Юрист Мысов: недвижимость и банкротство

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер. Часть 4. Вот теперь уже опекун несовершеннолетнего мальчика подал иск в суд на наших молодожёнов и требовал вернуть квартиру. Иск был подан в июне 2022 года. Обоснование было простое: завещание продавца Л. признано недействительным, а мальчик - законный наследник, помимо воли которого квартира выбыла из наследственной массы, поэтому всё кругом недействительное, квартиру нужно вернуть мальчику. Адвокатом мальчика в этом деле стал адвокат Н.. Да, да, тот самый, который ранее представлял интересы господина Л. Видимо, в Москве ну очень мало адвокатов и юристов… Хотя тут могут быть и другие резоны… В свою очередь интересы молодожёнов на тот момент представлял не я, а другие юристы, которые с треском проиграли первую инстанцию. Суд признал недействительным договор купли-продажи между Л. и молодоженами, вернул квартиру в собственность мальчика. Вопрос о возврате денег за квартиру суд не разрешил, а ещё не признал покупателя добросовестным приобретателем, потому что «на квартиру был наложен арест, стоимость имущества при его приобретении была ниже рыночной стоимости, сумма была занижена через непродолжительное время. Свидетелем, допрошенным в судебном заседании, являющимся риелтором, не представлено доказательств работы по совершению спорной сделки купли-продажи, доверенность на представление интересов была выдана после оценки квартиры, до этого не выдавалась. Таким образом, оснований для признания покупателя добросовестным приобретателем не имеется». Кстати, про риелтора. Надо отдать ей должное, не смотря на всю серьёзность ситуации, она не бросила своих клиентов на протяжении всего судебного спора, старалась помочь им в меру сил и возможностей. С её подачи после первой инстанции покупатели поменяли юриста. В Мосгорсуд пошла адекватная апелляционная жалоба. Да, она не была идеальной, но при внимательном её изучении рациональные доводы в ней можно было найти. Но Мосгорсуд оказался крепким орешком. Доводам жалобы он не внял, решение суда первой инстанции оставил в силе. Дополнительно апелляция отметила: «…что ответчик, приобретая спорное жилое помещение, не обладая специальными юридическими познаниями, при необходимой степени разумности, заботливости и осмотрительности, которые покупатель объекта недвижимости должен проявить при заключении подобной сделки, имел основания и должен был усомниться в праве продавца Л. на отчуждение спорного помещения, поскольку оно находилось не длительный период в его собственность, стоимость продаваемой квартиры значительно занижена.» Следующая ступень в деле – кассация. Юрист молодожёнов подготовила и подала кассационную жалобу. На этом этапе клиенты обратились ко мне за консультацией. Основания для удовлетворения кассационной жалобы были. Задача минимум - уйти на новый круг, где доказать добросовестность покупателя. Тогда появился бы шанс на компенсацию от государства. Больше всего в этом деле бесило то, что наличие ареста суды признали признаком недобросовестности. И почему-то у судей не возник вопрос: как сделку-то зарегистрировали при наличии ареста? (кстати, признайтесь, а вы обратили внимание на этот момент, когда ранее читали цитату из решения суда первой инстанции?) А ответ был прост – арест появился уже после сделки! Значит покупатель не мог о нём знать на момент сделки, значит покупатель – добросовестный.  Это был яркий и явный аргумент для кассации. Но как отреагирует суд кассационной инстанции на этот довод нам ещё только предстояло узнать. Я подготовил дополнение к кассационной жалобе с упором на процессуальные нарушения, требующие нового рассмотрения. Думаю, если не довод про арест, хоть что-то иное их заинтересует. На этой стадии полноценно вступать в дело я не стал. Предыдущий юрист должна была довести свою оплаченную работу до конца в суде кассационной инстанции. А с клиентами мы договорились, что если кассация отправит дело на новое рассмотрения, то они приходят ко мне и дальше мы будем с ними работать. Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер. Часть 3. Наверное, мои дороги читатели решили, что теперь ДГИ подал иск в суд и захотел отнять квартиру у молодых? Ну, признайтесь, вы ведь так подумали? Спешу вас разубедить. Всё было совсем не так, слушайте дальше. Оказывается, что ещё в середине ноября 2019г., то есть до вынесения решения суда по иску ДГИ и до продажи квартиры, в суд обратился некий загадочный гражданин. Его иск оставили без движения и после устранения недостатков иска приняли к производству в начале января 2020г. В своём иске он указывал, что у нашей умершей пенсионерки есть несовершеннолетний правнук, который претендует на её наследство. По словам истца, у пенсионерки была дочь (умерла в 2015г.), которая состояла в браке. В браке у неё родился сын (внук нашей пенсионерки). Когда внук вырос, попал в тюрьму, где и умер. Но до этого момента у него самого родился сын (правнук нашей пенсионерки). Правнук родился вне брака, и мать отца в документах не указала. Мать этого мальчика тоже умерла, теперь этот несовершеннолетний находится под опекой загадочного гражданина (вроде как - дед по линии матери). Правда документов, подтверждающих факт родства мальчика (правнука пенсионерки) и его отца (внука пенсионерки) нет. Поэтому загадочный гражданин просил суд установить факт родства мальчика, восстановить ему срок для принятия наследства, признать завещание в пользу Татьяны недействительным, и возвратить ему всю недвижимость. Суд первой инстанции не поверил в историю мальчика и в июле 2020г. отказал в удовлетворении его исковых требований. А вот в октябре 2021 года Мосгорсуд вынес противоположное решение по делу. Мосгорсуд посчитал достаточными для подтверждения факта родства мальчика и его отца следующие доказательства: приговор суда, согласно которому отец с его слов имеет сына полутора лет; приговор другого суда, согласно которому отец имеет на иждивении несовершеннолетнего ребенка 2004 года рождения, также в дело представлены поздравительная открытка с запиской и письма, в которых отец, упоминает сына с именем несовершеннолетнего; ещё были получены ответы на адвокатские запросы, содержащие характеристики и анкету отца, в которых в качестве родственников указаны: мать – фио, жена - фио, сын – фио; и последнее в амбулаторной карте мальчика в качестве отца ребенка указан внук нашей пенсионерки и его паспортные данные. Исходя из совокупности данных косвенных доказательств Мосгорсуд установил факт родства мальчика с нашей пенсионеркой, восстановил ему срок для принятия наследства, признал завещание в пользу Татьяны недействительных (со ссылкой на экспертизу из дела по иску ДГИ) и признал право собственности на мальчика на вторую квартиру. В признании права собственности мальчика на квартиру наших молодожёнов суд отказал, потому что формально к ним требования не предъявлялись. По этому же формальному основанию суд отказал в признании права собственности мальчика на дачу, т.к. дача была в собственности лица, не привлечённого к участию в дело. Кстати, этим лицом был известным нам по первой части господин Б. (сюрприз). Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер. Часть 2. Но очень не понравилась вся эта история угадайте кому? Не понравилась она Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ). Не без оснований ДГИ полагал, что если бы не господин Л., тогда бы недвижимость пенсионерки досталась городу Москве. И подал ДГИ в суд иск. При чём, на самом деле ДГИ не стал ждать рассмотрения первого дела в апелляции, а подал иск уже в марте 2019 года. Суть иска была проста: раз в октябре 2016г. пенсионерка не понимала своих действий и не могла руководить ими в силу своего психического расстройства, может быть и в январе 2016г., когда она составляла завещание на господина Л., она тоже уже плохо соображала? А если это так, тогда завещание недействительно, а квартиры должны отойти городу Москве. В рамках этого дела в октябре 2019г. провели ещё одну экспертизу. И снова эксперты пришли к выводу о неспособности понимать пенсионеркой своих действий или руководить ими, теперь уже на январь 2016г. В этом деле адвокат Н. не смог помочь своему доверителю. И 18 декабря 2019г., то есть через пару недель после покупки молодыми квартиры, суд вынес решение, которым признал завещания пенсионерки в пользу господина Л. недействительными. Признавая завещание недействительными, суд отказался признавать квартиры выморочным имуществом и признавать права собственности города Москвы на них. Объяснение было простое – до обращения в суд ДГИ к нотариусу за оформлением наследства не обращался. Суд указал, что ДГИ не лишен этой возможности и должен обратиться к нотариусу после рассмотрения этого дела. Дело почти год шло до апелляции. И лишь в декабре 2020г. апелляция окончательно «засилило» решение суда. Из текста судебного акта усматривается любопытная деталь: пенсионерка оставила завещание на двоих: господину Л. она завещала две квартиры, а той самой Татьяне она завещала дачу. Может быть поэтому Татьяна «помогала» с продажей квартир? Кстати, ДГИ завещание в части Татьяны не оспаривал. Наверное потому, что дача была в Московской области, а не в Москве. Продолжение следует.

