Smarent. Pro недвижимость.

Еще немного про старты продаж в Москве и про то, почему не вся премиальная недвижимость одинаково хороша И дело даже не в цене или в фасадах. И даже не в архитектуре. Главное, что сегодня продается на рынке недвижимости, - это доверие. Девелоперы часто забывают простую вещь: покупатель квартиры за 150–500 млн рублей покупает не бетон. Он покупает уверенность, что дом достроят, сдадут вовремя, будут нормально обслуживать и через 10 лет этот объект не превратится в очередной дорогой, но никому не нужный адрес. 🔸Доверие нельзя купить. 🔸Его нельзя нарисовать на презентации, даже если рендеры очень красивые 🔸Его нельзя создать рекламным бюджетом. 🔸Его нужно зарабатывать годами. 🔸Строить качественные проекты. 🔸Работать с инвесторами. 🔸Создавать сильные управляющие компании. 🔸Выполнять обещания. Тогда будут и продажи, и лояльные клиенты, и устойчивый бизнес. И не придется потом просить государство помочь с долгами. Очередной пример: на рынок выходит ЖК Дом Кино. Локация действительно сильная - ЦАО, район Белорусской. 🔸Высота 135 метров 🔸Архитектура от Kleinewelt 🔸С 8 по 28 этажи - жилье 🔸Не более пяти квартир на этаже 🔸Всего 76 квартир площадью от 86 до 176 м² 🔸Стоимость квартир - от 145 до 488 млн рублей 🔸Три пентхауса стоимостью от 1,1 до 2,6 млрд рублей На бумаге вроде бы всё достойно, особенно на фоне многих московских "премиальных" проектов, где за 2-3 млн рублей за квадратный метр покупатель получает роскошный вид в окна соседа. Но есть одно большое НО ❗️❗️ Девелопер для рынка фактически новый. Я специально решил посмотреть информацию по проекту через Дом.РФ, изучить структуру участников, застройщика и генерального подрядчика. И... информации практически нет. РнС тоже нет. При этом брокеры уже активно рассказывают про инвестиционный потенциал, рост стоимости и перспективы проекта. Как будто главный вопрос инвестора - это не риски, а красивые картинки в презентации. Среди первых проектов компании называют: 🔸редевелопмент Центрального дома кино на Васильевской улице 🔸застройку территории Московского завода вакуумных электропечей на Каширском проезде с объемом около 140 тыс. м² Главный вопрос даже не в том, получится проект или нет. Вопрос в другом: 👉Почему покупатель должен принести 200-500 млн рублей за обещание квартиры компании, у которой нет многолетней истории реализации премиальных проектов? Почему он должен выбирать этот риск, если на рынке есть девелоперы с десятками введенных объектов? Именно поэтому я не жду здесь ажиотажного спроса и резкого роста цены. Не потому, что плохая архитектура. Не потому, что плохая локация. И даже не потому, что есть вопросы к отдельным планировкам. А потому что доверие еще не сформировано. А на рынке недвижимости доверие конвертируется в продажи быстрее любых рекламных кампаний. Когда доверия нет - проблемы появляются всегда. Иногда сразу. Иногда через 6–12 месяцев после старта продаж. Примеров на рынке уже достаточно. Вспомните историю с проектом Ice Towers от ГРАД. Поэтому прежде чем покупать очередную "будущую звезду премиального рынка", стоит задать себе простой вопрос: 👉Я покупаю недвижимость или я финансирую чей-то бизнес-план? Это две очень разные инвестиции, и с каждым годом рынок становится все более сложным и рискованным, особенно в премиум и делюкс сегменте. Согласны?

