Российский рынок складской недвижимости достиг исторического максимума в 80,3 млн кв. метра, увеличившись на 59% за десятилетие. Однако за внешним ростом скрываются системные противоречия: в столичном регионе вакансия превысила 7,7% — максимум с 2018 года, а в регионах дефицит качественных площадей к 2027–2028 годам может достичь 4,7 млн кв. метра. При этом 46,4% заявленного на 2026–2027 годы ввода переносится — почти 2,6 млн кв. метра откладываются из-за отсутствия подтвержденного арендатора. Рынок переходит от спекулятивной модели к строительству под заказчика, и этот сдвиг определяет новые правила игры для девелоперов, арендаторов и инвесторов. Подробнее об этом — в материале URA.RU.
2026 год стал рекордным по объемам ввода складов, говорит гендиректор «Кластер „Шереметьево“, руководитель департамента коммерческого девелопмента ГК „Михайловский девелопмент“ Александр Гутекулов. При этом на рынке возник парадокс — противоположные тенденции в Москве и регионах.
По данным CORE.XP, во II квартале 2026 года вакантность в Московском регионе достигла 7,7%, что стало максимумом с 2018 года. За первое полугодие введен 1 млн кв. метров — вдвое больше, чем годом ранее. Объем сделок в России при этом упал на 42%, до 815 тыс. кв. метров. Онлайн-ритейл почти ушел с рынка: сделки e-commerce с логопарками в первом квартале составили всего 30 тыс. кв. метров, вдвое меньше год к году. Маркетплейсы и ритейлеры оптимизируют площади, и объем субаренды в феврале достиг рекордных 675,7 тыс. кв. метра.
Как отмечает директор по строительству DG Роман Шульгин, существенная разница сегодня наблюдается даже между реализацией объектов в Москве и Московской области. В столице 90% объектов компании — это многоэтажные индустриальные парки и технопарки. Этот формат активно развивается благодаря городским программам комплексного развития территорий и создания мест приложения труда.
В регионах картина обратная. Доля свободных складских площадей при прямой аренде составляет всего 2,7%, а с учетом субаренды — 5,2%. В Хабаровске, Владивостоке и Уфе вакансия практически нулевая. Как отмечает Эвелина Ишметова, основатель и руководитель Школы Девелопера, тезис о дефиците в регионах верен лишь частично: спрос там действительно крепче, и он подталкивает крупных игроков строить под себя.
Показательно, что склады в регионах росли быстрее, чем в столичном регионе: +118% против +84%. Это свидетельствует о региональной экспансии крупных многоканальных ритейлеров и онлайн-операторов.
Наиболее уязвимыми оказались проекты, запущенные без договора с будущим арендатором. По данным экспертов, около 540 тыс. кв. метров отложенных складов уже построены, но не выводятся на рынок из-за отсутствия спроса. Завершение строительства в этом случае не означает начала коммерческой эксплуатации — пустующий комплекс требует затрат на содержание и не создает денежного потока для обслуживания заемного финансирования.
Доля отложенных проектов растет третий год подряд: если в 2024 году изменение сроков затрагивало 27% заявленного ввода, то в 2025-м — уже 37%, а в 2026-м — 46,4%. Как поясняет Эвелина Ишметова, спекулятивная модель «построил и сдал» в Московском регионе сейчас под давлением. Выигрывают проекты с предконтрактацией (BTS), сильным арендатором и продуманным финансированием.
Специфика столичного рынка заключается в спекулятивном характере проектов, отмечает Роман Шульгин. По его словам, почти весь сегмент московской индустриальной недвижимости сегодня формируется «в рынок», то есть без предварительного подбора арендатора. Стоимость строительства таких объектов, которая сильно зависит от допустимых нагрузок на полы и фасадных решений, сейчас находится в диапазоне 100–130 тысяч рублей за квадратный метр без учета НДС.
Если говорить о рынке в целом, то он смещается от универсальных складов к формату built-to-suit — строительству под требования заранее известного заказчика. Маркетплейсы и ритейлеры продолжают расширять складскую инфраструктуру, но иначе подходят к новым мощностям. Универсальный комплекс может не подойти крупному пользователю даже при общей потребности в площадях: для маркетплейса или ритейлера имеют значение конфигурация здания, логистика внутри объекта и его положение относительно операционной сети.
При этом себестоимость строительства логопарков за последние пять лет выросла на 80%. В 2025 году склады исключили из московской программы мест приложения труда, предусматривающей льготы для застройщиков. После изменения условий стимулов для запуска новых проектов стало меньше, и девелоперу приходится учитывать высокую себестоимость, расходы на содержание пустующего комплекса и неопределенный срок поиска арендатора.
