Рынок недвижимости российских городов-миллионников демонстрирует интересную тенденцию: сокращается разрыв в стоимости между новостройками и вторичным жильем. При этом Ростов-на-Дону занял лидирующие позиции среди крупнейших городов страны по доле так называемой «новой вторички» в общем объеме предложений. Об этом свидетельствуют результаты анализа рынка недвижимости, опубликованные платформой «Авито Недвижимость».
Под «новой вторичкой» понимаются квартиры в домах, сданных в эксплуатацию относительно недавно, которые выставлены на продажу уже не от застройщика, а от частных собственников. Чаще всего это инвесторы, приобретавшие жилье на этапе строительства и решившие его перепродать после ввода дома в эксплуатацию, либо люди, чьи жизненные обстоятельства изменились. Формально такое жилье относится к вторичному рынку, но фактически представляет собой новые квартиры в современных домах.
Аналитики отмечают, что в последнее время наблюдается выравнивание цен между первичным и вторичным жильем в 12 крупнейших городах России. Хотя вторичное жилье в большинстве мегаполисов по-прежнему остается более выгодным приобретением, ценовые условия между двумя сегментами постепенно сближаются.
Особое внимание эксперты уделяют Ростову-на-Дону, Москве, Краснодару, Новосибирску и Уфе. Именно эти города возглавляют рейтинг по доле «новой вторички» на рынке вторичного жилья. В Ростове-на-Дону почти каждая третья квартира, представленная на вторичном рынке, находится в доме, построенном не более пяти лет назад.
Сравнительный анализ данных за май 2025 и май 2026 годов показывает, что вторичное жилье стало еще доступнее в ряде городов. Так, ценовой перевес в пользу новостроек увеличился в Омске (с 23% до 24%) и Ростове-на-Дону (с 10% до 11%), что также наблюдается и в Москве. Наиболее существенный рост доли «новой вторички» в общем предложении за первые пять месяцев 2026 года зафиксирован в Ростове-на-Дону, Москве, Новосибирске и Воронеже.
Эксперты называют несколько ключевых причин, которые делают «новую вторичку» весомым конкурентом первичному рынку. Одна из главных – перенасыщение предложения, особенно в массовом сегменте. Количество доступных объектов приближается к уровню спроса, что активизирует конкуренцию между продавцами. В такой ситуации собственники недавно сданного жилья вынуждены идти на уступки для привлечения покупателей.
Снижение цен на квартиры, построенные 3-5 лет назад, также играет немаловажную роль. По сравнению с новыми лотами от застройщиков, такие объекты становятся ощутимо дешевле. Для покупателя это означает возможность приобрести жилье в районе со сформированной инфраструктурой, где дом уже не является «картинкой» из рекламного буклета, а представляет собой обжитое пространство. Это дает основания для более уверенного торга и достижения желаемой цены.
Таким образом, снижение цен и наличие развитой инфраструктуры превращают «новую вторичку» не просто в альтернативу, а в сильного конкурента для новостроек. Покупатели получают готовое жилье, минуя этап ожидания строительства, шум ремонтных работ у соседей и другие неудобства, связанные с приобретением жилья на ранних стадиях.