🤔 А вы согласны с тезисом "владение даёт автономию, аренда даёт зависимость"? Мне понравилась эта мысль. И она сильно противоречит истории, которую нам долго продавали в духе шеринг-экономики. Сейчас многие любят рассказывать, что квартира не нужна, что аренда выгоднее, что собственность - это пережиток прошлого. Только есть одна проблема. 👉Когда квартира ваша, решения принимаете вы. Когда квартира чужая, решение принимает собственник. Он может: ▪️поднять аренду ▪️попросить вас съехать ▪️продать квартиру ▪️передумать сдавать ее вообще А вам остается только подстраиваться. И это не громкие слова, а опыт компании Smarent, которая управляет более чем 1000 арендных квартир в Москве и МО. Поэтому аренда - это не свобода. Это просто перенос контроля над вашей жизнью другому человеку. Особенно забавно слушать про "свободу аренды" в стране, где люди покупают квартиры детям еще до их рождения. Потому что недвижимость - это не только инвестиция. Я думаю, это больше автономия: ✅ Это право не спрашивать разрешения ✅ Это право не зависеть от настроения арендодателя ✅ Это право самому решать, где и как будет жить ваша семья Да, аренда может быть выгоднее на отдельных этапах жизни. Но не надо путать временную финансовую эффективность с долгосрочной независимостью. Деньги на депозите дают доходность. Акции дают потенциальный рост капитала. Бизнес даёт денежный поток. А собственная недвижимость дает то, что невозможно посчитать в Excel - контроль над собственной жизнью. Именно поэтому во время любого кризиса люди бегут покупать не акции, а квадратные метры (про это делал недавно выпуск). А вы согласны? Да 👍 Нет🍌

👑 МКА всё, да здравствует Архитектурная комиссия! В Москве крупнейшее обновление правил согласования архитектуры за последние годы. С 30 сентября 2026 года Архсовет заменит Архитектурная комиссия города Москвы. Что меняется: 🔸согласование АГР полностью уходит в цифру 🔸вводится единое электронное Свидетельство об утверждении АГР сроком на 3 года 🔸обязательными становятся BIM/IFC и 3D-модели проектов 🔸усиливается контроль соответствия построенного объекта утвержденному АГР - проверять будут и на этапе стройки, и при вводе (раньше только при вводе) 🔸закрепляются требования к фасадам, благоустройству, транспортной связанности и городской среде 🔸свидетельство может быть аннулировано по личному решению мэра, его зама по вопросам градостроительной политики и строительства (Владимир Ефимов), руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы (Владислав Овчинников) или на совещании с участием Мэра Москвы Для жилья вводятся минимальные площади (как и было объявлено ранее): ▪️1КК (включая студии) - от 28 м² ▪️2КК - от 44 м² Что важно для девелоперов: ✅ часть фасадных решений можно будет менять без нового АГР ✅ допускается изменение ТЭПов в пределах 10% ✅ упрощаются корректировки по окнам, витражам, инженерке, корзинам кондиционеров и благоустройству; ✅ появляется формализованный BIM-контур согласований. Также Архитектурная комиссия будет рассматривать вывески, рекламные конструкции, крышные установки, арт-объекты и благоустройство. Сроки тоже фиксируются: • регистрация - 1 рабочий день; • предварительное рассмотрение - до 5 рабочих дней; • рассмотрение Комиссией - до 12 рабочих дней. Выглядит революционно, но по сути это попытка задокументировать некоторые негласные правила и пожелания, которые уже по факту действовали. Изменения вступают в силу с 30 сентября 2026 года. Но до оглашения состава Архитектурной комиссии делать прогнозы о будущем облике новостроек Москвы и, следовательно, себестоимости застройщиков - преждевременно.

Очередная доминанта в Хамовниках Многим не нравится проект Luzhniki Collection, но они хотят жить в Хамовниках недалеко от набережной Москвы реки. Ну что ж, Sminex снова дает такую возможность с проектом Лужнецкая, 10А. Уверен, что цена на старте будет "Вы чего 🤬?", а через 2-3 года - "Классные цены были на старте" Ждем цены, планировки и условия. Очень интересно. Инвесторы и клиенты у проектов Sminex есть, и скорее всего все пройдет тихо 🤫

Что я и говорил и говорю давно. Семейку будут еще подкручивать. Застройщики будут опять рады, что будет новая волна спроса, но дальше то они как планируют продавать ?

