Шпион по Недвижимости / Иван Бобков

Некоторые застройщики сейчас отдают квартиры на очень выгодных условиях 84% людей не знают, о каких комплексах идет речь Существует разные программы от банков и застройщиков, к примеру есть для тех, кто ждет рождения ребенка и планирует покупку квартиры По этой программе ежемесячный платеж будет минимальным по стандартной ставке в течении 10 месяцев Будет возможность произвести рефинансирование по программе «семейной ипотеки» после рождения ребенка Первые, кто разберется как найти подходящую программу, спокойно переедут в свою квартиру на выгодных условиях Для этого достаточно обратиться ко мне, я подберу для вас идеальный вариант, согласую ипотеку по сниженным ставкам и помогу с оформлением всех документов. Вам нужно будет только получить ключи от квартиры Если вы покупаете новостройку, с вас за услуги я деньги не возьму. Мне комиссию заплатит застройщик. Напрямую у застройщика цена не будет ниже. Пишите мне в телеграм https://t.me/+jPghoQMGBqY1ZDE6 #ипотека #материнскийкапитал #семейнаяипотека #новостройки #квартиравмоскве #первоначальныйвзнос #недвижимостьвмоскве #недвижимость #арендаквартир

💦Что делать, если квартиру затопили соседи. Пошаговая инструкция. 1. Отключите электричество. Прежде всего выдерните из розеток все электрические приборы. Еще лучше — вырубить электричество через щиток. 2. Сообщите соседям. Если их нет дома, звоните в аварийную диспетчерскую. Сантехники остановят подачу воды в стояке или во всем подъезде. Телефон можно узнать в квитанции о квартплате, на сайте «Реформа ЖКХ» или на информационном стенде на первом этаже. 3. Сделайте видео и фотографии. Эти кадры послужат дополнительным доказательством. Перед записью нужно пригласить двух-трех соседей, которые согласятся стать свидетелями и при необходимости подтвердят ваши показания в суде. 4. Составьте акт о затоплении. В нем указывается адрес квартиры, возможная причина аварии, предполагаемый виновник и подробный список испорченных вещей. Кроме того, в документе должны стоять подписи всех членов комиссии: пострадавшего, виновника, свидетелей. 5. Попытайтесь уладить ситуацию мирно. Если квартира застрахована, при обнаружении потопа нужно позвонить в страховую компанию и вызвать специалиста для оценки ущерба. После этого напишите заявление об убытке, подготовьте акт о затоплении и дождитесь решения о назначении компенсации. Если страховки нет, попытайтесь договориться с соседом о сумме возмещения. 6. Закажите независимую экспертизу. Если сосед отказывается признавать вину и возмещать ущерб, обратитесь к независимым оценщикам. Они помогут установить виновника, определят размер ущерба и составят акт о повреждениях. Постарайтесь заранее найти чеки подтверждающие стоимость испорченных вещей. 7. Подайте исковое заявление. После оценки ущерба нужно еще раз встретиться с соседями, затопившими квартиру. Возможно, они передумали и готовы к диалогу. Для обращения в суд вам потребуется исковое заявление, заключение оценщиков, акт о затоплении, правоустанавливающие документы, смета на ремонтные работы и фотографии пострадавшей зоны. Надеюсь вам эта информация не пригодится 😉

Многостервохеровый случай... Купили квартиру клиенту. Приехали принимать, а там... Пизд*с! Стоит собственница с риелтором, видно, сами не в восторге. Я спрашиваю, че случилось? - Затопили соседи сверху. У меня в голове 2 решения: 1. Не подписываем Акт и расторгаем сделку. 2. Подписываем акт и берем расписку от собственника о том, что он обязан устранить нюансы. Собственница пенсионного возраста. Ей стало дурно. Мы вошли в ее положение и пошли на встречу, а точнее на РАЗБОРКУ к соседям. 😈 Естественно, я все это дело ЗАСНЯЛ. Выложу позже.

