Салават Валишин | Академия Земельный Вопрос

Шаг №5: Собственность без аренды. Когда можно сократить путь? Многие спрашивают «Зачем мне эти сложности с арендой и стройкой? Я хочу сразу получить свидетельство о собственности». Это возможно. Но если в случае с арендой по ст. 39.18 ЗК РФ ваша цель — получить землю за 3-15% от стоимости, то путь «сразу в собственность» не всегда подразумевает льготную стоимость. 🎓 3 способа получить собственность сразу 1️⃣ Получение участка сразу в собственность по льготной стоимости (Статья 39.3 ЗК РФ): Вы находите участок, подаете заявление не на аренду, а на предварителное согласование предоставления сразу в собственность. Администрация в течении 30 дней принимает встречные предложения и если никто не откликнулся, то поздравляю — вы сразу собственник участка. ➕Плюс: Вы сразу владелец, никаких обязательств по стройке перед государством. ➖Минус: Льготная стоимость выкупа принята не во всех регионах. На менторстве по этой стратегии ученики работают только в регионах, где стоимость участка менее 15% от кадастра. 2️⃣ Программы — участок в безвозмездное пользование и далее оформление в собственность БЕСПЛАТНО: Существуют категории граждан и специальные программы, где землю дают бесплатно: 👉🏻Многодетные семьи и ветераны боевых действий(согласно региональным законам). 👉🏻Программы «Дальневосточный и Арктический гектар» (на Дальнем Востоке и в Арктике — собственность через 4 лет освоения, но фактически это прямой путь). 👉🏻Специалисты в сельской местности (врачи, учителя в определенных регионах). Например, в Московской области врачи и медицинский персонал получают землю бесплатно, в Краснодарском крае — учителя. 👉🏻Всем в безвозмездное пользование и оформление в собственность по истечении 5 лет. Не совсем коммерческий случай, т.к. ждать 5 лет очень долго. Но получить участок для себя и абсолютно БЕСПЛАТНО - это конечно круто! 3️⃣Оформление «участков в старых СНТ» в собственность бесплатно (Редкие случаи): Это возможно, например, если участок образован из земли, предоставленной некоммерческой организации для садоводства (старые СНТ), или в рамках завершения прав, возникших до введения современного Кодекса. Стратегия для продвинутых экспертов, которые работают с клиентами, но дело того стоит. 4 моих участка в Сочи я получил именно по этой стратегии. ‼️Практическое упражнение: Зайдите на сайт torgi.gov.ru. в раздел Аналитика. Настройте фильтр: ▫️ Год - выберите 2025 ▫️ Форма собственности — Государственная собственность (не разграниченная) ▫️ Местоположение — выбирайте ваш регион. Выше пошаговый пример ☝🏻 И всё… на примере Ленинградской области мы видим, что за 2025 год 67% аукционов не состоялись. А что это значит? Очень просто… даже если ваш участок уйдет на аукцион, вероятность что вы получите участок как единственный участник аукциона равна 67%!!!  И это главная моя цель — снижать конкуренцию на торгах для себя и для вас. Механизм как это работает расскажу уже завтра.