Ну что, ждали снижения цен ? Вот они идут. Да, если цена с 550 000 рублей за метр упала до 520 000 рублей, то для многих ничего не меняет, так как и то и то дорого. Но это же начало тренда. Где дно ? Пока нет ответа, но рынок его нащупает точно.

Когда увидел цены на недвижимость в Петербурге... Да, они всегда были ниже, чем в Москве. Но был ли там инвест? Не думаю) А сейчас в Северной столице идёт активный редевелопмент: меняются районы, заходят застройщики с сильными проектами, появляются новые точки роста. И на этом фоне рынок начинает выглядеть совсем иначе. Главный же вопрос - как быстро цены начнут отражать новые реалии рынка? Кстати, уже сегодня в 19:00 встречаемся в Питере, обсудим рынок, цены и перспективные проекты. Участие бесплатное и осталось всего 10 мест. Ссылка для тех, кто любит запрыгивать в последний вагон - smarent.com/...ity

"Проходное место" - еще не гарантия успешного бизнеса. Особенно в современных ЖК Сегодня коммерция активно уходит в жилые комплексы: кафе, фитнесы, ПВЗ, кофейни, частные детские сады, медцентры. Для девелопера это способ повысить ценность проекта, для бизнеса - получить готовый трафик. Но именно коммерция внутри ЖК чаще всего сталкивается со скрытыми проблемами: ❌ жалобы жильцов ❌ ограничения от УК ❌ конфликты из-за парковки и разгрузки ❌ шум, запахи, курьеры во дворе ❌ дополнительные расходы на переделку вентиляции и инженерии И многие из этих проблем закладываются еще на этапе выбора помещения. На бумаге всё может выглядеть идеально: высокий трафик, плотная застройка, хорошая видимость, активный двор. Но после запуска бизнес начинает работать через боль. Потому что в реальности важен не только поток людей, но и то, как коммерция встроена в жилую среду: ▪️ где происходит разгрузка ▪️ как пересекаются потоки жильцов и клиентов ▪️ есть ли отдельный сервисный доступ ▪️ куда выходит вентиляция и насколько качественно возведены стены ▪️ как устроена парковка и еще много факторов, которые со временем превращаются в проблему Именно этот парадокс (на примере кейсов Зиларта и Мещерского леса) я и разобрал в статье для Т-Бизнес Секретов: почему помещение, выбранное "как по учебнику", на практике может стать постоянным источником конфликтов и скрытых убытков. 👀 Уверен, многие недооценивают, насколько инфраструктура влияет на доходность коммерции. Если тема коммерции в ЖК интересна - поддержите пост реакцией👍

📌 Где прячется доходность в недвижимости в 2026? Ответ наверняка вы узнаете на форуме Доходная недвижимость 30-31 мая. Там соберутся самые разные эксперты от топовых инвесторов до чиновников, банкиров и девелоперов - каждый со своим взглядом, со своими проблемами и решениями. Кстати, я тоже участвую в панельной дискуссии о фундаментальных изменениях рынка жилой недвижимости в России: что стоит ожидать и важно знать инвестору. А ещё два дня на площадке будет работать наш стенд - команда Смарент будет на месте, чтобы обсудить ваши проекты и показать, как выстраивать стратегию входа и выхода в 2026 году. Если вам важны не разовые сделки, а система, которая работает и в кризис, - приходите. На форуме соберутся 70+ практиков с реальным кейсами, цифрами и выводами. Именно на таких мероприятиях и можно получить самое верное представление о ситуации на рынке, векторе движения и наиболее рабочих стратегиях. А одна беседа в кулуарах часто стоит многих часов лекций со сцены и собственных попыток разобраться. Формат: есть и офлайн в Москве, и онлайн. Думаю, мероприятие будем полезно многим. 🏷️ Для моих подписчиков есть скидка 15% по промокоду SMARENT. 👉Программа и билеты тут: Private Money Forum И до встречи 30-31мая! 🙌🏻