Юрист Мысов: недвижимость и банкротство

К вопросу о банкротных торгах. Часть 2. Не буду ходить вокруг да около, моя цена этому лоту – ноль рублей. Нельзя такое покупать. И вот почему. Обратите внимание на объект, который предлагается к продаже: «здание минус некие помещения». Но с точки зрения права, здание как объект права перестаёт существовать, если в нём выделить хотя бы одно помещение. Выделение помещения – это раздел здания на помещения. При выделении помещения из здания самое здание «рассыпается» на помещения, даже если одно помещение будет представлять собой почти всё здание за минусом одного помещения. С точки зрения регистрационной системы при регистрации права собственности на помещение в здании право собственности на здание должно прекращаться, и должно регистрироваться право собственности на помещения составляющие здания. Если собственник здания сам делит здание или выделяет помещение в нём всё именно так и происходит. На практике же существует ситуация, когда помещение в здании выделяется, регистрируется право собственности на него, а право собственности на здание не прекращается. Это бывает, когда собственность на помещение возникает на основании решении суда. Суд не интересует судьба оставшейся части здания. И право собственности на здание становиться как призрак – собственность на здание есть, а самого здания как объект права уже нет. Именно такая ситуация и произошла в этом деле. Эту особенность не заметили ни конкурсные кредиторы, на конкурсный управляющий, ни суд, ни покупатель. Зато заметил Росреестр и отказал в регистрации права собственности покупателя на этот объект «здание минус помещения», потому что в ЕГРН такого объекта нет. Стороны пытались оспорить отказ Росреестра, но уже другой суд, погружённый в проблему, поддержал позицию Росреестра. Ситуация, в которой конкурсный управляющий с согласия суда пытается продать то, что продавать нельзя – нередка. Не забывайте об этом, когда пытаетесь купить что-то на банкротных торгах. Дисконт на банкротных торгах – это плата за риск.

К вопросу о банкротных торгах. Дело о банкротстве юридического лица, начатое по заявлению налоговой. В ходе конкурсного производства кредиторы приняли положение о реализации имущества путём торгов. Позже конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением об утверждении этого положения. Суд это положение утвердил. Было принято решение о продаже имущества путём публичного предложения, т.е. это такой вид торгов, когда цена имущества постепенно понижается, пока кто-то не купит, либо пока не будет достигнут минимум. Вот цитата из судебного акта: "лот № 1 - Здание общежития, площадь здания 677,1 кв.м, кадастровый номер 62:15:0040401:122, адрес (местоположение): Рязанская область, Рязанский район, дер. Турлатово. ул.Новая, д.14 (за исключением следующих помещении: кадастровый номер 62:15:0040401:157, ул.Новая, д.14, к. 18 площадь 15,0 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:158, ул.Новая, д.14, кв.6 площадь 36,2 кв. м., кадастровый номер 62:15:0040401:219, ул.Новая, д. 14, к. 15 площадь 14,6 кв. м.). Оценочная стоимость имущества - 3 386 000,00 руб. Начальная цена имущества 14 250 329,21 руб.". Внимание вопрос: по какой цене вы бы рекомендовали покупать этот лот? Моё мнение в следующем посту.

Пункт 25. Мировое соглашение в деле о банкротстве подлежит утверждению при установлении судом достаточной вероятности его исполнения. Мировое соглашение (в том числе локальное мировое соглашение, заключаемое только в отношении залогового объекта) должно быть исполнимым. Поэтому нельзя надеяться на авось при попытке сохранить залоговый объект в рамках процедуры банкротства. Дополнительно в обзоре указано, что из Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации 18 июня 2025г., исключается пункт № 57. Этот пункт 57 был вот такого содержания: Неразумность поведения должника в отличие от недобросовестности не может являться препятствием для освобождения от долгов. Летом прошлого года этот пункт активно обсуждался. Многие юристы, и я в том числе, выражали негодование такому подходу Верховного суда. Короче, я рад что его исключили. Будем надеяться, что теперь ведомым будет труднее списывать реституционные долги. Рассмотренные пункты наглядно демонстрируют тенденции к усложнению возможности списания долгов в рамках процедуры банкротства. И это хорошо. Списание долгов медленно, но верно движется к тому, что долги будут списывать только у тех, кто действительно попал в трудную жизненные ситуации, не допуская неразумного и недобросовестного поведения, а не у всех желающих. Если у моих читателей есть задачи, связанные с банкротством, например, списание долгов или защита при оспаривании сделок, обращайтесь.

