Жилье 1960–1970-х годов постройки уже IV квартал подряд в России дорожает быстрее, чем более новый жилой фонд на рынке готового жилья. Об этом 1 сентября «Известиям» рассказали аналитики компании «Жилфонд».
По итогам июля, согласно данным Роскадастра, по всем регионам России заключено 142,9 тыс. сделок на вторичном рынке жилья, что на 22% больше, чем годом ранее, и рекорд с начала года.
В общем объеме сделок на рынке вторичной недвижимости в России сегодня доминируют две основных когорты: жилье 1960–1970-х годов постройки и 2010–2020-х. Вместе на них в последние два года в среднем приходится свыше 65% всех сделок в России и почти 70% в Москве. Первый сегмент — это наследие советской программы индустриального домостроения: за 1966–1975 годы в стране построили более 1 млрд кв. м жилья. Второй — результат рекордного ввода последних лет: с 2020 года Россия строит больше жилья, чем в любой год советской истории.
Если сопоставить динамику среднего чека сделок по этим двум категориям в сравнении год к году, становится видно, что старый фонд в последние месяцы растет в цене быстрее нового, причем темп заметно ускорился во II квартале: средний чек на жилье 1960–1970-х годов вырос год к году на 11,1%, тогда как новое жилье — всего на 6,3%. При этом старый фонд в среднем по России растет в цене быстрее нового четвертый квартал подряд, тогда как до этого он показывал обратную динамику. Аналитики отмечают, что причиной стала общая активизация рынка недвижимости.
Если же смотреть на динамику отдельно по столице, здесь хрущевки и брежневки вышли вперед по темпам роста только в 2026 году: рост среднего чека год к году на старый фонд во II квартале составил 15,7%, тогда как в новом фонде — только 11,7%. В I квартале старый фонд вырос в цене на 9,7%, а новый — на 7,9%. Весь 2025 год динамика роста среднего чека в новом фонде опережала старый, и с большим отрывом.
То, что происходит с динамикой в разных когортах, весьма показательный тренд, считает директор «Жилфонда» Александр Чернокульский.
«Рост объема сделок и среднего чека в старом фонде идет с небольшим опозданием к общему росту активности на рынке. Здесь работает простое правило: когда предложение накапливается после периода простоя, покупатели сначала выбирают из экспозиции самые интересные варианты по самым низким ценам, а когда такие заканчиваются, переходят к менее ликвидным и интересным по ценам. Что мы видим в динамике спроса и среднего чека: когда спрос падает, на старый фонд он падает быстрей, а когда восстанавливается — в старом фонде это происходит с заметным временным лагом. Особенно это видно по сделкам на вторичном рынке в Москве, где объем нового жилья попросту больше, чем в любом другом регионе, — соответственно, к старому фонду люди обращаются здесь позже и цены на него растут с опозданием», — указал он.
По мнению Чернокульского, тренд на снижение ликвидности квартир в старом фонде будет только развиваться. Учитывая объем ввода нового жилья и амортизацию старого фонда, разрыв в спросе между старым и новым жильем будет продолжать рост. При этом в разных регионах по-разному: чем меньше в городе строится нового жилья, тем меньше конкуренция у старого фонда.
Аналитическая компания bnMAP.pro 22 августа рассказала, что в июле 2026 года на первичном рынке жилья 16 городов-миллионников России, а также не входящей в список городов-миллионников Тюмени зафиксировано 18,79 тыс. лотов в сделках с новостройками, что на 1,6% меньше, чем в июне. Лидером по объему сделок традиционно остается Москва — 4,34 тыс. лотов, что на 1,9% больше июньского показателя. В Санкт-Петербурге зафиксировано 2,65 тыс. лотов (+0,8%), в Екатеринбурге — 1,76 тыс. (+3,5%). Ростов-на-Дону (1,22 тыс., +2,5%) и Краснодар (1,20 тыс., −18,4%) замкнули пятерку крупнейших рынков.