НЭП | Законная недвижимость

💼💼 Как аварийный особняк начала XX века стал выгодным активом: наш кейс на Скатерном переулке stroi.mos.ru/...kie Инвестор завершил реставрационно-восстановительные работы на объекте культурного наследия начала ХХ века в центре столицы и был переведен на льготную ставку аренды по программе «1 рубль за кв. метр в год», сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов Не секрет, что в Москве сотни исторических зданий в аварийном состоянии. У города часто нет средств на их восстановление. И тогда город предложил решение, а именно, программу «1 рубль за квадратный метр» (Постановление от 24 января 2012 г. N 12-ПП www.mos.ru/...)). Суть: инвестор берет в аренду развалину, платя рыночную ставку за аренду, и полностью за свой счет проводит реставрацию. Только после подписания Акта приемки в ДКН он переходит на символическую арендную плату в 1 рубль/кв.м в год на 49 лет. Именно такой контракт выиграл наш заказчик. Объект – бывшая конюшня начала ХХ века в Скатерном переулке, который находился в крайне тяжелом состоянии. Мы сопровождали проект по приспособлению под современное использование в виде офиса от первых исследований до финального Акта ➡️ Наш вклад и этапы: 1️⃣Инженерно-технические и химико-технологические исследования. Определили все дефекты, проанализировали исторические материалы. Это – фундамент для любого грамотного проекта ОКН. (https://www.nep.expert/proektirovanie/proekt-restavratsii-okn/) 2️⃣Проект противоаварийных и консервационных мероприятий, который прошел согласование в ДКН. 3️⃣Полноценная проектная документация на реставрацию. Тоже успешно и довольно таки быстро прошла согласование в ДКН. 4️⃣Разработали рабочую документацию и вели авторский надзор. Итог: Заказчик получил Акт приемки работ и перешел на льготную аренду. Но настоящий профессионализм проявляется в нестандартных решениях. Было два ключевых вызова: 🟢 «Чужая» пристройка. К основному зданию «прилепилась» пристройка, не являвшаяся ОКН, но создававшая массу проблем. И она не принадлежала собственнику! Инвестировать в её реставрацию было бессмысленно и рискованно – её могли изъять. 🤝 Наше решение: Мы провели градостроительный аудит (https://www.nep.expert/inzhiniringovye-uslugi/audit-kommercheskoy-nedvizhimosti/) и совместно с заказчиком инициировали выпуск распоряжения Правительства Москвы о её сносе. Раскрыли историческую ограду усадьбы для реставрации и воссоздания исторической среды. 🟢Крен здания из-за соседних работ. Рядом прокладывали теплотрассу, и здание дало крен. Стандартный путь – дорогостоящее выправление с привлечением Мосгосэкспертизы и Стройнадзора, что резко удлиняет сроки и бюджет. 🤝 Наше решение: Мы взяли на себя ответственность. Провели расчеты и обосновали, что существующий крен безопасен и не требует выправления. А главное, что мы следовали принципу архелогической реставрации, позволив памятнику сохранить свою подлинность и запечатлеть историю хозяйственного освоения территории ⚠️ Этот кейс вызвал много дискуссий в проектных кругах, когда наши эксперты Александр Шебуняев и Михаил Алексеев выступили на отраслевой конференции с докладом «Обоснование безопасности кренов объектов исторической застройки». Запись этой оживленной дискуссии можно посмотреть здесь (httvkvideo.ru/...342 Исторический особняк — это не только красота и ответственность, но и инвестиция, конечно, если вас сопровождают специалисты, которые видят картину целиком: от юридических тонкостей до конструктивных расчётов, и готовы брать на себя ответственность за нестандартные, но эффективные решения. 📎 НЭП | Законная недвижимость (httt.me/...ert

Инженерные коммуникации – зона повышенной ответственности и один из самых дорогих рисков, которые часто вскрываются уже постфактум. Законность начинается не с платежа, а с договора и схемы подключения. Все, чего в них нет, автоматически попадает в зону риска. Любое оборудование, появившееся после узла учета, любое ответвление, любая возможность безучетного разбора ресурса – даже без фактического нарушения лимитов – трактуется как самовольное пользование. ➡️ Примеры нарушений, за которые штрафуют так же, как за самовольное строительство: 🟢подключение оборудования после узла учета, не указанного в договоре; 🟢любое ответвление в обход счетчика; 🟢сорванная или поврежденная пломба; 🟢появление новой теплопотребляющей установки, не зафиксированной документально. На одном из объектов это стоило собственнику порядка 6 000 000 руб. Компания добросовестно