Малогабаритные квартиры дорожают рекордными темпами, но все еще остаются одним из немногих способов купить собственное жилье при ограниченном бюджете.
«Росбалт» разбирался, где в России больше всего микроквартир, кто и зачем их покупает и почему об этом жалеет.
Где сосредоточено предложение
За последние годы малогабаритные квартиры стали в России массовым явлением. К середине 2026 года на них приходилось около 18–19% лотов в строящихся проектах. Обычно к этой категории относят жилье площадью до 33 кв. м. Однако не стоит полагать, что все предложения доходят до верхней границы: среди них достаточно вариантов и в 14–17 «квадратов».
Наибольшая доля компакт-формата в структуре предложения приходится на Петербург — 22,1% и Ленобласть — 16,8%, отмечают аналитики «Домклик». В Москве показатель за год снизился с 11,5% до 6,6%. Одновременно выросла доля регионов юга и центра страны: Краснодарского края — с 10,5% до 13,8%, Воронежской области — с 11,6% до 14,7%, Ростовской — с 5,8% до 6,8%, Астраханской — с 9,5% до 11,1%, Волгоградской — с 4,6% до 9,7%.
«Микроквартиры есть и в старом фонде. Например, в Петербурге в их число входят и те, что были переоборудованы из коммуналок. Такая практика есть и в Москве, и даже в Казани и Нижнем Новгороде, но масштабы несопоставимы. При этом подобные объекты зачастую оказываются крайне проблемным жильем — как с юридической точки зрения, так и с технической: инженерные коммуникации старых зданий попросту не рассчитаны на кратно выросшую нагрузку. А есть еще и апартаменты в 8-10 кв. м. И их тоже покупают», — рассказала риелтор агентства недвижимости «Альянс» Наталья Семенова.
Квартира дешевле — метр дороже
Причина интереса к малометражному жилью лежит на поверхности.
«Продажи текущего года демонстрируют устойчивый покупательский интерес к квартирам небольшой площади. В условиях высокой ипотечной ставки и первоначального взноса малогабаритные квартиры становятся более доступным вариантом для покупки жилья», — отмечает коммерческий директор девелопера AVA в Южном федеральном округе Елена Карагезова.
Впрочем, низкий порог входа не равен дешевизне квадратного метра. Постепенно малогабарит
Компактные квартиры дорожают быстрее многих других форматов. По данным портала «Мир квартир», за год квадратный метр такого жилья на вторичном рынке 70 крупных городов подрос в цене в среднем на 12,5%, до 148,8 тыс. рублей. А стоимость лота подскочила на 13%, до 3,94 млн рублей.
Наиболее заметен рост цен в Московской (+28,1%) и Ленинградской (+25%) областях, Казани (+23,3%), Барнауле (+22,6%) и Владимире (+22,4%). В Москве за «квадрат» в малогабарите придется заплатить 470,1 тыс. рублей (+18,2%), в Петербурге — 305,4 тыс. (+21,1%).
Кто выбирает малогабаритки
Как свидетельствуют исследования «ДОМ.РФ», малогабаритка чаще всего выполняет роль транзитного жилья: 96% опрошенных владельцев сообщили, что в перспективе планируют переехать. Почти половина рассчитывает сделать это через два-три года, еще четверть — через три-пять лет. Среди причин — нехватка пространства и ограничения в повседневной жизни.
По словам Натальи Семеновой, на сложности жизни в жестком компакт-формате люди начинают жаловаться уже через месяц-два после заселения, а многие даже жалеют о своем решении, особенно если речь идет о паре: «здесь сложно разместить вещи, нет возможности уединиться, пригласить гостей тоже не получится».
«Малогабаритные квартиры востребованы среди покупателей с ограниченным бюджетом, студентов и молодых специалистов. Такой формат также рассматривают как инвестиционный актив для долгосрочной и посуточной аренды. Однако высокая востребованность не гарантирует ликвидность каждого объекта», — рассказала председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «Асториус» Екатерина Авдеева.
На интерес потенциальных покупателей и съемщиков влияют расположение, транспортная доступность, планировка, состояние дома и цена.
«В экономически сильных мегаполисах компактное жилье, вероятно, сохранит потенциал роста цен. Люди готовы мириться с небольшой площадью ради доходов и городской инфраструктуры, но бесконечного роста цен ждать не стоит. При возможности совмещать работу с более комфортной жизнью за пределами мегаполиса часть спроса может перераспределиться в пользу загородных домов и более просторного жилья», — считает эксперт по рынку недвижимости, к. э. н. Елена Морозова.
Почему жилье в новостройках становится все меньше
Выделение малогабаритного жилья в отдельный сегмент рынка было обусловлено стремлением девелоперов сделать покупку недвижимости доступной для более широкого круга покупателей. Кроме того, инвестиционная привлекательность микроформата позволяет застройщикам извлекать большую прибыль с каждого проданного квадратного метра.
Но у этой стратегии появились ограничения. В марте 2025 года Минстрой РФ выпустил рекомендации для регионов отказаться от проектирования квартир и студий площадью менее 28 кв. м. В части субъектов — в Москве, Подмосковье, Ленобласти — такие ограничения введены законодательно.
«Рынок компактного жилья смещается из крупных мегаполисов в регионы. Продолжение падения доли Москвы напрямую связано с законодательным запретом на проектирование и строительство квартир площадью менее 28 кв. м. В результате девелоперы распродают старые объемы, а новые компактные лоты теперь появляются в региональных локациях», — сообщил ведущий научный сотрудник Лаборатории социального моделирования ЦЭМИ РАН, к. э. н. Сергей Гатауллин.
Параллельно на рынке идут и иные процессы: уменьшение размера квартир в массовом сегменте в целом в условиях высоких цен стало одним из главных трендов последних лет. По данным DataFlat, за январь–сентябрь 2026 года средняя площадь реализованной квартиры в новостройке составила 46,3 кв. м — на 1,8% меньше, чем годом ранее. Однако эксперты полагают, что «съеживаться» площади бесконечно не могут.
«Процесс „шринкфляции“ квартир близок к своему логическому завершению по двум причинам: регуляторным ограничениям и достижению предела функциональности. Девелоперы перейдут от урезания метров к оптимизации пространства, отказу от коридоров, созданию ниш под гардеробные и выносу систем хранения в кладовые на цокольных этажах», — считает Сергей Гатауллин.
Когда «вынужденную покупку» сменит нишевый продукт
Снижение цен и стабилизация рынка недвижимости способны избавить россиян от засилья экстремально тесных квартир, отмечают эксперты. Впрочем, полностью это жилье не исчезнет, а лишь сменит статус — из вынужденного приобретения превратится в нишевый продукт. Однако пока говорить об оздоровлении рынка рано, хотя некоторые перемены на нем уже заметны.
«Изменение условий семейной ипотеки может привести к перетоку части спроса с первичного рынка на вторичный, однако он не носит массового характера. По оценкам экспертов, переориентироваться на готовое жилье могут 20–25% семей, ранее рассчитывавших на семейную ипотеку», — отмечает Екатерина Авдеева.
В конечном счете такое охлаждение скажется на рынке благотворно, поскольку лишенные ипотечного преимущества новостройки будут вынуждены конкурировать с готовым жильем на равных.
«Близкие лоты на вторичном рынке догоняют по ценам новостройки и продаются за счет эффекта „купил и живи“. В то время как для новой гонки удорожания недвижимости необходим запуск нового инвестиционного цикла, о котором пока только говорят», — отметил Сергей Гатауллин.