А был ли мальчик, или новый судебный блокбастер. Часть 1. В Советском союзе была популярна песня, первую строчку которой многие помнят и сегодня - «Люди встречаются, люди влюбляются, женятся». В настоящей жизни всё само интересное начинается уже после этой строчки. Так и герои моей новой истории решили продолжить эту строчку покупкой собственной квартиры. Итак, молодая семейная пара планировала купить квартиру в Москве. Они обратились к риелтору, подобрали подходящий вариант, совершили сделку, въехали в квартиру и начали обустраивать своё новое семейное гнёздышко. И всё ведь было хорошо, пока не пришла повестка из суда. Но оставим пока молодых с их переживаниями наедине, и ознакомимся с историей квартиры. А тут как «сказка в сказке» получается. Судите сами. Жила-была пожилая женщина (1932 г.р.) и было у неё три сына, два нормальных, а один дурак три объекта недвижимости, две квартиры и дача. В октябре 2016г. продала она обе квартиры некому гражданину Б. (похоже, на самом деле это гражданин был полным г…, но мы будем называть его Б.). При этом пенсионерка продолжила проживать в одной из этих квартир. В сентябре 2017 года Чертановский районный суд города Москвы признан эту женщину недееспособной по заявлению соц.защиты. В конце 2017 года она умерла. Соц.защита в марте 2018 года подала в суд исковое заявление о признании недействительными обоих договоров купли-продажи, ссылаясь на то, что женщина на момент их совершения не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. В сентябре 2018 года в этот процесс вступил наследник женщины, господин Л. (хотя он тоже ещё то г…). Вот этот Л. и стал процессуальным истцом по делу. На заметку: в суде его интересы представлял адвокат Н. В рамках этого дела допрашивали двух свидетелей, некую Татьяну и её риелтора. Риелтор суду пояснила, что в 2016г. Татьяна позвонила ей и попросила продать две квартиры, собственником которой была пожилая женщина. Женщина сказала риелтору, что хочет продать квартиры, потому что есть долги. Сама Татьяна ухаживала за пенсионеркой. Вскоре был найден покупатель, который предложил заключить два договора купли-продажи, но один с правом пожизненного проживания женщины в квартире. Договор подписывали дома, т.к. женщине было тяжело ходить, она ходила только по дому. При подписании договоров пенсионерка могла говорить, задавала вопросы, в квартиру пускала только по звонку от Татьяны. В свою очередь Татьяна пояснила суду, что с пенсионеркой находилась в дружеских отношениях, осуществляла за ней уход. С пенсионеркой круглосуточно находились сиделки. Свидетель покупала продукты и медикаменты, подавала документы на оформление опекунства над пенсионеркой, но ей отказали из-за отсутствия родственных отношений. После признания недееспособной, пенсионерка испугалась и решила продать квартиры. (тот факт, что сделки прошли до признания лишения дееспособности свидетеля Татьяну, видимо, не смущал…). В феврале 2019 г. суд признал эти сделки недействительными. Красивые рассказы свидетелей о «бодрости духа» пенсионерки не помогли. Посмертная судебная экспертиза от января 2019г. установила, что на момент совершения сделок у умершей было органическое расстройство личности в связи с сосудистыми заболеваниями головного мозга, в последствие выразившееся в сосудистой деменции, поэтому она не понимала значения своих действий и не могла руководить ими. В июне 2019 года апелляция всё оставила в силе. Обе квартиры перешли в собственность господина Л. Он оформил на них собственность и выставил на продажу. 2 декабря 2019г. наши счастливые молодожёны купили одну из квартир у господина Л. Продолжение следует.