платила за тепло, не превышала выделенную мощность, система учета работала корректно. Но к существующей системе отопления было подключено дополнительное оборудование на крыше – спортивный объект. Для МОЭК это стало новой теплопотребляющей установкой, отсутствующей в договоре. ⚠️ Еще более сложные ситуации возникают, когда инженерные сети проходят через здание, но принадлежат не собственнику объекта. Да, да, такое бывает! Трубы или кабели находятся внутри здания, но по факту они не ваши! В любой момент к вам могут прийти и начать ремонт своих по закону труб. Или когда собственник запланирует девелопмент объекта, тут тоже необходимо со всеми все согласовывать, а это финансовые и временные затраты. С таким сценарием мы сейчас работаем в Басманном районе. Клиент планирует снос существующего здания и строительство гостиницы. В процессе выясняется, что через объект проходит теплотрасса, питающая соседнее здание. Это автоматически накладывает обязательства: 🟢вынести чужие сети, 🟢разработать проект, 🟢согласовать его и выполнить все работы за собственный счёт. Такие обременения редко очевидны при покупке и почти никогда не отражаются в коммерческих ожиданиях собственника. Эти истории объединяет одно – их можно было увидеть заранее. Инженер при анализе объекта смотрит не только договоры, но и: 🟢изучает схему теплоснабжения, а не только договор; 🟢смотрит, какие сети проходят через здание и кому они принадлежат; 🟢сопоставляет фактические подключения с проектами и ТУ; 🟢оценивает последствия сноса, реконструкции, перепланировки еще до сделки. Именно поэтому инженерный подход – это не про «проверить счётчики». Это про понимание, “за чей счёт банкет”, если что-то пойдёт не так. 🤝 Поэтому работа с недвижимостью должна начинаться с градостроительного аудита. (https://www.nep.expert/inzhiniringovye-uslugi/audit-kommercheskoy-nedvizhimosti/) Он позволяет выявить скрытые инженерные и правовые ограничения еще до того, как они превратятся в штрафы, внеплановые расходы и вынужденные решения за свой счет. 📎 НЭП | Законная недвижимость (https:t.me/...ert

Инженерный аудит перед покупкой. Что важно увидеть до сделки К нам обратился клиент по рекомендации на этапе принятия решения о покупке загородного дома. Задача стандартная и, к сожалению, часто недооцениваемая: инженерный и конструктивный аудит объекта до сделки, чтобы исключить скрытые риски и понять реальные перспективы эксплуатации 👷 Сегодня рынок частной недвижимости бизнес-уровня – это дорого. А большие расходы на внеплановый ремонт после покупки могут вылететь и без того из большого бюджета. 👷‍♂️ Формат обследования На момент осмотра заказчик еще не являлся собственником, поэтому вскрытие конструкций мы как правило исключаем. В данном случае обследование проводилось в формате визуально– инструментального контроля. Даже в таком режиме нам удалось собрать достаточный массив данных, чтобы сформировать объективную картину состояния дома. ➡️ Что показало обследование 🟢Возраст здания Дом 2007 года постройки – фактически почти 19 лет эксплуатации. Были зафиксированы типовые косметические дефекты, не влияющие на безопасность, но снижающие комфорт и визуальное восприятие. Это нормально для объекта такого возраста и само по себе критичным не является. 🟢Конструктивные признаки риска Более важные сигналы были обнаружены при анализе полов и ограждающих конструкций: 🟢локальные провалы и неровности полов на первом этаже; 🟢трещины по фасаду, в зонах оконных и дверных проемов. В совокупности такие признаки могут указывать на работу здания на пучинистых грунтах и потенциальные проблемы с фундаментом. Это не означает, что конструкция находится в аварийном состоянии, но риск развития деформаций в будущем присутствует. Есть вероятность, что трещины сформировались на этапе строительства, дом прошел усадку и находится в стабильном состоянии. Чтобы утверждать это обоснованно, требуются дополнительные исследования, которые на данном этапе не рациональны. Тем не менее, наша задача – зафиксировать и предупредить о потенциальных сценариях, а не замалчивать их. 🟢Инженерные системы: газовое оборудование Газовое оборудование было смонтировано в 2007 году. На момент обследования системы работоспособны, отклонений не выявлено. ⚠️ Однако даже европейское и американское оборудование имеет нормативный срок службы 15–20 лет. Фактически оно находится на пределе ресурса, а значит, в ближайшие годы возможны затраты на модернизацию или замену. Этот фактор критичен при расчете бюджета владения домом. 