Алексей Николаевич Уткин: Недвижимость для жизни и инвестиций

Представьте: вы нашли идеальный участок «под склад и логистику». Широкий заезд для фур, рядом трасса, по документам — земли промышленности, цена вкусная. Продавец уверяет: «Стройте хоть завтра, у нас тут все так стоят». А у вас в голове один вопрос: не получится ли так, что построю склад, а потом придут газовики или энергетики и скажут: «Сносить»? Я с такими историями сталкиваюсь регулярно — и в реальных сделках, и в судебной практике. И почти всегда проблема не в «злом государстве», а в том, что бизнес купил участок, не разобравшись в трёх вещах: категории земли, ПЗЗ и ЗОУИТ...

Представьте: вы нашли «идеальный» участок в деревне, категория — земли населённых пунктов, в объявлении гордо написано ИЖС, вокруг уже стоят красивые коттеджи. Сделка прошла, фундамент залили, дом почти вырос — и тут администрация отказывает в регистрации, а в перспективе грозит судом и сносом. В чём подвох? В том, что на этих землях правит бал не только категория, но и правила землепользования и застройки — ПЗЗ. Категория «земли населённых пунктов» — это всего лишь «крупная папка» в земельном кодексе: к ней относятся все участки в пределах границ города, посёлка или деревни...

Представьте: вы нашли идеальный участок. Ровный, лесок рядом, сосед уже строит дом, риелтор уверяет: «тут будет коттеджный посёлок, успевайте взять по дешёвке». А потом, уже у юриста или в администрации, звучит фраза‑убийца: «Категория земли не позволяет оформить тут нормальный жилой дом». Знакомо? Многие на этом теряли и деньги, и нервы. Я сам однажды чуть не купил «рай под Москвой», который по документам оказался промышленной землёй. На картинке — домики, детская площадка. В выписке — склады и спецназначения...

Я смотрю на комнату панельного дома 1970х годов. Молодой человек смотрит на ту же комнату. Мы видим две совершенно разные квартиры. Он видит будущее. Я вижу систему скрытых проблем. И это — главная причина, почему я не люблю показывать объекты новичкам. Это самое точное описание того, как работает мой мозг в отличие от мозга молодого инвестора, который впервые покупает недвижимость. Молодой человек смотрит на комнату так, как человек смотрит на картину в музее. Он видит общее впечатление. Красивый вид из окна — две берёзы и синее небо...

Звонит мне Наташа, коллега из МФЦ. "Леш, у тебя же была та сделка с участком? Когда покупатель в Питере был?" "Да, была. А что?" "Мне тут клиент звонит, спрашивает — можно ли так? Я говорю — можно. А он не верит." Я засмеялся. Потому что знаю: 90% агентов не знают об этой процедуре. А те, кто знает — боятся её использовать. Но эта процедура законна, проверена и работает с 2018 года. Сегодня расскажу, как провести сделку с недвижимостью, когда продавец в одном городе, а покупатель — в другом. Представьте ситуацию...

Коллеги, представьте ситуацию. Вы показываете участок, клиент достаёт выписку и спрашивает: – Тут написано: «земли сельхозназначения, ВРИ – для садоводства». Я смогу построить дом для ПМЖ, прописаться и взять ипотеку? Если в этот момент вы начинаете говорить неопределённое «ну, думаю, да, все же так делают», клиент внутренне ставит галочку: «Этот человек не понимает, что продаёт». И идёт к тому, кто спокойно объяснит, как категория, ВРИ, зоны и налоги сложатся в его личный сценарий жизни на участке...

Знакомо ли вам это чувство? Вы стоите в очереди в МФЦ, отсчитываете часы, и понимаете, что мог бы потратить этот день на что-то полезное. Особенно обидно, когда вы приезжаете в конкретное время, а вас все равно заставляют ждать. Но есть хорошая новость: с появлением онлайн-записи этот кошмар остался в прошлом. Сейчас я расскажу вам, как за 10–15 минут зарезервировать себе конкретное время в МФЦ "Басманный" для регистрации прав или кадастрового учета. Никаких очередей, никаких неопределенностей. Вы приходите точно в назначенное время, сдаете документы и уходите...