PRO недвижимость_Вещает АН Усадьба

Почему квартиру продают несколько риэлторов из разных агентств? На сайтах по продаже квартир часто можно увидеть, что один и тот же объект рекламируют различные агентства или посредники. Стоимость при этом может отличаться, как незначительно, так и существенно. Складывается впечатление, что продавец обратился одновременно в несколько агентств с просьбой помочь в продаже его квартиры. Однако на деле всё обстоит совершенно иначе. Чаще всего ситуация выглядит так: собственник решил самостоятельно продать квартиру, без участия риэлтора. Он разместил своё объявление на рекламных площадках, указав при этом, что он собственник. Далее он попадает во все агентские базы. За этим следуют холодные звонки с выяснениями условий сделки, состояния квартиры, документов, с обязательным уточнением, что продавец действительно является собственником, а не посредником. Далее всё очень просто. Квартира выставляется на нескольких сайтах, цена при этом немного выше, чем у собственника (а бывает и ниже, когда собственник готов поторговаться). Если так сделали несколько агентов, то и объявлений тоже несколько. Собственник может и не догадываться обо всём этом. Ему кажется, что потенциальных покупателей много, квартира пользуется спросом. На самом деле, объект может «зависнуть» на долгие месяцы, так как часто покупатели относятся к таким объектам с подозрением. Их настороженность вполне оправдана. Приведём пример из практики коллег. Клиент настоял на просмотре одной из таких квартир, после чего решил её купить. Покупка осуществлялась с использованием ипотеки. Был внесён авансовый платёж. Началась подготовка документов по квартире для проверки в банке, при этом была заказана оценка квартиры (требование банка), которую оплатил покупатель. Во то время, когда документы были на рассмотрении, собственник заявил, что нашёл покупателя с наличными, который готов заплатить за квартиру несколько больше (подсуетилось другое агентство). То агентство, которое заключило договор с покупателем и приняло финансовое обеспечение, развело руками, сославшись на то, что оно ничего не может сделать, кроме как вернуть деньги с извинениями. Подводя итог, хотим отметить, что прежде чем самостоятельно выставлять квартиру на продажу, следует разобраться в механизмах работы современного рынка недвижимости. Если вы хотите избежать несанкционированных объявлений от посредников с вашим объектом, при выставлении недвижимости на продажу необходимо придерживаться нескольких простых правил: - указать в тексте объявления, что вы не нуждаетесь в помощи агентов; - не разрешать фотографировать свой объект; - отслеживать и пресекать появление несанкционированных объявлений-клонов. Откровенно говоря, вас это не избавит от навязчивых звонков. Да и 90% сделок в любом случае проходят через агентства. Именно поэтому правильным решением будет не полный отказ от сотрудничества с агентствами, а выбор того единственного риэлтора, кому сможете доверять. Выберите кого-то одного, желательно обращаться к профессионалам по чьей-либо рекомендации, дополнительно ознакомьтесь с сайтом компании и отзывами в интернете. Впрочем, и стажёр может оказаться очень добросовестным и старательным человеком, тем более, что наставник поможет ему (а значит и вам) избежать ошибок.

