Nohamsterinvest

Узнали у экспертов рынка недвижимости, чего они ждут от нового года. Среди основных ожидаемых трендов — падение спроса на жильё, ещё большее смещение интереса покупателей на вторичный рынок и снижение ключевой ставки. Что будет с ценами на квартиры в 2024 году ? Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег. Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жильё зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции, подогревать её будут риски прекращения льготных программ кредитования. По мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться. Как изменится спрос на жильё ? Большинство опрошенных экспертов ожидают снижения спроса на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. По их прогнозам, уже в первом квартале 2024 падение составит порядка 10-20%. Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»: При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, в первом квартале 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 10-15% от текущих значений. Частично падение компенсирует активность в сегменте загородной недвижимости, где льготное кредитование доступно как и на первичном рынке, при этом цена квадратного метра, как правило, в 1,2-2 раза ниже (при самостоятельном строительстве эта разница ещё выше). Александр Чернокульский, спикер Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»: В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижения активности на первичном рынке. В то же время тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться — всплеск спроса на такие объекты обычно наблюдается в марте–июне. О трендах на рынке недвижимости В 2024 году продолжится перетекание спроса с первичного и вторичного рынков на загородное жильё. Цена квадратного метра здесь более доступна для покупателя, но при этом сохраняется действие льготных программ. Среди новых ожидаемых тенденций 2024 года эксперты отмечают рост интереса к рассрочкам между покупателем и продавцом без участия кредитных организаций, высокий интерес инвесторов к квартирам с дисконтом. Ещё один тренд 2024 года, по мнению Сергея Зайцева — это микро-ипотека, когда покупатели готовы брать кредиты и под существующие ставки, но на небольшие суммы и с перспективой рефинансирования в будущем. Во главе угла будет стоять реальная цена продажи и возможный уровень торга. Покупательские же предпочтения сместятся на менее популярные ранее локации, но с более доступной ценой объектов. Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK: Вторичное жильё в любом случае будет пользоваться большей популярностью, чем новостройки. Даже в 2023 году, когда рыночные ставки серьёзно увеличились, объём выдачи ипотеки на вторичку был выше, чем по первичному рынку. Сейчас же мы видим тренд, что условия госпрограмм усложняются, соответственно, доля льготной ипотеки на первичное жильё упадёт, а доля вторичного рынка —увеличится. Также считаю, что с изменением условий ипотечных госпрограмм снизится разница в цене на новостройки и вторичку, которая сейчас достигает 40%. Это несколько сбалансирует рынок. Что касается предпочтений, то покупатели будут сориентированы прежде всего на ценник жилья. Мы однозначно увидим ещё большее снижение средней площади приобретаемых квартир (сейчас данный показатель составляет менее 50 кв. м), а на первичном рынке сформируется тренд на удешевление объектов за счёт их упрощения и стандартизации.

Недвижимость является ярким примером сектора, растущего за счет долгов. При этом на его долю приходится около четверти экономики Китая. Рынок недвижимости Поднебесной резко упал после того, как в 2020 году Пекин начал бороться с высокой закредитованностью застройщиков. Тесные связи отрасли с финансами местных органов власти, цепочками строительных поставок и ипотечными кредитами для домохозяйств вызвали опасения по поводу последствий для экономики страны в целом. «Спад недвижимости в Китае стал самым большим бременем для его экономики с момента выхода из ковидных ограничений в конце 2022 года», - заявили аналитики Goldman Sachs в отчете от 2 января. По их оценке, продажи и строительство недвижимости резко упали в 2021-2022 годах и продолжали снижаться в 2023 году. Согласно данным Национального бюро статистики, доступным через Wind Information, продажи коммерческого жилья в 2023 году по состоянию на ноябрь упали на 5,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2022 году они рухнули на 26,7%. Дин Вэньцзе, инвестиционный стратег по глобальным капиталовложениям в China Asset Management Co, ожидает, что поддержка властей увеличится в 2024 году, поскольку правительство Китая перешло от предотвращения рисков к достижению прогресса, при этом стремясь сохранять стабильность. Где перспективы? Хотя очевидно, что Пекин хотел бы сократить вклад сектора недвижимости в ВВП Китая, неизвестно, смогут ли новые драйверы роста заполнить этот вакуум. По данным аналитиков Citi, в 2020 году на долю машиностроения, производства электроники, транспортного оборудования и аккумуляторов пришлось 17,2% экономики Китая. Это означает, что данные области производства могут компенсировать падение спроса на недвижимость, полагают аналитики. Однако они отметили, что экономический переход не может произойти в одночасье, поскольку он требует устранения несоответствия в навыках на рынке труда и корректировки цепочек поставок, которые были выстроены для развития недвижимости. Несмотря на экономические проблемы, Пекин дал понять, что хочет поддержать отечественные технологии и передовое производство. Дин из China AMC считает, что подотрасли высокотехнологичного производства могут выиграть в этом году благодаря подъему мирового технологического цикла. Например, перспективны бытовая электроника и компьютеры. Она также ожидает, что цены производителей в Китае вернутся к росту в конце второго квартала, что приведет к увеличению корпоративной прибыли на акцию примерно на 8-10%.