✔️ Что делать, если накануне сделки вам подняли цену? К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000-300 000 руб. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают непорядочные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий: • Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к по-купке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится. • Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и... нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология - азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия. • Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает, что риелтор путём скрытой схемы забирает себе эту разницу в цене. Есть и другая крайность в подборе квартиры. Часть покупателей ходят на просмотры месяцами, что-то ищут, выбирают, но до аванса дело никак не доходит. Риелторы называют эту разновидность покупателей «туристами». Попалась отличная квартира? Метро в пешей доступности, хорошие параметры, чистые документы. Продавец торопится продать и готов к серьезному торгу. Вот оно, надо брать! Но «туристы» не до конца удовлетворены. Их терзает мысль: а вдруг попадется квартира еще лучше! Немножко подождем, поищем. Спустя несколько недель, месяцев они спохватываются. Ничего лучше не попалось, ходить на просмотры надоело, пожалу имеет смысл остановиться на той самой, первой кнартире. Но поздно, квартира продана. Как правило, от таких клиентов рано или поздно отказываются и риелторы - время дорого и невосполнимо. Так что перфекционизм, поиск илеального объекта в недвижимости чреват потерей времени и разочаропанием. Важно заранее определить свой приоритеты и смириться с мыслью, что идеал недостижим. #недвижка #риелтор #недвижимость #свояквартира #каквыгоднокупитьквартиру #квартира

⚡️Покупать ли квартиры «без посредников»? Порядка 90% квартир на московском рынке продается силами агентов недвижимости. Оставшиеся 10% продаются самостоятельно продавцами. Есть ли смысл выискивать такие квартиры, чтобы сделать выгодную покупку? • Главное сходство - цена. Она одинакова у «прямых» и риелторских квартир, потому что за продажу риелтору платит продавец. Если собственник продает квартиру самостоятельно, уж поверьте, он не будет выставлять цену ниже рынка . Скорее наоборот - еще и завысит эту цену, ведь рядом с ним нет риелтора. • Если вы думаете, что наличие риелтора со стороны продавца позволит вам сэкономить на собственном риелторе, вы глубоко ошибаетесь. Ваш эксперт, при возникновении трудностей с оформлением ипотеки позвонит кредитному менеджеру в ваш банк и попытается договориться с ним. Объяснит, как восстановить потерянное свидетельство о разводе, поможет арендовать ячейку, подготовит документы и т. д. В этом смысле наличие специалиста хотя бы с одной стороны существенно облегчает процесс для всех участников сделки. Но! Риелтор продавца защищает интересы продавца. И ему безразлично ваше стремление сделать выгодную и безопасную покупку. Его цель - продать то, что есть: с проблемными документами, со скрытыми дефектами - не важно, надо продавать. И желательно подороже. Риелтор покупателя работает на покупателя, ищет квартиру, которая подойдет именно вам, и ведет сделку в ваших интересах. Самостоятельный продавец может не знать, что его квартиру вообще невозможно продать, и вы рискуете потратить уйму времени с нулевым результатом. Например, за квартиру еще не погашена ипотека, и вы узнаете это после месяца переговоров на подписании договора авансирования. Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, теоретически возможно, но на практике крайне сложно, особенно если покупатель - сам ипотечник. Или на сделке вы выясняете, что у собственницы есть муж, сидящий в тюрьме. Квартира - совместно нажитое имуще-ство, но «муж не возражает», уверяют вас. Опытный риелтор сообщает обо всех «отягчающих обстоятельствах» сразу, экономя ваше время. Даже если квартира «продавабельна», как показывает практика, срок оформления сделки с грамотным риелтором раза в два-три меньше, чем «без посредников». То есть вы экономите в среднем от одного месяца и более. Но ключевое слово здесь - «грамотным». • Самостоятельного продавца проще обмануть. Навязать невыгодные условия сделки или, например, так оформить условия доступа к ячейке, что он не сможет забрать свои деньги. На самом деле ваш главный интерес - квартира, и смотреть нужно именно на квартиру и ее документы, а уж кто ее продает - не столь важно. С одними продавцами делать сделку - сущее наказание, с другими - сплошное удовольствие. Но контрагентов не выбирают, и, если квартира уж очень приглянулась, придется потерпеть. #недвижимость

ЦБ ужесточил правила выдачи ипотеки. С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки Получить ипотеку будет сложнее заемщикам с первым взносом ниже 20% и тем, у кого на кредит уходит больая часть дохода. Условия не применяются к тем, у кого первоначальный взнос выше 30% и показатели долговой нагрузки менее 70% Такие вот дела. #недвижимость #недвижимостьмосква

