С 1 октября 2026 года условия программы «Семейная ипотека» претерпевают кардинальные изменения: ставки и лимиты кредитования дифференцируются в зависимости от количества детей в семье и региона проживания. Опрошенные застройщики Юга спокойно отреагировали на изменение условий самой популярной среди покупателей программы, так как были готовы к ним. Девелоперы не прогнозируют резкого падения спроса на первичном рынке недвижимости или существенного роста цен на квартиры. Однако единогласно заявляют, что теперь рынку придется искать новые форматы борьбы за покупателя. Девелоперы будут активнее использовать скидки, субсидирование ставок, рассрочки, повышенные агентские комиссии и другие стимулирующие инструменты.
На всей территории РФ, за исключением столичных регионов, будут действовать следующие условия:
- 2% годовых, 10 млн руб. максимальная сумма кредита — для семей с пятью и более детьми.
- 4% годовых, 10 млн руб. — для семей с четырьмя детьми.
- 6% годовых, 10 млн руб. — для семей с тремя детьми.
- 8% годовых, 8 млн руб. — для семей с двумя детьми.
- 10% годовых, 6 млн руб. — для семей с одним ребенком.
Обязательное условие для получения льготной ипотеки для всех категорий и регионов — хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет на момент заключения договора.
Вице-президент по маркетингу и продажам DOGMA Жанна Белянкина считает, что изменения семейной ипотеки достаточно существенно меняют саму логику программы.
«Если раньше это был широкий инструмент поддержки семей с детьми, то теперь он становится более адресным: государство напрямую связывает объем поддержки с количеством детей в семье. Для семей с тремя и более детьми новые условия в ряде случаев расширяют возможности покупки жилья за счет увеличения лимита кредита и более низкой ставки. Но для самой массовой категории — семей с одним или двумя детьми — доступность ипотеки заметно снизится», — считает эксперт.
Опрошенные застройщики сходятся во мнении, что максимальная финансовая нагрузка ляжет на семьи с одним ребенком.
«Значительную долю покупателей составляют семьи с одним ребенком. Ежемесячный платеж вырастет примерно с 36 до 65 тыс. руб. Разница практически двукратная и для многих семей может стать критичной при принятии решения о покупке квартиры. Далеко не каждый покупатель сможет позволить себе такой платеж. Часть семей будет откладывать покупку, пересматривать бюджет или выбирать более доступный объект», — считает Дарья Боковня, заместитель коммерческого директора строительной компании «СК10».
Ежемесячный платеж по ипотеке увеличится не только из-за возросших ипотечных ставок, но и из-за сокращения максимального срока субсидирования до 15 лет вместо привычных 20–30 лет.
«Для части покупателей это означает заметное увеличение ежемесячной нагрузки. По нашим расчетам, для семей с одним ребенком платеж по кредиту может вырасти примерно на 45%, с двумя детьми — на 22–25%», — поясняет коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов.
Девелоперы прогнозируют, что после введения новых правил программы спрос на «Семейную ипотеку» снизится прежде всего со стороны семей с одним ребенком.
«В первые месяцы после изменения условий сокращение сделок в этой категории может составить порядка 10–15%. При этом я бы не переносил эту оценку на весь рынок новостроек. Часть спроса будет компенсироваться другими категориями покупателей», — говорит Тимур Георгиевич Власенко, заслуженный строитель Республики Крым, соучредитель ГК «Эндемос» (ранее — «СДК»), советник главы Республики Крым.
Более существенное сокращение продаж в этой категории прогнозирует Ксения Гагарина, директор департамента продаж «Инсити девелопмент».
«Сейчас на семейную ипотеку приходится порядка 55-60% продаж, и, по моей оценке, после изменения условий количество таких сделок может снизиться примерно в 1,5-2 раза. При этом важно учитывать, что это не означает сопоставимого сокращения общего объема продаж. Часть покупателей сможет воспользоваться субсидированными программами от застройщиков, рассрочкой или другими вариантами финансирования», — рассказала Ксения Гагарина.
По предварительному прогнозу Анны Париенко, директора по продажам группы компаний «Монолит» (Крым), при новых условиях доля сделок по программе семейной ипотеки может сократиться примерно вдвое — с текущих 65% до порядка 30–35%.
«Для застройщика такое снижение может привести к более медленному наполнению эскроу-счетов, росту расходов на стимулирование спроса и, как следствие, увеличению финансовой нагрузки на проекты. При этом обычная рыночная ипотека пока остается сложным инструментом для массового покупателя из-за высокого ежемесячного платежа. Поэтому быстро компенсировать выпадающий объем сделок по семейной ипотеке за счет стандартных ипотечных программ, на мой взгляд, будет сложно», — сказала Анна Париенко.
Опрошенные застройщики солидарны в том, что теперь наступает время усиленной конкуренции между девелоперами за ограниченную платежеспособную аудиторию. Строительным компаниям придется активнее использовать акции, скидки, субсидирование ставок, рассрочки и другие стимулирующие инструменты. Это позволит поддерживать продажи, но одновременно увеличит расходы по проектам и будет оказывать давление на их маржинальность.
«Трешки» вместо студий
По новым условиям программы семьи с тремя и более детьми получают более высокий лимит кредита — до 10 млн руб. и ставку от 6% до 2% в зависимости от количества детей.
«Это расширяет их возможности при покупке двух- и трехкомнатных квартир. Поэтому в этом сегменте мы можем увидеть дополнительный спрос», — считает Юрий Балабанов.
Ксения Гагарина согласна, что возможно некоторое смещение спроса в сторону более просторных квартир.
«Сейчас у нас наиболее востребованы площади порядка 30-40 кв. м, а после изменения условий может немного увеличиться доля квартир площадью 50-60 кв. м. Но это будет скорее постепенное перераспределение спроса», — говорит эксперт.
Кардинального изменения структуры продаж не прогнозирует и Дарья и Боковня.
«Существенного изменения структуры рынка мы не ожидаем: доля многодетных семей в общем объеме покупателей ограничена», — объяснила эксперт.
Как изменится цена «квадрата»
Опрошенные девелоперы считают, что цены на квартиры на первичном рынке сохранятся на прежнем уровне или покажут минимальную динамику.
«Существенного роста цен непосредственно после изменения программы мы не прогнозируем. В Республике Крым сформирован значительный объем предложения: по нашим расчетам, в стадии строительства находится порядка 50 тыс. квартир. При таком объеме предложения и одновременном сужении части целевой аудитории застройщикам придется активнее конкурировать за покупателя. По моему мнению, в первые 3–6 месяцев более вероятно сохранение цен либо их умеренная индексация в пределах 0–5%», — рассказала Анна Париенко, директор по продажам группы компаний «Монолит».
По ее словам, рост выше 5% возможен точечно — в наиболее ликвидных проектах и дефицитных типах квартир.
«В ближайшие месяцы я ожидаю скорее адаптации условий продаж, чем существенной коррекции базовых цен. В первую очередь рынок будет адаптироваться через коммерческие условия: рассрочки, специальные программы и другие инструменты повышения доступности», — отметил Тимур Власенко.
Существенное повышение цен может негативно повлиять на доступность покупки и темпы продаж.
«В такой ситуации девелоперы будут достаточно осторожно подходить к корректировке стоимости. Поэтому, скорее всего, рынок будет искать баланс между стоимостью жилья, возможностями покупателей и финансовыми инструментами, которые застройщики смогут им предложить», — заключила Ксения Гагарина.
Оперативные новости и важная информация — в канале MAX и
Telegram-канале РБК Кавказ. Аналитика, мнения, лонгриды — в Дзен