При этом они могут и не входить в число родственников наследодателя, но, тем не менее, наследуют в равных долях с остальными его наследниками.
Если квартира была завещана, то такие иждивенцы все равно имеют право получить не менее половины от той доли, которая бы полагалась им при наследовании по закону.
Таким образом, регистрация в квартире наследодателя служит подтверждением факта совместного проживания, что наряду с нетрудоспособностью и иждивением дает право на наследование этой самой квартиры.
В результате он становится собственником – пусть и не всей квартиры, но некой ее доли.
Как видно, не всегда регистрация жильца в квартире является безопасной для ее владельцев.