Плюсы и минусы покупки КОМНАТЫ: Что делать, если на полноценную квартиру денег не хватает? Практика показала, что начать можно и с комнаты. Располагая хоть какой-то недвижимостью, гораздо проще приобрести объект более высокого уровня. Потом комнату превращаем в квартиру, однушку - в двушку и т. д. Как говорится, жизнь - это движение. Плюсы покупки комнаты: * Комната существенно дешевле квартиры. На данный момент в Москве цены комнат колеблются от 3 до 6 млн руб. На цену влияют ряд факторов - район, метраж, количество комнат в квартире, численность соседей, перспективы сноса дома. * Комната практически всегда продается дешевле, чем стоила бы эта часть квартиры в случае продажи всей квартиры. Многие инвесторы на этом заработали. Покупали комнаты, убеждали соседей разъехаться, после продажи квартиры воз-вращали вложенный капитал с доходностью 50-100%, а иногда и 200-300%. Недостатки: * Купить плохую комнату значительно проще, чем плохую квартиру. Плохая комната - это неперспективное жилье, со сложными соседями, по завышенной цене. * Оформление комнаты сложнее, чем квартиры. Ведь по закону совладельцы собственности имеют право первоочередной покупки. А значит, появляются дополнительные хлопоты. * Комнату труднее продать. Кандидатов на покупку меньше, а оформление сделки дольше и сложнее, чем в случае с квартирами. Некоторые люди принципиально не хотят жить с соседями. Им подавай только изолированное жилье, желательно на острове. Другие относятся к этому спокойно. Третьи вовсе радуются: «Вместе веселее!» На самом деле многое зависит от личности соседей и вашего темперамента. Во всем есть свои плюсы и минусы. #недвижимость

➡️ Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость. Стратегия инвестирования. Плюсы: + Относительная безопасность. Недвижимость редко падает в цене. А даже если и падает, со временем цены возвращаются обратно и подтягиваются еще выше. Правда, опыт Японии, Испании, Болгарии и некоторых других стран говорит об обратном: недвижимость может подешеветь резко и надолго. Но в России пока другая статистика. Никакие кризисы нам не страшны - покупали, покупаем и будем покупать. + Доходность выше инфляции. Даже сейчас, в период стагнации рынка, на грамотных инвестициях в недвижимость можно заработать 30-50% годовых. (Знаем примеры, как инвесторы зарабатывали до 100% годовых). Но не всегда, не в любой период и не гарантированно. Можно и потерять. + Относительная стабильность. Если мы сдаем недвижимость в аренду, получаем почти стабильный, прогнозируемый доход. Если пытаемся перепродать - с прогнозами уже сложнее, но все же это не такая рулетка, как на фондовом рынке. Минусы: - Низкая ликвидность. Если срочно потребуются деньги, их нельзя просто так «вынуть», предстоит целая эпопея с продажей актива. Минимальный срок на все формальности - месяц, но только если продаете с большим дисконтом. Для продажи по рыночной цене нужно закладывать хотя бы три-четыре месяца. - Много хлопот. Это вам не банковский депозит, где за пять минут положил деньги, а потом за пять минут снял. Вложения в недвижимость, а особенно сдача жилья в аренду целая работа, иногда вообще на полную занятость. - Юридические риски. Подробнее читайте в главе «Риски. Снизить и смириться». - Дополнительные риски: пожар, потоп, кража, различные ЧП, непорядочные квартиранты и т. п. - Не такая уж высокая доходность в сегменте аренды. Доход в 10% годовых от аренды считается великим везением, норма - 4 5%. Существует несколько основных стратегий для инвестирования: * Купить новостройку, дождаться получения ключей и перепродать. Вариант: купить новостройку, дождаться ключей, сделать ремонт, купить мебель, сдать на время, потом продать. * Купить вторичную квартиру и сдавать в долгосрочную аренду. Вариант: сдавать, а через некоторое время перепродать. * Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду. * Снять квартиру на долгий срок и сдавать ее посуточно. Не совсем по теме этой книги, но тоже вариант. * Купить квартиру на первом этаже, перевести в категорию «нежилое помещение» и сдавать как офис. Потом можно продать. Вывод. Инвестиции в нежилые помещения требуют более профессионального подхода, больше денег и знаний. Если вы «новичок» в сфере недвижимости, лучше начать с жилья. Разновидность инвестиций в коммерческую недвижимость - покупка квартиры на первом этаже жилого дома, перевод помещения в статус нежилого и сдача под офис или магазин. Такая квартира должна соответствовать ряду критериев: расположение на первом этаже (можно выше, если все помещения снизу - тоже нежилые), возможность оборудовать отдельный вход (не через подъезд, предназначенный для доступа к жилью) и др. После покупки собираете пару десятков документов и относите в районную управу (или аналогичный орган в вашем регионе). Процедура занимает до полугода и более - учитывайте это, когда будете подсчитывать потенциальную прибыль. #инвестиции #инвестициивнедвижимость #недвижка