Дисконт в оценке, но риски сохраняются. В I квартале 2023 г. сектор недвижимости показал себя хуже широкого рынка. За последний год котировки компаний сектора упали сильнее индексов и сейчас стоят дешевле, чем в среднем за 5 лет. Но, на наш взгляд, это не создает потенциала роста, поскольку мы не ожидаем восстановления прибыли инвестиционных фондов недвижимости (REIT) в этом году. Сектор зависит от состояния экономики, и здесь есть риски. Небольшой позитив, впрочем, несет наметившийся спад ставок по ипотеке. Хуже широкого рынка в I квартале 2023 г. Впрочем, сектор скромно вырос (ETF XLRE +1,2% за квартал). Выделенные нами в декабрьской стратегии акции Host Hotels & Resorts в I квартале 2023 г. прибавили в цене 2,7% и опередили по динамике секторальный индекс. Позитивную динамику показали REIT, связанные с технологическим сектором (в частности, Equinix), промышленностью и коммерцией (Prologis, Public Storage), а также отелями на фоне сохранения спроса на рекреационные услуги после пандемии, несмотря на банковский кризис, повышение ставок ФРС и высокую инфляцию. Гетерогенный сектор, средняя дивидендная доходность около 3,9%. Доля сектора недвижимости в S&P 500 — 2,9%. Средняя дивидендная доходность REIT равна 3,9% против 1,7% у бумаг в составе S&P 500. Сектор характеризуется высокой диверсификацией объектов: офисы, квартиры, магазины розничной торговли, склады для хранения, помещения под медицинские кабинеты и так далее. Потенциал роста REIT зависит от динамики бизнесов, для которых предназначен объект недвижимости в каждом конкретном фонде. Хорошая дивдоходность, но слабые перспективы роста прибыли. Дивидендная доходность сектора недвижимости значительно выше средней по рынку, что дает определенный запас прочности в оценке акций. Однако сектор зависит от макроэкономики и уровня процентных ставок. Мы ожидаем нулевую динамику прибыли в секторе до конца года. Сектор торгуется с дисконтом к среднеисторической оценке — форвардный P/E 17,2х при среднем 20,4х за 5 лет, — однако ожидаемая динамика прибыли и потенциальная слабость экономики не позволяют нам позитивно смотреть на агрегированный сектор в лице секторального индекса и ETF XLRE. Наш фаворит в секторе: Host Hotels & Resorts с целевой ценой $22. Host Hotels & Resorts — крупнейший по выручке и рыночной капитализации инвестиционный фонд недвижимости, специализирующийся на отелях. Мы ожидаем, что компания сможет выиграть от возможного восстановления объемов путешествий и бизнес-поездок.

Расписки Fix Price за последние две недели хорошо подросли. Импульсом к росту послужили как новости о возобновлении дивидендов, так и общий позитив на рынке. Куда направятся котировки теперь ? Техническая картина • За месяц, с 22 декабря по 22 января, Fix Price вырос на 15,7%, X5 — на 13,6%, Лента и Магнит прибавили чуть более 3%. Индекс потребсектора MOEXCN вырос на 7%. Подобная динамика Fix Price объясняется стечением факторов: общим позитивом на рынке, сильной перепроданностью актива и новостями о возобновлении дивидендных выплат. • Котировки смогли пробить верхнюю границу нисходящего канала, в котором двигались с сентября прошлого года. Сейчас FixPrice торгуется возле уровня локального сопротивления — 328 руб. • Следующее серьезное сопротивление — 200-дневная скользящая средняя — 350 руб. Выше пролегает важный блок консолидации — 350–360 руб. • Помешать движению выше может очередная полна коррекции на рынке. Индекс МосБиржи сегодня находится в околонулевой динамике. • Ближайший уровень поддержки — 300 руб. • Важные события недели: 25 января — последний день для попадания в реестр акционеров, имеющих право на получение дивидендов Fix Price за 2023 г. и 2024 г.; 26 января — дивгэп. Уровни поддержки: 300 / 276 / 261 Уровни сопротивления: 328 / 356 / 379 Внешний фон Умеренный. Нефть марки Brent торгуется у верхней границы бокового канала в $71–78 и пока не может подняться выше $80 за баррель. Американский рынок сохраняет позитив. Индекс S&P 500 в пятницу обновил исторический максимум. Фундаментальная картина • Аналитики БКС смотрят на перспективы Fix Price позитивно. • Целевая цена на 2024 г. — 480 р. / +45%. • Долгосрочные перспективы у компании хорошие, но краткосрочные результаты могут быть слабыми. Дело в том, что ослабление рубля, наблюдавшееся в прошлом году, снижает рентабельность компании. В 2022 г. Fix Price заработала 24% розничной выручки на импортном ассортименте. • Операционные и финансовые результаты за IV квартал и 2023 г. компания опубликует 28 февраля.