Даже став полноправным собственником отдельной квартиры, не следует забывать о том, что не все в ней принадлежит только вам.
Закон устанавливает особые правила пользования имуществом многоквартирного дома с учетом особенностей проживания в нем: разделяется имущество внутриквартирное, которое принадлежит исключительно собственнику жилого помещения, и общедомовое – оно предназначено для обеспечения слаженной работы всего дома как единой системы.
Исходя из этого распределяются и обязанности по его содержанию: в части внутриквартирного имущества это бремя возлагается на собственника, а все, что относится к общедомовому имуществу, передается в ведение управляющей организации.
И ответственность за вред, причиненный ненадлежащим содержанием имущества, распределяется по тому же принципу: убытки возмещает тот, кто должен был следить за имуществом.
На первый взгляд, все четко и понятно. Но когда дело доходит до конкретной ситуации, даже суды не всегда сходятся в едином мнении относительно виновника ущерба.
Представим типичную ситуацию: в квартире произошел прорыв трубы, затопило соседей снизу. Кто должен оплатить им стоимость ремонта?
Конечно же, управляющая компания – она обязана содержать общедомовое имущество. А к общедомовому имуществу в данном случае относятся стояки водоснабжения и отопления со всеми ответвлениями – до первого отключающего устройства в квартире, дальше уже отвечает собственник.
Но как быть, если часть общего стояка, которая проходит в пределах квартиры, была заменена собственником? Ведь такие ситуации встречаются достаточно часто.
Раньше виновный за пролив определялся легко: не доказал собственник, что согласовал с управляющей компанией замену стояка в своей квартире – значит, он и должен отвечать.
Это прямо следует из действующих Правил предоставления коммунальных услуг: собственникам квартир запрещено самовольно вносить изменения в конструкцию внутридомовых инженерных систем, сливать воду из системы отопления и т.д. (п. 35).
Между тем, т.н. «презумпция вины» собственника, сменившего стояк, в последнее время отчетливо сменилась на «презумпцию вины» управляющей организации. Поясню, в чем здесь дело:
Собственник признавался виновным в проливе при установлении одного лишь факта вмешательства в инженерную систему дома.
Дабы снять с себя ответственность, ему требовалось доказать, что замена труб была произведена с ведома управляющей организации – т.е. представить документы о согласовании работ.
Если доказательств было недостаточно, ущерб взыскивали с собственника. Что изменилось теперь?
Начиная с прошлого года, с подачи Верховного суда стало применяться иное правило доказывания: теперь суды изначально встают на сторону собственника и признают, что он действовал с согласия управляющей организации.
А вот уже управляющая организация должна доказать обратное: что никакого согласования с ней не проводилось, а свои обязанности по содержанию общедомового имущества она выполняла безукоризненно.
Поэтому и результаты рассмотрения споров теперь совершенно другие: большей частью за пролив теперь отвечают управляющие компании, а не собственники квартир. Приведу несколько примеров:
- У гражданки сорвало вентиль с трубы холодного водоснабжения, затопило квартиру.
Управляющая компания отказалась возмещать ущерб, сославшись на самовольную замену вентиля собственником.
Но Верховный суд указал, что вентиль относится к общедомовому имуществу, а значит, управляющая компания обязана обеспечивать его надлежащее содержание.
Доказательств самовольной замены вентиля компания не представила, а потому ущерб собственнице пришлось возместить,
- Гражданка сменила стояк отопления в своей квартире, впоследствии произошел прорыв трубы.
Управляющая компания снова отказалась оплачивать ущерб, т.к. замену трубы с ней не согласовали. Суд же указал, что смена стояка отопления невозможна без слива воды в трубах.
А так как по всем правилам доступ к подвалу имеет только управляющая компания, значит, сменить стояк гражданка не могла без ведома компании. В результате снова управляющая компания дело проиграла.