В современных условиях рынка для управляющих организаций является очень актуальным вопрос установления размера платы за содержание и ремонт жилых помещений (далее - СиР). Зачастую, собственники помещений не разделяют мнения управленцев о целесообразности повышения тарифа, поскольку они больше склонны доверять средствам массовой информации и подвергаться сложившемуся в социуме стереотипу, что все управляющие организации – «жулики и воры». Вместо того, чтобы реально поразмыслить и проанализировать тот факт, что размер платы за СиР, установленный для многоквартирного дома (далее – МКД) несколько лет назад, утрачивает свою актуальность уже спустя год, поскольку в стране, кроме ежегодной инфляции, цены растут в арифметической прогрессии, а соответственно, если управляющая организация 5 лет назад на определенную сумму собранных средств смогла выполнить определенный объем работ, то спустя уже год, на эту же сумму она выполнит объем процентов на 20 меньше.
Так все же, имеет ли управляющая организация право определять размер платы за СиР при помощи ежегодной индексации ранее установленного размера платы согласно условиям договора управления о повышении такого размера платы с учетом инфляции стоимости оказанных услуг?!
По данному вопросу судебная практика не имеет однозначного толкования. И если еще до 2016 года Верховный суд Российской Федерации признавал недействительным предписания надзорного органа об обязании управляющей организации устранить нарушения, выразившиеся в установлении ежегодного повышения тарифов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в отсутствие общего собрания собственников, то в 2016 году Верховный суд Российской Федерации изменил свою позицию и принял сторону надзорного органа.
Судебная практика в пользу управляющей компании:
Определение ВС РФ от 11.02.2015 № 303-КГ14-8437 по делу № А73-4023/2014, Определение ВС РФ от 02.12.2015 № 308-КГ15-15107 по делу № А63-7095/2014). Удовлетворяя требования УК о признании незаконным предписания надзорного органа, суды исходили из того, что размер платы устанавливается ОСС и не может самостоятельно изменяться УК, за исключением случаев, если такая возможность предусмотрена договором управления. Фиксированная стоимость услуги может применяться не менее одного года, и, исходя из определенного в договоре управления многоквартирным домом порядка (методикой) определения (расчета) стоимости, может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований. Кроме того, при наличии в договоре указанных положений принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется.
Судебная практика в пользу надзорного органа:
Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2016 № 304-КГ16-8003 по делу № А75-10618/2015 оставлено в силе Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.04.2016 № Ф04-951/2016 о признании незаконными действий УК по повышению в одностороннем порядке платы за содержание и ремонт жилого помещения в связи с тем, что при проведении общего собрания собственников в повестку дня не был включен и не рассматривался вопрос индексации размера платы услуг по содержанию и ремонту жилого помещения при изменении уровня инфляции или уровня потребительских цен. Утверждение на этом собрании договора управления многоквартирным домом, по условиям которого предусмотрена плата за содержание и ремонт жилого помещения, не свидетельствует об установлении такой платы собственниками помещений в многоквартирном доме.
Позже, 27.06.2017 года Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 22 высказал точку зрения о том, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (п. 17).
Стоит отметить, что устоявшие в суде апелляционной инстанции решения в пользу управляющей организации о признании недействительным предписания, обязывающего произвести перерасчет ввиду неправомерной индексации в отсутствие решения ОСС, отменяются судом кассационной инстанции. При этом кассация говорит о том, что наличие в договоре соответствующего условия об индексации нельзя рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников многоквартирного дома решения об изменении ранее определенного размера платы за содержание жилого помещения и установлении нового размера платы (Постановление АС Уральского округа от 02.11.2017г. по делу № А50-9160/2017).
Однако, на сегодняшний день встречается судебная практика, в том числе и Верховного суда РФ, где вскользь упоминается о том, что, включив условие об индексации размера платы в договор управления, собственники тем самым делегируют управляющей организации полномочия по индексации размера стоимости за СиР без проведения собрания. Правда, рассматриваемое дело было не об оспаривании предписания ГЖИ о незаконности взимания с собственников платы за СиР, проиндексированной без решения ОСС, а всего лишь о взыскании задолженности с собственника нежилого помещения.
Ниже рассмотрим обстоятельства указанного дела № А14-14794/2016 (Постановление 19 ААС от 04.07.2017 года):
«Предъявленная к оплате сумма определена истцом исходя из площади, принадлежащего ответчику нежилого встроенного помещения, и установленного тарифа, проиндексированного истцом исходя из динамики роста уровня потребительских цен.
Довод ответчика о несоблюдении истцом установленного порядка изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, поскольку собственниками многоквартирного дома не было принято решение об изменении размера платы, суд первой инстанции правомерно признал несостоятельным.
Согласно пункту 4.2 договора №14 управления многоквартирным домом от 17.03.2012 размер платы за жилое помещение составляет 10 руб. 14 коп. Размер платы подлежит индексации с учётом уровня инфляции не чаще одного раза в год с момента утверждения настоящего договора общим собранием. Индексация осуществляется управляющей компанией исходя из изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики Российской Федерации.
Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год…
Из протокола №2 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г. Воронеж, 7 ул. Плехановская, д.56, от 16.03.2012 видно, что общим собранием был утверждён типовой договор управления многоквартирным домом, заключенный между собственником помещения и ООО «РЭК Центральный», и, соответственно, установлен порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, который должен быть единым для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Плехановская, д.56, реализовали своё право на проведение собраний и определение размера и порядка платы за содержание и ремонт жилых помещений, делегировав управляющей компании производить индексацию стоимости за содержание и ремонт жилого помещения без проведения собрания. Доказательства признания решения собственников помещений и договора управления многоквартирным домом недействительным в материалах дела отсутствуют. Доказательств нарушений порядка проведения общего собрания, либо изменения размера платы также не представлено.
При таких обстоятельствах суд области обоснованно установил, что у ответчика имеется задолженность перед истцом по оплате за содержание и текущий ремонт за период с 01.10.2013 по 31.12.2015 в размере 227 920,06 руб., в связи с чем требования истца в указанной части подлежат удовлетворению…».
Впоследствии, вышеприведенный судебный акт устоял как в суде округа, так и Верховном суде РФ (Определение № 310-ЭС17-23076 от 19.02.2018г.).
Как же сложно приходится работать нам с вами, если даже Верховный суд РФ в зависимости от предмета спора каждый раз по-разному истолковывает нормы права. Если это спор между управляющей организацией и собственником нежилого помещения о взыскании задолженности, то условие в договоре об индексации размера платы в отсутствие решения ОСС вполне себе законно. А вот если управляющая организация осмелилась обжаловать предписание ГЖИ, то вуаля, данное условие договора уже незаконно.
Вот так и живем….