Когда квартира одна, а собственников много, никто из них не является полноценным хозяином: ни пользоваться, ни распоряжаться имуществом по своему усмотрению нельзя, всегда требуется учитывать интересы остальных совладельцев.
Ну а когда «в товарищах согласья нет», как известно, из дела выходит одна лишь только мука – и в случае с долевой собственностью это как нельзя более актуально.
Огромное количество споров в судах неизменно возникает на почве владения долевой собственностью.
Даже расстаться просто так со своей долей сособственник не может: закон предписывает ему обязательно соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку.
Необходимо предварительно уведомить о продаже всех остальных сособственников, и только если те не согласятся купить, сделку можно заключать с третьими лицами.
В случае нарушения этого правила в течение 3 месяцев сособственник может через суд потребовать перевести на него все права и обязанности покупателя по сделке (подробнее о порядке уведомления см. здесь).
На практике нередко возникают вопросы, как законно освободиться от обязанности получать согласие всех сособственников на продажу доли.
Бывает, что процедуру согласования невозможно выполнить: либо из-за типичной вредности совладельцев, либо из-за отсутствия сведений об их месте нахождении.
Чтобы продать долю в квартире, не получая согласия других владельцев, можно воспользоваться следующими вариантами:
1. Выделить свою долю из общей собственности.
По закону каждый сособственник имеет право потребовать выдела принадлежащей ему доли из общего имущества.
Выдел может происходить либо по общему согласию – в таком случае заключается нотариальное соглашение о остальными сособственниками о выделе доли, либо в судебном порядке, если договориться мирно не удается.
Однако принудительный выдел доли допускается лишь при наличии соответствующей технической возможности: если выделяется изолированное помещение с самостоятельным входом.
В результате выдела доли у ее владельца прекращается право долевой собственности – следовательно, на него уже не распространяется правило о предварительном согласовании продажи доли с другими сособственниками.
2. Передать долю по договору пожизненного содержания с иждивением.
Верховный суд прямо указал, что на такую сделку не распространяется преимущественное право покупки других сособственников имущества.
Смысл ее в том, что имущество передается в собственность взамен на встречное обязательство предоставлять гражданину пожизненный уход и содержание.
Этот договор носит строго личный характер, а потому предоставление приоритетного права на его заключение другим сособственникам противоречит его природе.
Помимо этого, на практике используют еще два варианта «обхода» преимущественного права покупки доли сособственниками, но их нельзя назвать надежными:
- Дарение доли.
Закон предусматривает преимущественное право сособственников на покупку доли в случае ее продажи, но ничего не говорит о безвозмездной передаче доли в собственность. Следовательно, сособственник имеет право подарить свою долю кому угодно, не спрашивая на то согласия остальных владельцев.
Но оформление покупки доли в виде дарения чревато тем, что: во-первых, есть риск не получить денег взамен доли, т.к. по договору она передается безвозмездно (нужно составлять отдельную расписку о расчете), а во-вторых, другие сособственники могут признать сделку мнимой и отменить ее, если докажут, что по ней передавались деньги.
- Передача доли под залог.
Покупатель и продавец составляют договор займа (на сумму стоимости доли) и договор залога, который обеспечивает возврат займа.
После этого заключается соглашение об отступном: продавец вместо возврата денег передает покупателю право собственности на долю, в результате чего обязательство займа прекращается.
На залог право преимущественной покупки не распространяется, поэтому продажа доли происходит без согласия сособственников. Но помимо общего риска признания такой сделки недействительной, этот вариант предполагает сложное оформление.
На данный момент, пожалуй, это все возможные варианты продажи доли в квартире без согласования с сособственниками.