Рынок недвижимости подходит к моменту появления проблем у покупавших квартиры в рассрочку. Ипотека пока существенно не подешевела, и те, кто брал рассрочку в надежде через год-два закрыть ее кредитом, уже сталкиваются со сложностями. Риелторы отмечают, что появляются первые "рассрочники", которые продают жилье ниже рынка или возвращают его девелоперу с финансовыми потерями.
Зачем брали рассрочку?
Продажи квартир в рассрочку начали расти пару лет назад, после повышения ключевой ставки и, соответственно, ставок по ипотечным кредитам. Покупатели надеялись, что к моменту финального, самого существенного платежа по рассрочке перед сдачей дома уже подешевеет ипотека, и закрыть долг можно будет кредитом. Однако дома уже достраиваются, а ипотека все еще дорогая. По данным ДОМ.РФ, сейчас взять кредит на жилье можно в среднем под 19% (то есть за пять лет только на проценты уйдет еще столько же, сколько на саму квартиру). Мало того, что это отбивает желание оформлять заем - многие претенденты на кредит просто не получат одобрение банка, так как ежемесячные платежи не укладываются в семейный бюджет.
Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разъясняют в рубрике "Юрконсультация"
По данным опроса крупнейших банков, доля расторгнутых договоров рассрочки по договорам долевого участия в строительстве остаётся в пределах 5%, сообщила "Российской газете" пресс-служба ЦБ. Выделить, какая именно доля договоров была расторгнута из-за отсутствия одобрения по ипотеке, не представляется возможным.
Планы не оправдались
Между тем риелторы сообщают, что уже появились первые "рассрочники", столкнувшиеся со сложностями.
Проблема уже проявилась в отдельных крупных московских проектах, где квартиры продавали с первым взносом около 5% и небольшими ежемесячными платежами, рассказывает риелтор, автор ТГ-канала "О недвижимости честно и прозрачно" Евгений Нечепуренко. "На меня выходили юристы, которые работали с несколькими десятками дольщиков только в одном таком проекте. Люди заходили в рассрочку в 2024 году, рассчитывая через год перепродать квартиру с небольшим плюсом или перейти на ипотеку. Этот расчет у части покупателей не сработал", - говорит он.
Сложнее всего сейчас тем, кто покупал квартиру для перепродажи и внес небольшую часть ее стоимости. Например, квартира стоит 25 млн руб., покупатель внес около 1,2 млн и дальше платил по 50 тыс. руб. в месяц. К моменту крупного платежа у него по-прежнему нет большей части суммы. Ипотеку с таким доходом банк может не одобрить. Быстро продать объект тоже сложно: в некоторых проектах цена застройщика на 20% и более превышала стоимость сопоставимого предложения на вторичном рынке, рынок не успел обеспечить тот рост цены, на который рассчитывал инвестор.
Доля расторгнутых договоров рассрочки остается в пределах 5 процентов
Проблема с рассрочками сейчас выходит на рынок в полном масштабе, говорит гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. Сценарий, по которому предполагалось остаток платежа перевести в ипотеку, у части людей сорвался. Доля отказов банков по ипотечным заявкам в отдельные периоды превышала 60%. Поэтому даже готовность платить высокие проценты проблему не всегда решает.
Массовой волны покупателей, которые брали рассрочку исключительно в расчете на ипотеку под 8-10% к моменту окончания платежей, не было, заверяет руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин. Рассрочку, по его словам, чаще выбирали люди с достаточно высоким доходом: они планировали закрыть своими деньгами основную часть стоимости квартиры, а лишь остаток перевести в ипотеку. При этом обращения от покупателей, которым прежний финансовый план уже не подходит, действительно сейчас появляются.
Читайте также:
Эксперты рассказали, где однокомнатные новостройки обходятся дороже вторички
Первый вариант - возврат застройщику
Самый очевидный выход для "рассрочника" - вернуть квартиру девелоперу, разведя руками и со словами "Извините, не справился с платежами" - может не сработать.
Отказ банка в ипотеке сам по себе не даёт дольщику права расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, говорит Шинкевич. Стороны могут договориться о расторжении, продлении рассрочки или другой схеме погашения долга, однако здесь всё зависит от условий договора и позиции конкретного девелопера.
Если застройщик соблюдает сроки и условия договора, покупатель не вправе просто отказаться от ДДУ по собственному желанию, поясняет Патанин. Если он просит расторгнуть договор по соглашению сторон, компания рассматривает такое обращение индивидуально в срок около 30 дней. Застройщик вправе отказать либо согласиться, но с удержанием определенной суммы. Размер потерь иногда достигает существенных сумм - около 10% стоимости квартиры. Если покупатель внес 20%, такое условие фактически съест половину уже вложенных денег. При отказе застройщика и последующей просрочке платежей ситуация становится еще дороже: начисляется неустойка, спор может перейти в суд.
Для девелопера возврат лота создает дополнительную работу, отмечает Нечепуренко. Хотя квартира на высокой стадии готовности часто быстро возвращается в продажу. В отдельных проектах есть такие предложения: почти готовая квартира после расторжения договора выходит по цене ниже некоторых лотов с гораздо более поздним сроком сдачи. Покупатель же рискует потерять стоимость бронирования, которая могла составлять 1-2%, а отдельные договоры предусматривали удержания до 5%.
Были случаи, когда стороны расходились с небольшим штрафом, а иногда покупатель получал обратно внесенные средства без штрафа, рассказывает управляющий партнёр агентства "Генератор Недвижимости" Константин Анохин. Но заранее рассчитывать именно на такой исход не стоит: все решают условия конкретного договора.