➡️ Плюсы и Минусы квартиры с аукциона. Плюсы: 1. Экономия! В кризис, говорят, дисконт доходил до 30-50%. Сейчас уже нужно рассчитывать на более скромную скидку 3-10%. Но бывает и больше. 2. Экономия на риелторе. Организатор аукциона берет оформление сделки на себя. Хотя подстраховаться собственным риелтором или юристом не помешает, а в случае 4 это просто необходимо. Но сэкономить на риелторе все равно удастся, ведь проверка документов и сопровождение сделки стоят дешевле, чем классическая комплексная риелторская услу-га. 3. Экономия времени. Можно сразу купить несколько квартир без лишней беготни и нервотрепки. Минусы: 1. Проблемы с бывшим собственником. Это касается вариантов 1 и 2. Бывший собственник зачастую остается прописан в квартире, выписываться и выселяться совершенно не намерен и вообще считает эту квартиру своей. Без боя он не сдастся. Пока идет оформление сделки, должник может опомниться: «Я нашел деньги, оставьте мне квартиру!» С большой долей вероятности приставы или банк пойдут ему навстречу. Ведь пока договор не зарегистрирован, квартира еще не ваша. Потеряете время. 2. Как правило, квартиры с аукциона продаются без просмотра. Вот вам документы, а уж что там внутри... Сюрприз! 3. И сюрприз этот, как правило, неприятный. Можно ли ожидать евроремонта от квартиры, где жила одинокая престарелая женщина или закоренелый должник и неплательщик? Всякое, конечно, бывает, но, как показывает практика, обычно такие квартиры - совершенно «убитые». Готовые сразу деньги на ремонт. 4. Ограниченный выбор квартир. Приходится брать «что дают», а не то, что хочется. Вывод. Покупка квартиры с аукциона - удобный и выгодный вариант для инвестора. А вот если квартира приобретается для себя, найти подходящий вариант будет трудно. Разве что случайно наткнетесь на интересующий район и формат. Но интерьер такой квартиры и затраты на ремонт могут сильно разочаровать после покупки. Парадоксально, но факт. Большая часть квартир на аукционах продаются по рыночной цене, иногда даже дороже. #недвижимость #квартира #дом #торги #аукцион #квартирасторгов #квартирасаукциона

➡️ Как любой человек может приобрести квартиру в Москве. ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ Заключается ДКП с обременением. Покупатель обязуется выполнять действия по уходу за рентополучателем - например, покупать продукты, лекарства, оплачивать квартплату. Самый недорогой способ приобретения недвижимости и самый хлопотный. Частая причина рассторжения договора ренты— "несоблюдение рентоплатильщиком условий сделки". Например, бабушке не понравилась температура разогретого молока, качество уборки квартиры или цвет мандаринов. При этом истинная причина исполбзовать ваш ресурс или обхъявился внук, вспомнивший о существовании бабушки, у которой есть хата. Бабуля растаяла и решила, что должна завещать квартиру внуку. Жаль, но судебная практика такова, что расторгнуть договор пожизненного содержания с иждевением достаточно просто. Решение — нанять для оказания услуг специально обученных людей (уборщицу,сиделку), хранить все чеки по оплате этих услуг и брать с бабушки регулярные расписки об отсутствии претензий. #недвижимость

➡️Как отжимают квартиры Пришло время рассказать о темной стороне квартирного бизнеса. Реальная история Однокомнатная квартира досталась в равных долях трем наследникам. 1. Саша 2. Таня 3. Олег Саша живет в этой квартире. Таня хочет продать ее и поделить бабло. Олегу по барабану на квартиру и на деньги. И чо делать? Доли по суду не выделить, однушка объект неделимый. Таня предлагает свою долю Саше и Олегу и получает отказ. Что же делать Танюхе?) Продать свою долю сторонним людям. И кто ее купит, если добросовестным покупателям треть однушки не нужна. Ведь в квартире жить нельзя, че толку от документов на собственность? Долю Тани с удовольствием купит банда рейдеров, за цену в пять раз меньше, чем стоимость доли. В один прекрасный день Саша обнаружила вскрытую входную дверь. В квартире часть комнаты стала чужой. Три мужика показали копию свидетельства о праве на собственность 1/2 доли квартиры и доверенность от собственника. «Теперь мы будем жить здесь» Новый собственник сдал свою часть квартиры без согласия Александры. Саша пошла в суд, ее завалили волокитой и бумагами. Решение суда было в ее пользу. Но пока она решала эту проблему, в квартиру заехали еще одни наниматели. И теперь ей нужно снова идти в суд для из выселения… Саша не смогла бороться с бандой, квартира была задешево продана. В Москве есть ряд агентств, которые специализируются на таких сделках. Существуют разные способы принудить продать квартиру и все они печальные. #недвижимость #купитьквартиру #недвижимостьмосква