Не всегда при продаже квартиры налог равен 13% от суммы сделки. Законно уйти от НДФЛ собственник вправе и раньше, чем пройдут пять лет владения, а иногда уже спустя пару месяцев после покупки. Об этом «Ленте.ру» поведала Валентина Вердт — один из ведущих налоговых экспертов России, предприниматель и основатель крупнейшей онлайн-школы бухгалтерии.
Пятилетний рубеж, уточнила она, выступает лишь общим минимумом. До трех лет он падает для унаследованного жилья, приватизированного, подаренного близким родственником, а также единственного. Работает и добавочная поблажка: приобретенная не позже чем за 90 дней до реализации старой новая квартира не лишает ту статуса единственной. Ключ — верно установить дату начала владения. При наследстве отсчет ведут со дня смерти наследодателя, при долевом строительстве — с полной оплаты.
Как заметила эксперт, граждане нередко вносят лишнее из-за неверного определения базы либо незнания о льготах. Считать налог она советует до заключения сделки.
Другое частое заблуждение — брать за основу всю вырученную сумму. Доход разрешено сократить на подтвержденные документами затраты на приобретение: если разрыв между покупкой и продажей достиг миллиона рублей, базой станет именно он. Когда продают за ту же цену, что и покупали, база выходит нулевой. Поэтому так важно хранить договоры, выписки, платежки и расписки. Как альтернатива есть фиксированный вычет на миллион рублей, но выбрать разрешено лишь одно — расходы либо вычет, и решать здесь нужно по расчету, предупредила специалист.
Для семей с двумя и более детьми действует отдельная льгота. Выполнив условия, они продают жилье без НДФЛ вне зависимости от срока владения: новую недвижимость надо купить в том же году или до 30 апреля следующего, кадастровая стоимость проданной квартиры не выше 50 миллионов рублей, а приобретенная должна превосходить прежнюю по площади либо кадастровой стоимости. Кроме того, регионы сами вправе урезать минимальный срок владения вплоть до нуля, так что перед сделкой нелишне изучить местные нормы, добавила бухгалтер.
Занижение стоимости в договоре эксперт назвала бессмысленным. ФНС сверяет цену с кадастровой, и если она занижена, доход считают по кадастру с коэффициентом 0,7. Даже когда база сохраняется, ставка НДФЛ в 2026 году идет двумя ступенями: 13% с суммы до 2,4 миллиона рублей и 15% с того, что выше. При этом нулевой налог не всегда снимает обязанность сдать 3-НДФЛ — сделать это надо до 30 апреля следующего года.
Порой один сохраненный платежный документ, правильно установленная дата начала владения или сдвиг продажи на пару недель дают возможность законно сберечь сотни тысяч рублей, подытожила Вердт.