City Towers — Недвижимость для бизнеса

💰 Как повысить доходность офиса Собственнику и инвестору важно получать постоянный арендный поток от офиса. Особенно остро стоит этот вопрос сейчас, когда освобождаются пространства и конкуренция растёт. Если нам задают вопрос о том, что сделать, чтобы повысить доходность, мы выделяем три важные составляющие: ✌️Сделать офис классным продуктом «под ключ». Сейчас мы наблюдаем тренд на то, что арендатор хочет заехать в пространство, в котором можно просто подключить ноутбук и начать работать. Стильный ремонт и мебель быстро окупаются и дают возможность сдавать офис сразу, без простоя. Любой простой существенно снижает реальную арендную ставку. 📜 Настроить бизнес-процессы по поиску арендатора. Подготовить офис к просмотрам и фото и видеосъемке, грамотно организовать поиск арендаторов и комфортный показ, выбрать надёжного арендатора. Это повышает вероятность того, что офис будет сдан быстрее. 🤝 Поддерживать прозрачные отношения с арендатором. В нашей практике бывают ситуации, когда собственник приходит с проблемой: «Арендатор что-то не платит уже второй месяц». Этого нельзя допускать. При первой же просрочке больше, чем на десять дней, стоит задуматься и поговорить, а если просрочки участились — принимать меры. 🔥 Обо всех этих нюансах и намного больше мы написали в новом гайде для инвесторов и собственников на нашей платформе → towers.city/...ink

🧐 Как правильно считать нужную площадь В квартире чем больше пространства, тем лучше, но в офисе это работает по-другому. Полупустое помещение негативно влияет на рабочую обстановку. К тому же, это нерациональная трата денег. При планировании нужной площади лучше точно посчитать количество человек, которые занимают рабочие места постоянно и исходить из этой цифры. Тем, кто приходит время от времени или постоянно работает «в полях», нужно дать возможность устроиться с комфортом в переговорной комнате или в лаунж-зоне. Так офис станет «живым», а расходы будут оптимизированы. 📜 В каждом бизнес-центре своя норма по количеству человек. Это связано с особенностями вентиляции воздуха. Если превысить — будет душно и эффективность работы сотрудников снизится. Например, норма может быть 8 м² на человека. Норму можно узнать в управляющей компании или спросить у брокера, с которым вы сотрудничаете. 🙄 Рассуждения могут выглядеть примерно так: «Так у нас 30 человек, отдел продаж 10 человек — нужен open space, мне кабинет, переговорная, Марье Ивановне кабинет, юристам кабинет, отделу сопровождения чуть больше кабинет. Итого open space, 4 кабинета и переговорная». 🏠 У офисов в пространствах, которые изначально были предназначены для жилья, арендная ставка за м² ниже. Если вы рассматриваете такой вариант, обязательно учитывайте, что вентиляционная система квартир не рассчитана на большое количество людей. Значит, там будет душно, у сотрудников может болеть голова и снижаться эффективность работы. 🏙 В Москва-Сити в каждой башне есть разделение на этажи для офисов и апартаментов. Если квартира 100—200 м² рассчитана примерно на 4—5 человек, то офис такой же площади на 12—25. Это касается и лифтов: они созданы для перевозки жителей квартир, а не для потока офисных сотрудников и клиентов. Это отрывок из нашего большого гайда по аренде офиса. Приходите читать его целиком на нашу платформу → towers.city/...ink

🏙 «Палитра» — новый небоскрёб в Москва-Сити Архитектурный совет Москвы одобрил проект строительства новой башни в Москва-Сити. Она появится рядом с мостом «Багратион» и соединится с ним в районе третьего этажа. Рабочее название: Палитра, проект называется БЦ «Мост Багратион» Этажность: 80 Адрес: Краснопресненская набережная, вл. 16, стр. 1 Высота: 400 м Срок сдачи: 2030 год Девелопер: Галс-Девелопмент Архитектор: Архитектурное бюро «Спич» под руководством Сергея Чобана У нового небоскрёба будет высота примерно 400 метров. Это выше, чем у самой высокой башни Москва-Сити «Федерации» (373 м) и ниже, чем у спроектированной, но пока не построенной, башни One Tower (442 м). По плану в этом месте не должно было быть небоскрёбов, но сейчас концепцию пересмотрели. Здание построят под офисы и ритейл, под них выделят 130 000 м² из 196 000 м². Кроме внешнего вида и концепции подробностей пока мало: башня будет связана подземными переходами с ядром Москва-Сити, внутренний вход в метро тоже будет. И ещё можно сказать точно: видовые офисы этой башни не перекроют другие здания, потому что за ней только набережная Москвы-реки. 🔥 Из интересных особенностей дизайна в проекте можно выделить прозрачные шахты лифтов с подсветкой в виде «светового водопада». Такие шахты будут до уровня двухэтажного sky-лобби на 35—36 м этажах. 🏗 Галс-девелопмент — крупный застройщик, в его портфеле 3 млн м² премиальной жилой и коммерческой недвижимости. Это такие проекты как «IQ-квартал» в Москва-Сити, «Центральный детский мир», деловой квартал «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге. 📏 Бюро «Спич» — одно из самых известных современных архитектурных бюро в России со множеством международных наград. Им руководит известный архитектор Сергей Чобан. Реализованные проекты в основном в России, но есть и за рубежом: в Венеции, Берлине, Милане. Например, башни «Федерация» и Neva Towers в Москва-Сити, ЖК Маяковский, внутренний двор Третьяковской галереи, новое здание Мосгордумы и Медиацентр Сочи. 🏢 Информации про башню пока не очень много, мы будем постепенно еë добавлять на страничку «Палитра» на нашей платформе → towers.city/...ink

