Краснодар вошел в число лидеров среди городов-миллионников по распространенности коммерческих помещений в новых жилых комплексах. Среди ЖК, введенных в эксплуатацию в 2021–2026 годах, включая проекты, запланированные к сдаче до конца 2026-го, коммерческие помещения на первых этажах предусмотрены в 124 из 138 объектов Краснодара — около 90%. Такой же показатель зафиксирован в Казани, Красноярске, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Санкт-Петербурге. В Ростове-на-Дону он составляет 80%, в Волгограде — 75%. Об этом говорится в совместном исследовании ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», предоставленном РБК Краснодар.
Суммарная площадь коммерческих помещений в новых жилых проектах Краснодара за 2021–2026 годы составила 917 тыс. кв. м, или 5,7% общей площади этих проектов. Это второй результат среди городов, вошедших в число лидеров по объему коммерческих площадей. В Санкт-Петербурге показатель достиг 1,031 млн кв. м (5,8%), в Екатеринбурге — 518 тыс. кв. м (5,6%), в Новосибирске — 475 тыс. кв. м (5,5%), в Казани — 400 тыс. кв. м (5,4%).
В исследовании отмечается, что в целом по городам-миллионникам (без учета Москвы) доля коммерческих помещений в общей площади новых жилых проектов за пять лет увеличилась с 3,5% до 8%. Одновременно вырос и объем таких площадей, вводимых за год: с 588 тыс. кв. м в 2021 году до 1,184 млн кв. м в 2026-м. Максимальное значение пришлось на 2025 год — 1,2 млн кв. м.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» полагают, что коммерческие помещения на первых нежилых этажах жилых домов уже стали для девелоперов обязательным элементов проекта.
«Речь идет не только о концепции 15-минутного города и наличия всей необходимой внутренней инфраструктуры проекта, но и прибыльном бизнесе как для девелоперов, так и для инвесторов. Коммерческие помещения обычно продаются дороже жилых в пересчете на квадратный метр или приносят стабильный арендный доход», — отмечают в компании.
Объем коммерции рассчитывают под проект
Вместе с тем, увеличивать площади под коммерческие помещения постоянно застройщики не собираются. Опрошенные РБК Краснодар участники рынка говорят, что объем таких площадей определяется с учетом масштаба жилого комплекса, численности будущих жителей, класса недвижимости и особенностей окружающей застройки.
Краснодарский девелопер AVA придерживается ориентира в пределах 4-6% коммерческой недвижимости от общей площади застройки. Этот показатель не является фиксированным нормативом и корректируется под конкретный проект. По словам коммерческого директора AVA в Южном федеральном округе Елены Карагезовой, при планировании важно учитывать не только потенциальный спрос, но и возможность эффективной работы будущих арендаторов. Избыточное предложение может привести к конкуренции между предприятиями внутри одного комплекса.
«За последние 5 лет рынок коммерческой недвижимости (стрит-ритейла) значительно изменился. Если ранее в жилых проектах доля коммерческих площадей могла достигать 20%, современный показатель 4-6% стал продуманным стратегическим решением нашей компании. Мы снизили его, чтобы минимизировать внутреннюю конкуренцию между арендаторами и обеспечить эффективное функционирование каждой точки, ориентированной на потребности жителей конкретного дома», — отметила Карагезова.
В проектах ГК ССК в Краснодаре доля коммерческой недвижимости составляет от 8 до 15,5%, в Ростове-на-Дону — 4,6%, в Новороссийске — 11%, в Майкопе — 11,2%.
В ГК Dogma средняя доля коммерческих площадей составляет 8-11% от общей площади жилья. В ГК «Инсити» в зависимости от проекта на долю нежилых помещений приходится 9,9-14%.
От универсальных площадей к конкретным форматам
Меняется не только объем, но и состав коммерческой инфраструктуры. На него влияют развитие онлайн-торговли, доставка товаров и готовой еды, а также новые потребительские привычки. В ГК ССК отмечают, что после пандемии увеличился спрос на пункты выдачи заказов, предприятия общественного питания и повседневные услуги. При этом небольшие продуктовые магазины сталкиваются с конкуренцией со стороны торговых сетей и доставки. Среди востребованных форматов в компании также выделяют кофейни и небольшие предприятия общественного питания: такие заведения часто появляются в числе первых после заселения жилого комплекса. В Dogma среди востребованных форматов называют зоомагазины и груминг-салоны.
