Андрей Управляющий

Сегодня хочу рассказать о собственном опыте инвестирования в объекты коммерческой недвижимости на примере самого недорогого «входного билета». Гаражи Мы не рассматриваем "ракушки" и капитальные строения с выделенным кадастровым номером, машиноместа на многоуровневых паркингах и народные гаражи. В поле нашего внимания попадают исключительно варианты в ГСК [гаражно - строительные кооперативы]. В случаях с ГСК предметом сделки у нас не объект недвижимости, а членство в том самом ГСК. Длительное время в Москве шли споры на предмет надежности таких гаражей, поскольку гарантии минимальны...

В сфере управления коммерческой недвижимостью основным и наиболее популярным действием является заключение договора аренды [собственно с этого момента и начинается управление]. Но мало кто знает, что это одно из самых сложных, важных и затратных по уровню энергии и времени - действий. Сейчас объясню почему. Для того чтобы прийти к договору необходимо пройти огромную "воронку" от рассылок и рекламы - к ответам на вопросы. От ответов к показам, от показов к переговорам, от переговоров к сделке. Для понимания и наглядности приведу цифры по одному из последних объектов...

В управлении, как и в любой работе, возможны ошибки. Есть допустимые, которые можно исправить без существенных затрат по времени и финансам, а есть критичные, требующие разносторонних инвестиций. 1. Некорректный выбор стиля управления. Среди стилей управления я выделяю несколько: Можно комбинировать стили, можно следовать одному, а можно менять стили в зависимости от ситуации [пожалуй наиболее эффективно]. Ошибка в выборе стиля может привести к потере арендатора, срыву сделки или накоплению задолженности арендатора...

В предыдущей публикации мы поговорили о том, как определить своих клиентов, их количество и емкость рынка в выбранной локации. Сегодня хочу затронуть техническую сторону вопроса. Подходит ли помещение с технической стороны под мой бизнес. Для ответа на этот вопрос рекомендую обратиться либо к интернету, либо к конкурентам, а лучше совместить. Требования закона. Для ряда направлений бизнеса существуют свои требования, которые легко найти в интернете, поэтому не ленитесь и начинайте "гуглить"...

Вчера я рассказал о плюсах своей профессии, но будем честны, есть и минусы. Не буду ходить вокруг, да около, а сразу перейду к фактам. Время 1.0. Единственный ресурс, который вам никто и никогда [к сожалению] не компенсирует. Можно вести проект, согласования с арендатором, продавцом, покупателем, а потом ни к чему и не придете, только потеряете время. С опытом вы научитесь выявлять таких людей и ситуации. Время 2.0. Аварийные ситуации случаются и происходят не только в рабочие дни, а еще и в ночное время и в праздничные и выходные дни, к этому надо быть готовым...

Ранее я писал коротко о задачах самой профессии, а сейчас хочу рассказать об основных плюсах профессии. График. Конечно есть стремление к равномерной нагрузке, но в случае выгорания всегда можно самостоятельно определить паузу на перезагрузку. Доход. Безусловно это непростая работа и оценивается достаточно хорошо даже для уровня Москвы. Управляющий, как и собственник помещения, заинтересован в стабильном и высоком потоке кэша от аренды поскольку уровень мотивации выражается в проценте от месячного потока аренды...

За свою практику я сталкивался с различными страхами, которыми делились потенциальные арендаторы помещений впервые арендующие помещения, наиболее распространенные сегодня и развеем. "А вдруг не бизнес не пойдет?!" Ситуаций "вдруг" практически не бывает, для этого необходимо тщательно оценивать локацию и считать финансовую модель (в предыдущих статьях уже раскрыты многие темы). Поддержкой и инструментом преодоления этого страха будет качественно просчитанная экономика будущего предприятия и общение с конкурентами...

Когда внутри сложилось твердое намерение открывать бизнес в ритейле, важно верно оценить локацию. Я не буду тут рассказывать о нюансах помещений, требования к помещениям можно найти во всех публичных источниках [ютуб, интернет, а в некоторых случаях и в законе], сейчас я хочу дать несколько лайфхаков по оценке локации. Под локацией мы понимаем радиус 500 м2 от рассматриваемого помещения. Определите своего клиента. Если вы открываете магазин продуктов, хозяйственный магазин, товары для животных,...

В этой статье хочу разобрать ошибки арендаторов на примере одного из объектов у меня в управлении. За последние 3 года сменилось 3 арендатора, пойдем по порядку. Etlon Coffee Когда я пришел к управлению данным объектом, в помещении размещался франчайзи этой кофейной сети из СПБ. На данном объекте была допущена ошибка управления [со стороны собственника помещения] поскольку на этом объекте у того же собственника уже была представленная локальная кофейня и возник конфликт интересов. С завидной регулярностью...

Осуществляя управление объектами торговой недвижимости, я часто наблюдаю и уточняю у потенциальных арендаторов методы оценки. За свою 7-летнюю практику мне удалось набраться опыта в качестве брокера по коммерческой недвижимости, в качестве менеджера по развитию корпоративной сети "Додо Пицца", а также неоднократно я и сам выступаю арендатором. В данной статье я раскрою базовые принципы оценки, в дальнейшем мы будем детально рассматривать ряд принципов. Трафик Основная задача трафика не быть "высоким",...

Всем привет! Сегодня хочу рассказать вам о профессии управляющего [объектами торговой недвижимости / Street Retail]. В первую очередь это менеджер, основной задачей которого является реализация ожиданий собственника помещения по системному извлечению прибыли от аренды его [собственника] объектов. Помимо того, что управляющему необходимо обеспечить стабильно высокую заполняемость объектов собственника, также управляющий осуществляет контроль за своевременностью оплаты платежей по аренде и...