Шаг №4: Стратегия «Аренда + Выкуп». Как получить землю за 3% от стоимости Сегодня мы разберем главный алгоритм Академии, который позволяет обходить рыночные наценки в 200–500%. Это путь, по которому проходят наши самые успешные ученики. 🎓 Золотая формула из 4 этапов Многие совершают ошибку, пытаясь сразу купить землю у государства. Эксперт действует иначе: 1️⃣Этап: Получение в аренду (ст. 39.18 ЗК РФ) Вы находите свободный участок и подаете заявление на аренду. 🔴Затраты: Только госпошлина. 🔴Результат: У вас на руках договор аренды на 20 лет. Вы уже распоряжаетесь землей, но она еще принадлежит государству. 2️⃣Этап: Строительство (Минимально достаточное) Согласно ст. 39.20 ЗК РФ, чтобы выкупить землю, на ней должно быть здание. 🔴Секрет эксперта: Это не обязательно должен быть дворец на 500 м². Это может быть жилой дом, соответствующий минимальным параметрам (фундамент, стены, крыша, коммуникации). Главное — зарегистрировать его в Росреестре. 3️⃣Этап: Регистрация права собственности на дом Как только дом поставлен на кадастровый учет, вы становитесь «ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫМ владельцем». Теперь государство обязано продать вам эту землю без всяких торгов. 4️⃣Этап: Выкуп за % от кадастровой стоимости Вы подаете заявление на выкуп. И здесь вступает в силу региональное законодательство (например, то самое Постановление №179 от 25 мая 2015 года в Ленинградской области). Вы платите% от кадастровой стоимости участка. 📊 Считаем на цифрах (Пример из практики 2025 года): 🟢Рыночная цена участка: 3 500 000₽ 🟢Кадастровая стоимость: 1 382 685,78₽ 🟢Ваша арендная плата (пока строите): 8 000₽ 🟢Ваша цена выкупа (3% от кадастра): 41 480₽ 🟢Итог: Вы получили актив ценой 3.5 млн, потратив на землю всего 49 480 ₽. Вы только что посчитали цифры. Участок за 3% от кадастра. Актив стоимостью 3,5 миллиона — менее чем за 50 тыс.руб. По закону. И сейчас внутри что-то загорелось. Это нормально. Я помню это чувство - когда первый раз выкупил участок и понял, что система работает. Но вот что происходит дальше. С большинством. Человек закрывает Телеграм. Возвращается к своим делам. Через неделю открывает публичную кадастровую карту. Находит участок. Радуется. Подаёт заявление. Ждёт. Получает отказ с формулировкой на трёх страницах юридического языка. Не понимает, что делать. Гуглит. Находит противоречивые советы. Тратит ещё месяц. Подаёт снова. Снова отказ — теперь по другому основанию. К этому моменту азарт уже не тот. Появляется усталость. Мысль «наверное, это работает только для своих». И участок, который он нашёл в начале пути, кто-то уже оформил. Я видел эту историю сотни раз за 13 лет. Не потому что люди недостаточно умны или недостаточно стараются. А потому что одиночка не видит то, что видит человек внутри системы. Я знаю большинство формулировок отказов — и знаю, как на каждую из них отвечать. Я знаю, в каких регионах сейчас лучшие условия выкупа. Я вижу, какая стратегия подойдёт конкретно вам, исходя из вашего бюджета, региона и цели. Это нельзя загуглить. Это передаётся только в работе рядом. Именно поэтому в Академии Земельный Вопрос теперь НЕТ КУРСОВ. Есть МЕНТОРСТВО. Когда я и команда ведём вас за руку — от поиска первого участка на карте до необходимого результата. И если вы хотите узнать подробнее о программе, то сейчас самое время! Узнать подробнее о программе Не регистрация на вебинар. Не подписка. Не анкета — потому что менторство это не поток из тысячи человек. Мы работаем только с теми, кому действительно готовы помочь дойти до результата. 👉 Узнать подробнее → zemvop.ru/...tvo Мы изучим каждую заявку и свяжемся лично, чтобы понять будем ли мы полезны для вас. P.S. Если вы ещё не готовы — продолжайте изучать шаги практикума. Следующий — про то, когда можно получить участок сразу в собственность, минуя аренду. Но если азарт от сегодняшних цифр ещё не прошёл — анкета уже открыта.

Шаг №3: Не всякая земля одинаково полезна. Учимся отличать бриллианты от пассивов. Многие новички совершают одну и ту же ошибку: находят на карте свободный участок в чистом поле и радуются, что его легко получить. Но земля ради земли — это не бизнес, это расходы на налоги. На этом шаге мы разберем 3 фильтра инвестиционной привлекательности, через которые должен проходить каждый участок в вашем списке. 🎓 3 кита земельной ликвидности 👉🏻Инфраструктурный потенциал (Твердый актив): Проверяйте не только наличие дорог сейчас, но и планы развития территории (Генеральный план). Секрет эксперта: Если в Генплане через 2 года рядом запланирована газификация или новая развязка — стоимость вашего участка, взятого за 3% от кадастра, взлетит в 5-10 раз без вашего участия. А если по тому же Генплану запланирован мусорный полигон, то земля сильно подешевеет или вообще обесцениться. 👉🏻Вид разрешенного использования (ВРИ) и его гибкость: Смотрите на «ПЗЗ» (Правила землепользования и застройки). Если участок позволяет строить и жилой дом, и, например, гостевые домики для аренды после смены ВРИ — его ликвидность удваивается. Самые прибыльные участки те, где можно легально сменить ВРИ с минимальными затратами. 👉🏻Логистика и окружение: Для ИЖС важна социалка (школы, магазины). Для инвестиций — близость к точкам притяжения (водоемы, леса, трассы). Кейс из практики: Участок у реки и леса под базу отдыха принесет больше прибыли, чем огромный надел в центре старого вымирающего села. Почему это важно именно сейчас? ⚡️Рынок загородной недвижимости в 2026 году растет на 20% в год. Пока вы раздумываете, выпускники Академии Земельный Вопросуже бронируют лучшие лоты вокруг крупных городов. Знание фильтров ликвидности позволяет вам не тратить время на мусорные участки, а бить точно в цель. ‼️Практическое упражнение: 1️⃣Выберите один участок на карте, который вам понравился на прошлом шаге. 2️⃣Найдите на сайте вашей администрации документ под названием «Генеральный план». Посмотрите, не планируется ли рядом с этим участком через пару лет строительство школы, парка или дороги? Завтра — главный шаг, за которым охотятся все. Я разложу по шагам ту самую «магическую» формулу: «Аренда + Стройка = Выкуп за 3%». Посчитаем на реальных цифрах, как создать актив в 2,5 миллиона, потратив на землю меньше 50 тысяч.