Быстро и выгодно: Как продать квартиру по «потолку» Бытует мнение, что формула оценки недвижимости звучит так: первое — определить рыночную стоимость квартиры, сравнив с аналогами. Второе — отнять 20%, и ответ подскажет, сколько реально стоит жильё. Понятно, что эти манипуляции помогут быстро продать объект, потому что ваше предложение будет наиболее привлекательным по цене. Но наша цель продать не только быстро, но и выгодно. Как это осуществить? Есть несколько советов. - Правильная оценка Правильная оценка – это залог выгодной и быстрой продажи недвижимости. Конечно, можно завысить стоимость своей квартиры на миллион по сравнению с рыночной, но не продать её за желаемую цену. А в итоге года через полтора сделать скидку и продать за те же деньги, что и соседи, а может и дешевле. Вот только соседи за это время успели улучшить жилищные условия или удачно инвестировали полученные с продажи деньги и неплохо заработали. Выявить рыночную стоимость квартиры не так-то сложно: в интернете полно агрегаторов недвижимости, где есть встроенный калькулятор оценки. А ещё такую услугу предоставляют специальные оценщики. Грамотный риэлтор также сможет помочь. - Чистота – залог положительного впечатления Когда к нам приходят гости, мы стараемся привести квартиру в порядок. С потенциальными покупателями та же история. Будьте готовы к тому, что придётся вытирать пыль, мыть полы и расставлять вещи по своим местам несколько чаще. Перед продажей обязательно помойте окна, приведите в порядок мягкую мебель, проверьте, не протекает ли вода в санузле. Чистая квартира без напоминаний о быте владельцев повышает привлекательность в глазах покупателей. На этапе подготовки объявления нужно сделать качественные снимки жилья: чистого и без лишних вещей. На фотографиях должны быть все комнаты и помещения, желательно прикрепить фото подъезда и дома. - Документы в идеальном состоянии Да, документы на квартиру тоже должны быть в полном порядке. Идеально, если в квартире никто не прописан, свидетельство о собственности получено более трёх (пяти) лет назад, нет долгов по коммунальным платежам. Для покупателей юридическая «чистота» часто важнее, чем качество ремонта в квартире. - Торг — это нормально Понятно, что каждый собственник недвижимости хочет продать её подороже. Но и покупатель, когда видит, что вместо рыночной стоимости в 3,8 миллиона квартиру продают за 5,4 миллиона, будет торговаться. Не стоит бояться торга, даже если покупатель называет сумму, которая далека от ваших ожиданий. Здесь важно аргументировать свою позицию и представить аналогичные по характеристикам квартиры в вашем районе. Продемонстрируйте потенциальному покупателю взвешенный анализ рынка, а не просто эмоции. Чем дольше с вами торгуются, тем больше заинтересованы в покупке, помните об этом. Если видите, что покупателю нравится ваша квартира, но он сомневается, попробуйте предложить бонус: оставить мебель или взять часть расходов по переоформлению на себя. Не бойтесь брать инициативу в свои руки!

Заблуждения о поиске недвижимости в интернете Сложно стать экспертом рынка недвижимости, даже если человек несколько раз самостоятельно покупал квартиру. Рынок динамичен, условия меняются. Поэтому правило «открою базу и найду всё сам» здесь не работает. Как именно заблуждается человек, возлагающий большие надежды на самостоятельный поиск идеальной квартиры? - «Нужно просматривать только те объявления, в которых есть фото» Бесспорно, фотографии — важная составляющая объявлений. Но если руководствоваться этим принципом, можно упустить часть действительно интересных объектов. Всё очень просто — некоторые продавцы просто не хотят размещать снимки своего жилья. Не из-за того, что там всё плохо и лучше не показывать, а по причине личной безопасности. - «Нужно искать квартиру только от собственника» Почему объявление от собственника — часто самое дорогое и неадекватное по цене? Представим, что на сайте есть несколько объявлений о продаже квартир, находящихся в одном районе, и их цена варьируется от 4 до 5,5 миллионов рублей. Собственник, который только собирается продавать жильё, при оценке своего объекта учтёт все эти объявления, в то время как в 70% случаев комиссионные агентов уже заложены в итоговую стоимость. Затем, после определения некой средней цены, собственник накинет сверху ещё «на торг» — эта сумма, как правило, примерно равна гонорару агента. Таким образом, собственник выставит объект в рекламу по цене 5,3 миллиона рублей, и в этой цене автоматически заложены двойные комиссионные агента. Между тем, справедливая цена за его квартиру равна 4,8-5 миллионам. - «В объявлении я вижу всю информацию по объекту» Нет! Ключевую информацию вы как раз не видите. Вам неизвестно количество собственников. Вы не подозреваете о возможном скрытом конфликте желаний продавца (например, не всякий собственник, выставляющий свою квартиру на продажу, в принципе хочет её продать). Не понимаете, чем руководствуется владелец недвижимости, продавая её. А это очень важно. - «Чем больше посмотрю объявлений, тем лучше» Имеет смысл смотреть объекты только в тех домах, которые вам известны. То есть необходимо дойти до этих домов, выяснить их качество и состояние, узнать, что там за соседи, а уже потом отслеживать объявления. При попытке найти в паре сотен объявлений подходящий объект, вы обрекаете себя сидеть у компьютера 2-3 месяца.