🔥 Арендный бизнес с нуля: сократили срок окупаемости с 12 до 9 лет Наш клиент хотел купить офис с хорошим ремонтом и найти арендатора, который туда заедет. Бюджет: примерно 60 млн рублей. Вложения: 62 млн рублей Локация: Москва-Сити, Федерация Восток, 70-й этаж Планируемый срок окупаемости от арендного потока: 12 лет Сократили планируемый срок: на 3 года до 9 лет Примерная рыночная стоимость сейчас: 85 млн рублей Оценили рынок. На 60 млн рублей можно было купить два помещения по 60 м² или одно побольше: 120 м². Мы посоветовали выбирать помещение побольше, потому что на офисы 100—200 м² всегда есть спрос от компаний, у которых уже налажены процессы и есть команда 10—20 человек. Они чаще ищут офис и реже съезжают до окончания договора. Нашли помещение. В Москва-Сити не было подходящих готовых вариантов, но в этот момент застройщик «Федерации» объявил скидки на пространства с 70 до 97 этажа. Одно из них хорошо подходило для бизнеса: высокий этаж с красивым видом, грамотная планировка, башня с отдельным входом с улицы. Но это было пространство в бетоне, а не с хорошим ремонтом, как инвестор хотел изначально. Составили финмодель. Оказалось, что затраты на дизайнера и ремонт окупятся за те же 12 лет, что и планировалось. При этом появлялось явное преимущество: ремонт можно было сделать таким, чтобы офис сдавался в любой кризис. Забегая вперёд: так и вышло, мы сдали этот офис буквально месяц назад через несколько дней после того, как узнали, что текущий арендатор будет скоро съезжать. Договорились о дополнительной скидке. Пространства и так продавались по акции, но это не помешало нам договориться о дополнительном дисконте. В итоге за помещение 122,3 м² инвестор заплатил 54 млн ₽. Организовали ремонт и закупку мебели. Выбрали проектную компанию, которая разработала проект. Договорились с ремонтной бригадой. Начали искать арендатора заранее. Когда у нас появились рендеры проекта, мы начали искать арендатора по своему листу ожидания. Так у инвестора появился арендатор, который был готов заехать сразу после ремонта, а у арендатора — возможность высказать свои пожелания. 💰 Инвестор сдал офис за 590 000 ₽, а в ноябре 2022 — за 650 000 ₽. Пока что у этого офиса ни разу не было простоя: арендатор всегда находится до того, как съедет предыдущий. Более подробно читайте по ссылке → towers.city/...ink

📈 Доходность и окупаемость офисов Когда мы подбираем объекты, которые хотим предложить инвесторам, мы рассчитываем доходность и окупаемость инвестиций. Кажется, что это сложно, но это простые формулы, если использовать их для первичной оценки. Так вы сможете быстро понять, стоит рассматривать офис для инвестиций или нет. Доходность офиса показывает, сколько в процентах заработает на своëм вложении инвестор. У неë есть формула: Доходность = Чистая прибыль от инвестиции / Сумма вложений × 100% Если инвестор покупает офис для сдачи в аренду, доходность считается по годам. Хорошей доходностью в инвестициях в офисную недвижимость считается 8—12% в год. Окупаемость — срок возвращения потраченных денег в годах. Окупаемость от арендного дохода рассчитывается по формуле: Окупаемость = сумма вложений / годовая чистая прибыль от инвестиций Это «перевёрнутая» формула доходности без процентов. Срок окупаемости надо по возможности снижать, чтобы офисная недвижимость начала приносить доход. Сейчас хорошая окупаемость — 10—12 лет. Мы подробно объяснили, что это, и как улучшить показатели, в статье. Приходите читать на нашу платформу → towers.city/...ink