Для застройщика расторжение ДДУ не является оптимальным сценарием: он должен искать нового покупателя. Поэтому там, где финансовое положение клиента позволяет найти рабочее решение, обеим сторонам выгоднее договариваться, чем доводить до расторжения, говорит руководитель территориального управления продаж ГК "А101" Виктория Кардаш.
Расторжение договора с застройщиком - это самый распространенный, но болезненный путь, говорит эксперт по ипотеке "Российской Гильдии Риелторов" Ирина Киселева: теряются не только уже уплаченные деньги, но и вера в будущее.
Читайте также:
Ипотека на новостройку с господдержкой в 2026 году
Второй вариант - перепродажа
Второй вариант решения проблемы - переуступка. Покупатель продаёт право требования на квартиру. При срочной продаже приходится конкурировать с самим застройщиком, который продает квартиры иногда со скидками и собственными программами рассрочки, отмечает Шинкевич. Поэтому собственнику переуступки приходится снижать цену. Дисконт встречается на уровне 10-15%, в отдельных случаях он доходит до 25%.
Даже переуступка иногда требует дополнительных денег, говорит Нечепуренко. В отдельных проектах для нее покупатель должен сначала оплатить около 30% стоимости квартиры. Если он ранее внес 10-15%, ему приходится искать еще несколько миллионов руб. именно в тот момент, когда у него уже возникли проблемы с финансированием. Встречаются квартиры, которые первоначальные покупатели продают около своей цены входа или с минимальным результатом.
Попытка переуступки квартиры - процесс небыстрый и сложный, так как не каждый захочет купить квартиру с "обременением", говорит Киселева. Это опять же ведет к существенным дисконтам.
Покупатели по рассрочке часто смотрят на текущий прайс застройщика и рассчитывают продать объект дороже своей первоначальной цены, говорит Патанин. На практике срочность меняет экономику сделки. Человек держит цену, пропускает сроки платежей и получает дополнительные расходы. Иногда скидка при переуступке обходится дешевле, чем просрочка, неустойка и последующий спор с застройщиком.
Есть вероятность, что расторжения рассрочек повлияют на первичный рынок в целом. Даже если проблемы возникнут у небольшой доли покупателей, при трети продаж через этот инструмент (среднее значение по Санкт-Петербургу, например, при этом у отдельных застройщиков на рассрочки приходится 20-40% продаж) на рынок может выйти заметный объем вынужденных переуступок, конкурирующих ценой говорит Анохин. Чем больше таких квартир, тем сильнее они будут давить на цены в конкретных проектах.
Для покупателя это шанс приобрести квартиру дешевле предложения застройщика, говорит Шинкевич.
Другие варианты для рассрочников - договориться с застройщиком о продлении рассрочки или изменении графика платежей, рассказывает Анохин. Иногда девелоперы идут навстречу. Можно поискать варианты все же оформить ипотеку - подать заявку в другой банк, увеличить первый взнос, привлечь созаемщика.
Читайте также:
Ипотеку на дома не дадут без эскроу. Что ждет застройщиков и покупателей жилья?
Рассрочка нужна, но с точными расчетами
Сложности с рассрочкой будут нарастать, считает Киселева. Ключевая ставка стоит на уровне 14%, банки ставки по ипотеке не снижают, до конца года сильно ничего не изменится, а выплачивать рассрочку нужно здесь и сейчас. Но массовых расторжений договоров с застройщиками тоже не случится, считает она: все-таки россияне заходили на покупку квартир в рассрочку обдуманно, имея в запасе решения, помимо ипотеки (прежнее жилье на реализацию, денежные накопления у родственников, кредит под залог авто).
Ситуацию нельзя переносить на весь рынок, подчеркивает Нечепуренко. Самые заметные сложности с рассрочкой возникли в крупных проектах с низким первоначальным взносом и длинной рассрочкой. И таких уже стало меньше.
Сейчас рассрочку все чаще выбирают люди, у которых уже есть капитал и понятный источник будущих платежей, считает Анохин. Они используют беспроцентный период, чтобы постепенно сократить остаток долга и при необходимости выйти в ипотеку уже с небольшой суммой. Самый рискованный сценарий остается прежним: внести 20% сегодня и рассчитывать, что через два года рынок сам создаст удобные условия для оплаты оставшихся 80%.
Для застройщиков рассрочка - это инструмент, который требует аккуратного финансового управления, говорит коммерческий директор ГК "Эволюция" Владимир Шамарин. С одной стороны, она помогает поддерживать продажи в условиях высокой ставки, с другой - при большой доле таких сделок увеличивает нагрузку на финансовую модель проекта: деньги поступают медленнее, снижается скорость наполнения эскроу-счетов, а стоимость проектного финансирования может расти. Поэтому сегодня девелоперы более внимательно подходят к объёму рассрочек в структуре продаж. Сама по себе рассрочка не является проблемой, считает Шамарин. Это рабочий инструмент, но он требует от покупателя и застройщика реалистичной оценки будущих финансовых возможностей. Рынок постепенно переходит к более сбалансированному использованию рассрочек, где учитываются не только текущие продажи, но и способность сторон выполнить обязательства в будущем.
Сама рассрочка остается нужным инструментом, говорит зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко. Но она не должна восприниматься как гарантированный способ просто "дождаться дешёвой ипотеки": размер конечного платежа и источник средств для него необходимо просчитывать ещё при заключении договора.
Читайте также:
Что такое комбинированная ипотека и какие риски она несет. Комментарии юристов "РГ"
Все главные события дня и ничего лишнего в нашем MAX. Подписывайтесь!