Интерес к складской недвижимости осторожно начали проявлять и застройщики жилья. Однако пока он направлен не на классические логопарки, а на light industrial. На этот формат в 2025 году пришлось 18% нового строительства складской и индустриальной недвижимости, а жилые девелоперы заявили около 341 тыс. кв. метров до 2028 года.
Если говорить про Москву, то здесь отдельный стимул дала программа создания мест приложения труда. По мнению Александра Гутекулова, жилые девелоперы вошли в сегмент индустриальной недвижимости в первую очередь из-за программы, когда застройщики жилья получили льготы в основном бизнесе при строительстве индустриальной недвижимости. Однако после вывода из списка таких объектов складского сектора заинтересованность жилищных застройщиков снизилась.
Ждать взрывного роста в сегменте не стоит, считают эксперты. В первом полугодии в Московском регионе введено лишь 60,3 тыс. кв. метра light industrial, на 72% меньше, чем годом ранее. Как отмечает Эвелина Ишметова, у девелоперов с жилым бэкграундом остается барьер входа: крупные арендаторы скептически относятся к застройщику без опыта складского строительства. Реалистичный сценарий — точечный выход через light industrial, BTS и проекты в связке с жилыми кварталами, а не масштабная спекулятивная стройка.
«К концу года объем рынка light industrial по нашим оценкам составит около 1,6 млн м2 — это трехкратный рост за 2 года, с конца 2024 г. Высокий ожидаемый объем нового строительства и рост доли инвестиционного владения усиливает конкуренцию. С переходом рынка в более зрелую фазу и появлением большего количества предложений динамика ставок и цен продаж меняется, рост замедляется, и возможна коррекция средних показателей вниз. При этом, объекты с хорошим местоположением и удачной концепцией не теряют в стоимости и поддерживают среднее значение», — отмечает партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко.
Основным трендом года стало повышение конкуренции среди генеральных подрядчиков. Если в 2022–2023 годах разница между самым дорогим и самым дешевым ценовым предложением могла достигать 50%, то сегодня этот показатель сократился до 15–17%. Это свидетельствует о более прогнозируемом и прозрачном ценообразовании для инвесторов и арендаторов.
В целом по рынку наблюдается рост стоимости строительно-монтажных работ на фоне снижения цен на некоторые группы материалов. Стоимость строительства сухих складов за прошедший год осталась практически на прежнем уровне. Исключение составил сегмент light industrial, где зафиксировано небольшое увеличение затрат. В сегменте температурных складов стоимость также сохранилась, однако произошла структурная трансформация: доля холодильных помещений выросла за счет оптимизации площадей под морозильные и сухие зоны. Из-за ограниченности участков и их высокой стоимости в Москве девелопмент «идет вверх».
В таких условиях рынок все активнее внедряет технологии. В новых проектах появляются роботы-сортировщики, увеличивающие пропускную способность на 40%, дроны для инвентаризации и ИИ-планирование, оптимизирующее загрузку. Особый спрос формируется на малые склады площадью 5 — 10 тысяч кв. метров в городах-миллионниках для быстрой доставки — доля таких объектов выросла с 8% до 22% за три года.
Как отмечает Эвелина Ишметова, меняются требования арендаторов. Крупные сети закладывают в техзадания автоматизацию склада как единой системы и готовы платить больше на старте ради экономии в эксплуатации. Ключевая компетенция сместилась с «получить землю и построить» на «получить арендатора и финансирование». Последовательность рынок описывает так: сначала считают, чем платить, потом фиксируют контракт, и только затем проектируют и строят. Растет роль ЗПИФ, облигаций и ЦФА как источников капитала.
Эксперты считают, что экспансия столичных компаний в регионы уже идет: впервые объемы строительства в различных территориях сравнялись с Московской областью, на них приходится половина площадей, которые будут введены до конца года. Рекордный ввод там был и в 2025 году: около 4 млн кв. метров при общем объеме предложения 22,6 млн кв. метра.
Однако экономика региональных проектов непростая: региональный склад становится практически нулевым проектом, где маржа не покрывает стоимость кредита. Поэтому проекты упаковывают в ЗПИФ и продают часть паев для закрытия проектного финансирования.
По оценке Эвелины Ишметовой, у столичных игроков со складской экспертизой есть преимущество в регионах, но ключевым фактором успеха становится не только наличие экспертизы, но и способность привлекать финансирование в условиях высоких ставок. Эксперты прогнозируют, что региональная экспансия продолжится, но она будет более осторожной и сфокусированной на проектах с подтвержденным спросом, а не на спекулятивном строительстве. В выигрыше окажутся те, кто сможет выстроить эффективную модель привлечения капитала и предложить арендаторам не просто площади, а комплексные решения, включая автоматизацию и гибкие форматы.