Андрей Войков | Готовый арендный бизнес (ГАБ)

В чатах часто спрашивают: «что значит собрать ГАБ?». Собрать — значит взять помещение без арендатора и превратить его в актив, который приносит аренду каждый месяц. Разница в цене между «пустыми стенами» и «помещением с сетью на долгом договоре» — десятки процентов. Именно в этой разнице и зарабатывают. Кроме цены помещения нужны деньги на ремонт, мощность, юриста и месяцы простоя, пока идут переговоры с сетью. Без этого запаса схема ломается на первом же повороте. Сначала решаете, кого хотите посадить: продуктовую сеть, дискаунтер, аптеку, пункт выдачи...

В комментариях этот аргумент звучит постоянно: «малые населённые пункты вымирают, покупать там нельзя». Звучит разумно. Но решение принимается не по ощущениям, а по трём проверкам, которые можно сделать за вечер. Разберём, какое население реально нужно сети и почему два города одинакового размера дают совершенно разный результат. У дискаунтеров в требованиях встречаются две цифры: населённый пункт от десяти тысяч жителей и от двух с половиной тысяч домохозяйств в радиусе пятисот метров от помещения...

Арендатор не съезжает внезапно. Почти всегда есть месяцы сигналов, которые видны с улицы и из выписки по счёту. Если заметить их вовремя, у вас есть время на поиск следующего и помещение не простаивает. Собрал десять признаков — от очевидных до тех, которые собственники обычно пропускают. 1. Полки перестали пустеть. Живой магазин к вечеру заметно распродан. Ровные полные полки весь день — плохой знак. 2. Сократили персонал. Раньше работали четыре кассы, теперь одна и без очереди. 3. Реже приезжает машина с товаром...

Продать помещение с арендатором — не то же самое, что продать квартиру. Покупатель смотрит не на ремонт и вид из окна, а на договор и на то, сколько лет этот арендатор будет платить. Разберём, как готовить объект к продаже, где сидят покупатели и какие действия реально поднимают цену. На этом рынке цену меряют в месячных арендных платежах: делим цену на месячную аренду. Значит, любое действие, которое поднимает аренду на десять тысяч, поднимает стоимость объекта примерно на восемьсот тысяч — восемьдесят месячных платежей...

У человека есть помещение, и главный вопрос простой: можно ли посадить туда сетевой магазин. Ответ на него можно получить за полчаса с рулеткой в руках, не дожидаясь ответа от отдела развития. Вот список, по которому сети фактически и принимают решение. Цифры у каждой сети свои и меняются, но логика одинаковая. 1. Общая площадь. Магазин «у дома» — обычно несколько сотен метров. Дискаунтеру хватает 350–400, супермаркету нужно от тысячи. 2. Торговый зал. Важна не общая площадь, а площадь зала: у дискаунтеров это порядка 260–280 м²...