Тематический обзор Верховного суда РФ по банкротству. Вышел новый тематический обзор Верховного суда РФ по банкротным спорам. Хочу поделиться с вами теми его положениями, которые могут представлять интерес. А также дам небольшие свои комментарии. Пункт 4. После погашения требования залогового кредитора и оплаты необходимых расходов остаток выручки от продажи заложенного единственного жилья гражданина подлежит исключению из конкурсной массы. По общему правилу единственное жильё не продаётся в рамках процедуры банкротства и остаётся в собственности должника. Но это правило не работает, если единственное жильё находится в залоге. Заложенное жильё будет продано с торгов. А вот что делать с деньгами при такой продаже, как раз разъясняет данный пункт. Самое главное, что деньги от продажи такого жилья не могут быть направлены на погашение долгов перед другими кредиторами. Это самый существенный момент. Это разъяснение даёт дополнительный возможности планирования и структурирования процедуры банкротства со стороны должника. Пункт 5. Гражданин-должник, не сообщивший банку при получении потребительского кредита о наличии задолженности перед иными кредиторами, не подлежит освобождению от долгов перед банком. Это разъяснение появилось в результате рассмотрения дела, в котором должник в один день взял два кредита, скрыв от второго банка наличие первого кредита. Теперь такие фокусы приведут к не списанию долгов. Также в этом же пункт Верховный суд РФ называет недобросовестным поведением сообщение кредитору ложной цели использования кредита. И это может быть основанием для не списания долгов. Пункт 6. Сокрытие гражданином-должником имущества и источников финансирования расходов, понесенных в ходе процедуры банкротства, по общему правилу влечет отказ в освобождении от долгов. Замечательный пункт. Он долго «пробивал» себе дорогу на федеральный уровень. Надеюсь, его будут использовать часто против недобросовестных должников. Теперь списание долгов «на потоке» будет сложнее. Пункт 14. Заключенная должником сделка по отчуждению имущества не может быть признана совершенной с целью причинения вреда кредиторам, если имеются доказательства добросовестной цели ее заключения. Этот пункт появился при рассмотрении дела, в котором оспаривался договор дарения ½ доли квартиры от одной двоюродной сестре другой сестре. При этом доли в спорной квартире получены должником и ответчиком (сестрами) в порядке наследования в силу закона после смерти их общей бабушки, проживавшей в квартире. При этом более десяти лет до этого ответчик (одаряемая) проживала в той же квартире, осуществляла уход за нетрудоспособной бабушкой. В течение месяца после получения должником, не проживавшим в квартире, свидетельства о праве на наследство им в пользу ответчика заключен оспариваемый договор дарения доли. Такие обстоятельства надлежащим образом объясняли цель заключения договора дарения, не связанную с намерением причинения вреда имущественным интересам кредиторов должника. Пункт 15. Заключенный арбитражным управляющим в отношении имущества должника договор может быть признан недействительным не только в связи с нарушением правил проведения торгов, но и в связи с несоблюдением иных требований закона, в том числе ввиду продажи общего имущества многоквартирного дома как самостоятельного объекта. Уж сколько раз твердили миру, что покупка на банкротных торгах с дисконтом – это высокорисковая покупка, а дисконт – это плата за риск. Пункт 24. Дело о банкротстве гражданина может быть возбуждено по заявлению кредитора без подтверждающего его требование судебного акта при наличии заключенного между кредитором и должником после наступления просрочки соглашения о признании долга. Этот пункт наглядно демонстрирует, что банкротство продавца может наступить очень и очень скоро, поэтому при проведении сделок нельзя полагается на потенциальную длительность возбуждения процедуры банкротства. По сути, при определенных обстоятельствах, банкротство может наступить очень и очень скоро.

Можно ли признать сделку недействительной из-за банкротства покупателя? Многие покупатели боятся банкротства продавца. И правильно делают. Но никто из продавцов не задумывался о возможном банкротстве покупателя. А зря. Сделка по покупке также может быть оспорена при банкротстве покупателя! И это не теоретические рассуждения, практика такая есть. Но, прежде чем снимать объекты с продажи, прежде чем отказываться от сделок, прежде чем пить валерьянку давайте посмотрим на вопрос повнимательнее, в деталях. Итак, всех покупателей можно разделить на две большие группы: в отношении первых уже введена процедура банкротства, в отношении вторых - нет. Честно говоря, первых покупайте я ещё не встречал. Но их легко выявить по картотеке арбитражных дел или по Федресурсу. Поэтому оставим их в покое. Со вторыми интереснее. На момент покупки они считают, что у них всё хорошо, но жизнь вносит свои коррективы. Давайте пока отложим в сторону вопрос необходимости проверки и выявления таких товарищей. А лучше поговорим, почему сделку могут признать недействительной. Если отбросить всякие схематозики и междусобойчики, то основная причина оспаривания сделок в том, что покупатель получает значительно меньше за свои деньги, чем мог бы. Обычно объектами таких сделок выступают юр. лица - пустышки, безнадёжная дебиторская задолженность или ценные бумаги, не имеющие реальной ценности. Именно покупая такие объекты, покупатели выводят деньги, "спасая" их от кредиторов. А что с недвижимостью? Применимо ли это всё к недвижимости? Да, применимо, но при следующих условиях. 1. существенное завышение стоимости обычного объекта. На нормальном рынке это случается довольно редко. Либо 2. продажа объекта, не соответствующего заявленным характеристикам, причём это несоответствие сильно влияет на стоимость. И вот здесь открывается простор для нашей фантазии: земельные участки под застройку, на которых нельзя строить; дома, со значительными дефектами; доли, которые позиционируются как студии по ценам, далеким от цены доли; объекты, попадающие под снос без компенсации; иные объекты, которые ушлые продавцы впаривают за большие деньги из-за несуществующих уникальных свойств либо умалчивая о значимых особенностях этих объектов. Как видим, обычному добросовестному продавцу банкротство покупателя не страшно. А недобросовестные товарищи пусть переживают и нервничают! В следующий раз мы поговорим про проверку покупателей.