При этом девелоперы все чаще заранее определяют назначение коммерческих помещений. В Dogma вместо однотипных пространств open space предусматривают разные форматы — от 20 до 300-400 кв. м, а в отдельных проектах — до 600 кв. м. Руководитель управления коммерческой недвижимости компании Андрей Бачурин отмечает, что такая планировка позволяет учитывать потребности конкретных видов бизнеса еще на стадии проектирования.
В ССК также учитывают требования будущих операторов к инженерным коммуникациям, электрическим мощностям и планировке.
«Если раньше распространенным решением была стандартная нарезка помещений на первых этажах площадью 40-50 кв. м, то сегодня мы стремимся заранее предусматривать пространства под конкретные виды бизнеса», — поясняет коммерческий директор ССК Григорий Шаповал.
В «Инсити» считают востребованными небольшие помещения площадью до 50 кв. м со свободной планировкой и необходимыми коммуникациями. Такие площади подходят малому и среднему бизнесу, поскольку позволяют адаптировать пространство под разные задачи. В компании также обращают внимание на витражное остекление, высоту потолков около трех метров и возможность организовать вход как со стороны улицы, так и со стороны двора.
Состав коммерческой инфраструктуры зависит и от численности будущих жителей. В AVA используют сегментированный подход: в комплексах до 2 тыс. человек предусматривают базовые магазины, пункты выдачи заказов, кофейни и бытовые сервисы. В проектах до 5 тыс. жителей набор расширяется за счет супермаркетов, медицинских и образовательных центров. Крупные жилые районы требуют более масштабных объектов — торговых комплексов, ресторанов, фитнес- и термальных центров.
В жилом комплексе «Кислород» в Сочи коммерческая инфраструктура размещена на первых этажах зданий. Магазины, кафе, аптеки и другие бытовые сервисы будут доступны жителям в шаговой доступности. Как и весь комплекс, коммерческие помещения вводятся в эксплуатацию поэтапно, поэтому по мере заселения новых очередей жители получают доступ к готовой инфраструктуре.
«Территориальная доступность базовых сервисов — один из ключевых принципов, на которые мы ориентируемся. Размещение основных офлайн-сервисов мы планируем в пределах двух минут от подъезда», — отмечает Елена Карагезова.
Коммерческие метры должны работать
Однако грамотно рассчитать площадь и предусмотреть помещения под востребованные форматы недостаточно. Их наличие еще не гарантирует, что в комплексе появится работающая коммерческая инфраструктура. Для этого необходимо учитывать интересы покупателей жилья, предпринимателей и собственников помещений.
В «Инсити» отмечают, что покупатели все чаще интересуются не самим наличием коммерческих площадей, а тем, какие услуги будут доступны рядом с домом.
«Само наличие коммерческих помещений уже воспринимается как норма. Покупателя сложно удивить тем, что на первом этаже предусмотрены магазины или кафе. Значение имеет состав этой инфраструктуры: насколько она отвечает повседневным потребностям и насколько удобно ею пользоваться», — говорит финансовый директор «Инсити» Яна Газарян.
При этом экономическая привлекательность коммерческой недвижимости зависит не только от ее расположения и стоимости, но и от того, насколько успешно работает бизнес. В AVA подчеркивают, что пустующие помещения сами по себе не повышают ценность жилого комплекса. По мнению Карагезовой, девелоперу необходимо учитывать интересы всех участников рынка.
«Если жителям не нужен определенный сервис, бизнес не получает достаточной выручки. Если бизнес не способен платить экономически обоснованную аренду, коммерческое помещение теряет инвестиционную привлекательность. Наша задача — учитывать баланс интересов. Цель — не просто построить коммерческие площади и продать их инвесторам, а создать условия для работающего бизнеса. Только когда коммерция экономически жизнеспособна, она превращается в комфортную инфраструктуру для жителей», — подытожила Карагезова.