Шаг №2: СРЗУ — ваш «входной билет» во владение землей Вы нашли на карте «белое пятно» — свободную землю. Что дальше? Чтобы администрация выделила вам этот конкретный кусок, вы должны его юридически описать. Для этого создается СРЗУ (Схема расположения земельного участка). Многие новички на этом этапе бегут к кадастровым инженерам и платят по 10-15 тысяч рублей за одну попытку 😱 ⚠️Но это ошибка! Я научу вас логике, которая сэкономит вам десятки тысяч. 🎓 Что такое СРЗУ и почему 90% новичков сливаются на этом этапе? СРЗУ — это графический документ, где на кадастровом плане территории (КПТ) нанесены границы вашего будущего участка с координатами. 📝Три главных правила, чтобы не получить отказ: 👉🏻Соблюдение ПЗЗ (Правил землепользования и застройки): В каждом районе свои нормы. Например, минимальный размер участка для ИЖС — 6 соток, максимальный — 15. Если вы нарисуете схему на 5,9 или 15,1 соток — администрация пришлет отказ. 👉🏻Отсутствие наложений: Схема не должна «налезать» на уже существующие границы соседей или красные линии. Даже 3 сантиметра наложения — повод для автоматического отказа. 👉🏻Зоны с особыми условиями (ЗОУИТ): Ваш участок может быть свободен от заборов, но над ним может проходить ЛЭП или под землей — газопровод. На схеме это должно быть учтено. 🛠 Инструмент эксперта: На менторстве мы используем специальные программы, например, Арго. Но для первой проверки и понимания вам достаточно Публичной кадастровой карты с включенным слоем «ЗОУИТ». 🤔Почему важно уметь делать это самому? Если вы хотите стать Земельным экспертом, вам придется подавать десятки схем (для себя и клиентов). Умение сформировать СРЗУ за 5-10 минут своими руками делает вашу маржинальность в бизнесе почти 100%. Вы продаете не бумагу, а результат согласования. ‼️Практическое упражнение: 1️⃣Найдите тот самый участок, который вы присмотрели в Шаге №1. 2️⃣В меню слоёв на публичной кадастром карте включите «ЗОУИТ» (Зоны с особыми условиями использования территорий). 3️⃣Посмотрите, не окрасился ли ваш участок в зеленый, розовый или голубой цвет? Если да — в описании зоны посмотрите, можно ли там строить дом. ⚠️Важно: На менторстве мы будем детально разбирать как делать схемы, которые утверждают с первого раза. Схема готова, но куда её приложить? В следующем шаге будем находить инвестиционно привлекательные пятна на карте. Расскажу, как находить «бриллианты» там, где другие видят просто пустырь, и какие 3 фильтра использовать чтобы проверить землю перед подачей заявления🔥 P.S. Кстати, всех, кто в нашем сообществе идёт по этим шагам и добивается результата, мы поощряем вот такими мелкими подарочками, как на видео 😍

Шаг №1: Анатомия статьи 39.18 ЗК РФ. Как бронировать землю у государства Многие слышали, что землю можно получить без торгов, но мало кто понимает, какой именно винтик в законе это позволяет. Сегодня мы разберем фундамент нашего обучения — статью 39.18 Земельного кодекса РФ. Что это такое? Это специальная норма, которая дает приоритетное право гражданам (физическим лицам) получать участки для трех целей: 🟢ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство). 🟢ЛПХ (Личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта). 🟢Ведения садоводства. 📝Механизм «Предварительного согласования» Большинство людей думает: «Я приду в администрацию и спрошу, что у них есть». Это ошибка. Администрация ответит, что земли нет. Правильный алгоритм, который мы внедряем на менторстве: Вы сами находите свободную землю. Используя публичную кадастровую карту и правила землепользования (ПЗЗ), вы находите участок, на котором нет границ. Вы подаете заявление о «Предварительном согласовании предоставления земельного участка». Вы не просите купить, вы просите государство подтвердить, что этот участок в принципе может быть образован. Публикация извещения. Администрация обязана опубликовать информацию о том, что на этот участок претендует гражданин (вы). ❓В чем секрет отсутствия конкуренции? Закон дает на подачу встречных заявок от других людей всего 30 дней. Если за это время никто больше не подал заявку — аукцион не проводится. Вы забираете участок по цене аренды (часто это символические суммы). ⚠️ Важный нюанс 2025 года: С марта 2025 года вводится понятие «неосвоения» земли. Теперь просто взять и держать участок не получится — нужно знать сроки и этапы стройки, которые мы будем разбирать в модуле «Стройазбука». Но именно сейчас, пока процедура подачи через Госуслуги стала прозрачной, — идеальное время для подачи первых заявлений. ‼️Практическое упражнение: 1️⃣ Откройте Публичную кадастровую карту nspd.gov.ru/...p). Важно открывать с Яндекс браузера 2️⃣ Выполните настройку карты как на скринах. Найдите интересующий вас район. Если участок обведен красным и имеет номер — у него есть хозяин. Если между участками есть пустоты без границ — поздравляю, вы только что нашли потенциальный объект для получения по ст. 39.18. Завтра в следующем шаге: Мы разберем, как нарисовать ту самую схему (СРЗУ), чтобы администрация не смогла вам отказать по формальным признакам🔥