🟢Кровля (https://www.nep.expert/obsledovanie/obsledovanie-krovli/) Активных протечек на момент обследования не выявлено. Вместе с тем зафиксированы следы старых протечек. Вероятно, ранее выполнялись ремонтные работы, но характер и качество этих мероприятий неизвестны. При неполном или некорректном ремонте существует риск переувлажнения конструкций кровли и их биологического поражения. В деревянных конструкциях такие процессы развиваются скрытно и затрагивают значительные участки несущих элементов. 🟢Теплотехническое состояние По результатам тепловизионного обследования (https://www.nep.expert/energeticheskoe-obsledovanie/teplovizionnoe-obsledovanie-doma/) выявлены зоны теплотехнической неоднородности (мостики холода). Практически это означает: 🟢пониженную температуру в отдельных помещениях; 🟢риск образования конденсата и влаги при снижении температуры ниже точки росы; 🟢потенциальные проблемы с микроклиматом и отделкой в перспективе. Итог аудита Мы показали заказчику: 🟢зоны риска, а не только текущее состояние; 🟢вероятные сценарии развития дефектов; 🟢будущие эксплуатационные и финансовые последствия. 🤝 Клиент получил аргументированную позицию для торга и принятия взвешенного решения о покупке. Также мы обозначили, на какие элементы необходимо обратить внимание в дальнейшем и какие мероприятия стоит заложить в план владения объектом. Не полагайтесь исключительно на информацию от продавца. Инженерный аудит перед покупкой позволяет взглянуть на объект опытными экспертными глазами. Именно это в конечном итоге экономит время, деньги и нервы.  📎 НЭП | Законная недвижимость t.me/...ert

Вспомогательные виды ВРИ – инструмент капитализации? Большинство собственников знают об основных ВРИ. Но почти никто не работает со второй группой – вспомогательными ВРИ. А именно они позволяют эффективно управлять объектом, расширять его функциональность. Основной вид разрешенного использования – это главная функция земельного участка. Если основной ВРИ не совпадает с фактическим использованием, возникают два ключевых риска: ▫️Штраф за нецелевое использование — 1,5–2% от кадастровой стоимости за каждый квартал (ч.1 ст.8.8 КоАП РФ). ▫️Блокировка градостроительных госуслуг (не получить ГПЗУ, не согласовать границы з/у, не согласовать по 636-ПП и т.д.; в каждом административном регламенте указана одной из причин отказа – наличие акта ГИН о нецелевом использовании) ❗️Но мало кто знает, что основной ВРИ – не единственный инструмент. В законодательстве предусмотрена еще одна категория – вспомогательные ВРИ. Вспомогательные не требуют публичных слушаний, прохождение градо-земельной комиссии (ГЗК), комплексной процедуры изменения. Они возникают автоматически при наличии соответствующего основного ВРИ и позволяют размещать дополнительные функции, если соблюдены два условия: 🔸вспомогательная функция используется только вместе с основной, а не вместо неё; 🔸площадь не превышает 25% общей застройки участка. В московских ПЗЗ перечень вспомогательных видов обширен. Среди них – ключевые коммерческие направления: ▫️торговля (до 5000 кв.м); ▫️бытовые услуги и мастерские; ▫️кафе, рестораны, точки общепита; ▫️офисы и банковская деятельность; ▫️небольшие медицинские кабинеты; ▫️образовательные структуры; ▫️объекты коммуникаций, инженерные помещения; ▫️спортзалы, фитнес-залы; ▫️объекты культурного досуга и клубы по интересам. Именно поэтому в большом торговом или офисном здании можно открыть кафе или ателье без отдельной смены ВРИ. Собственник, который работает только с основным видом, всегда ограничен. Меняется арендатор – меняется потребность. Нужна новая функция – снова процедура. Каждая процедура – время, деньги и новые риски. Вспомогательные ВРИ позволяют: 1️⃣избежать постоянных изменений ВРИ при ротации арендаторов; 2️⃣расширить коммерческую привлекательность объекта; 3️⃣увеличить стоимость актива, поскольку объект становится универсальным. Возможности стали шире. Новые регламенты позволяют гибко и законно расширять функционал объекта, не затягивая процедуру. (ссылка на новостной пост про ВРИ) При этом контроль Госинспекции по недвижимости стал более строгим, который не позволяет игнорировать вопрос законного использования ВРИ. 🤝 Работа с вспомогательными видами – это часть стратегии управления активом, а не техническая деталь. Правильно подобранный набор ВРИ увеличивает ликвидность, снижает риски и позволяет управлять объектом как полноценным коммерческим продуктом. НЭП – законная недвижимость.