Пхукет без иллюзий

Когда инвесторы обсуждают покупку недвижимости на Пхукете, разговор почти всегда касается входа. — на какой стадии покупать — сколько будет стоить объект после сдачи — какую доходность можно получить Но намного реже обсуждается другой этап. Выход из инвестиции. Именно на вторичном рынке многие инвесторы теряют значительную часть ожидаемой прибыли. Иногда прибыль исчезает полностью. Иногда продажа требует серьёзного дисконта. Разберём, где возникают основные потери. Большая часть новых проектов на Пхукете строится по одной модели...

Когда недвижимость на Пхукете продают инвесторам, почти всегда звучит одна и та же идея. Квартира у моря будет приносить стабильный доход. Туристы приезжают круглый год. Доходность может достигать 8–10% годовых. На презентациях всё выглядит просто и логично. Но в реальности значительная часть инвесторов не получает ожидаемого результата. Иногда доход оказывается значительно ниже прогнозов. Иногда объект едва покрывает расходы. Причина в том, что фактическая экономика аренды отличается от рекламной модели...

Когда обсуждают инвестиции в недвижимость на Пхукете, часто звучит мысль: «Главное — зайти подешевле». Многие инвесторы начинают поиск с минимального бюджета. Студии. Небольшие квартиры. Проекты на стадии строительства. Логика кажется понятной: меньше вложений — меньше риск. Но на практике рынок Пхукета работает иначе. Около 20 млн рублей — это не уровень комфорта. Это минимальный фильтр, после которого появляются более устойчивые инвестиционные варианты. Разберём, почему. Большая часть объектов с более низким бюджетом — это студии и компактные квартиры...

Когда обсуждают инвестиции в недвижимость на Пхукете, почти всегда говорят о трёх вещах: — цене — доходности — локации Иногда обсуждают девелопера. Иногда — туристический поток. Но есть один риск, который почти никогда не звучит в презентациях. Этот риск — цикличность туризма. Именно она в конечном итоге определяет реальную экономику большинства объектов на острове. Пхукет — это курортная экономика. А значит, недвижимость здесь тесно связана с тем, сколько людей приезжает на остров и сколько времени они здесь проводят...

Когда инвесторы начинают изучать рынок Пхукета, почти всегда внимание привлекает один тип объектов. Компактные студии. Небольшие квартиры. Современные комплексы рядом с пляжем. Цена входа выглядит доступной. Доходность в презентации — привлекательной. Продажи идут быстро. Но именно этот сегмент несёт наибольшие риски для инвестора. Речь идёт о студиях площадью 25–35 м² в крупных кондоминиумах. На первый взгляд это самый простой инвестиционный продукт. На практике — один из самых сложных. Разберём, почему...

Когда говорят о рынке недвижимости Пхукета, часто звучит обобщение: «Иностранные инвесторы». Но за этим словом скрывается несколько совершенно разных групп покупателей. У них разные цели. Разные горизонты владения. Разные модели использования недвижимости. Понимание структуры спроса — один из ключевых факторов для инвестора. Потому что ликвидность объекта всегда зависит от того, кто будет вашим покупателем на выходе. Разберём, кто формирует рынок Пхукета сегодня. После 2022 года российские покупатели стали одной из самых заметных групп на острове...

Когда речь заходит о покупке недвижимости на Пхукете, почти сразу возникает два слова: leasehold и freehold. Большинство инвесторов слышат эти термины от агента или в презентации проекта. Но понимание обычно остаётся поверхностным. Кто-то считает, что разницы почти нет. Кто-то уверен, что freehold всегда лучше. Кто-то вообще не задаёт этот вопрос. На самом деле различие фундаментальное. И оно напрямую влияет на ликвидность, цену выхода и стратегию владения. Разберёмся спокойно и без маркетинга...

Цифра 8–10% звучит почти в каждом втором проекте. Она стала нормой. Она воспринимается как стандарт рынка. Она создаёт ощущение «понятной математики». Но у любой доходности есть источник. Если доходность выше банковской и сопоставима с рискованными инструментами, возникает главный вопрос: за счёт чего она формируется? Разберём механику. Маркетинговая доходность почти всегда считается из оптимистичного сценария. В расчёт закладывают: — высокий средний чек аренды — стабильный поток туристов — минимальные простои — пиковые месяцы как основу модели Но реальный рынок цикличен...

Рынок недвижимости Пхукета находится в фазе активного роста. Объёмы строительства увеличиваются. Проекты запускаются один за другим. Рекламные кампании становятся агрессивнее. В такой фазе всегда звучит одно и то же слово — «возможность». Но у любого рынка есть цикл. И когда рост ускоряется, первый вопрос должен быть не «сколько можно заработать», а «где начинается перегрев». Перегрев — это не обвал. Это момент, когда риск начинает расти быстрее доходности. Вот 5 признаков, по которым можно понять, что рынок входит в опасную фазу...